Immobilienboom in Deutschland Je früher die Blase platzt, desto besser

Bauarbeiter in Winnenden, Baden-Württemberg.

Bauarbeiter in Winnenden, Baden-Württemberg.

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Die Bundesrepublik war lange ein Land, in dem man gleichzeitig relativ billig und gut wohnen konnte. Mieten und Immobilienpreise waren im Vergleich zu anderen reichen Volkswirtschaften niedrig, die Qualitätsstandards hoch. Deutsche Wohnquartiere mochten nicht sonderlich elegant wirken, aber sie waren zweckmäßig und bezahlbar.

Und jetzt das: Deutschland erlebt einen Immobilienboom mit Ansage. Irgendwann wird ein übler Crash folgen. Was diesen Hype antreibt, ist seit langem bekannt. Aber über Jahre wollte das kaum jemand zur Kenntnis nehmen.

Die sozialen Folgen der deutschen Immobilienblase sind schon heute drastisch. Für die Mittelschichten ist Wohneigentum in den Städten kaum noch erschwinglich, trotz Niedrigstzinsen. Wo Wohnraum knapp ist, treiben Investoren zusätzlich die Mieten in die Höhe, um überhaupt noch positive Renditen erwirtschaften zu können.

Die wirtschaftlichen Nebenwirkungen der Blase werden erst vollends wirksam, wenn sie geplatzt ist.

Aber der Reihe nach.

Rückblick: Der Stoff, aus dem die Blasen sind

Eine Blase? Viele Ökonomen mögen die Idee nicht, dass Märkte irrational durch die Decke gehen können. Sie haben Schwierigkeiten zu erklären, wie sich solche Übertreibungen bilden. Warum und wann genau sie irgendwann platzen, können sie nicht präzise vorhersagen.

Tatsächlich stehen die Zeichen schon seit Jahren auf Überhitzung in Deutschland. Bereits vor sechs Jahren war das erkennbar: Zwischen 2009 und 2011 waren die Bewertungen für Wohnimmobilien in den sieben größten Städten ("A-Städte") um bis zu einem Drittel gestiegen. Damals war die Dynamik gerade dabei, auf "B-Städte" wie Hannover und Bremen überzugreifen. Sogar in "C-Städten" wie Erfurt, Magdeburg und Rostock begannen die Preise zu steigen.

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Die Gründe waren damals die gleichen wie heute: Extrem niedrige Zinsen im Euroraum lockten in- und ausländische Investoren in den deutschen Immobilienmarkt. Eine enorme Nachfrage, getrieben von überschüssiger Liquidität, traf auf ein allenfalls verhalten steigendes Angebot. Das ist der Stoff, aus dem die Blasen sind.

Und ein Ende der Entwicklung war damals nicht absehbar: "Deutschland steht am Beginn einer Phase der Überhitzung", sagte bereits Anfang 2012 Carsten-Patrick Meier, Geschäftsführer des Forschungsinstituts Kiel Economics. "Das ist an vielen Stellen sichtbar, auch auf den Immobilienmärkten." In einer Mittelfristprognose für das manager magazin sagte er vorher, dass der Boom bis 2017 immer weiter an Fahrt aufnehmen würde.

Genauso kam es. Das heißt: Eigentlich kam es noch heftiger.

Drei Faktoren für die Immobilienblase

Was 2012 als mutiges Szenario galt - dass nämlich die deutsche Konjunktur auf eine Überhitzung zusteuerte, dass also die Nachfrage die langfristigen Produktionsmöglichkeiten übersteigen würde -, ist inzwischen herrschende Meinung unter Wirtschaftsforschern. Endlich, muss man sagen.

Gegenüber der sechs Jahre alten Mittelfristprognose hat sich jedoch ein überraschender Trend eingestellt, der die Immobiliendynamik zusätzlich befeuert: Zuwanderung.

Zwischen 2012 und 2016 (Zahlen für 2017 liegen bislang nicht vor) hat Deutschland fast drei Millionen Einwohner hinzugewonnen. Rechnet man die Flüchtlingsimmigration von 2015 heraus, bleibt immer noch ein Nettozuzug von mehr als zwei Millionen Menschen, überwiegend aus Süd- und Osteuropa. Ohne sie wäre das deutsche Jobwunder der vergangenen Jahre nicht möglich gewesen. Durch den Zuzug entstand aber auch ein zusätzlicher Bedarf an Wohnraum, gerade in den süd- und westdeutschen Ballungsräumen, die die Zuwanderer bevorzugt ansteuern.

Die übersprudelnde deutsche Konjunktur, die immer noch extrem niedrigen Zinsen und die Zuwanderung - zusammen haben diese drei Faktoren den deutschen Immobilienmarkt in Wallung gebracht.

Die Bundesbank kalkuliert, dass Wohnungen und Häuser in deutschen Städten um bis zu 30 Prozent überbewertet sind. Und zwar nicht nur in den sieben Top-Metropolen (Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Frankfurt, Köln, Düsseldorf), sondern auch in weniger attraktiven Orten.

Angebot vs. Nachfrage - Theorie vs. Realität

Keine Frage, steigende Preise haben auch ihr Gutes. Wenn Wohnraum knapp ist, sollte mehr gebaut werden. Höhere Preise - und Mieten - sind deshalb notwendige Signale, ohne die sich Investoren kaum anlocken lassen. Andererseits sind anziehende Wohnkosten ein Signal an die Mobilen der Gesellschaft, dorthin zu ziehen, wo es sich noch relativ billig leben lässt. Dadurch sollte sich das überbordende Wachstum der Metropolen eindämmen lassen - jedenfalls sofern die Unternehmen den Beschäftigten folgen und auch jenseits der Top-Städte Jobs anbieten. Auf diese Weise breitet sich die gute Konjunktur in die Fläche aus, auf dass alle davon profitieren.

Soweit jedenfalls die Theorie. Die Realität ist komplizierter.

Zwar deutet einiges daraufhin, dass der Zuzug in die teuersten Metropolen allmählich abflaut. Doch gerade dort wird relativ wenig gebaut. Deshalb bleibt in den wachsenden großen Städten Wohnraum knapp - und Grundstücke in Erwartung weiterer Preissteigerungen unbebaut. Auf dem Land hingegen, das von Bevölkerungsschwund bedroht ist, wird tendenziell zuviel gebaut, wie eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) ermittelt hat.

Diese Unwuchten auf den Wohnungsmärkten führen zu sozialen Spannungen in den Städten. Wer dort bereits seit längerem Immobilien besitzt, profitiert von steigenden Preisen und Mieteinnahmen. Wer hingegen kein Immobilienvermögen hat, muss für Wohnen immer mehr Geld aufwenden.

Die wirtschaftlichen Spannungen kommen noch - nämlich wenn die Blase erst geplatzt ist. Das wird irgendwann passieren. Vermutlich wenn die Zinsen steigen, was womöglich in nicht allzu ferner Zukunft der Fall sein wird. Was dann?

Das Leben nach der Implosion

Eine geplatzte Immobilienblase hinterlässt typischerweise drei Arten von Problemen: Bauruinen, Schulden, Bankenkrisen. Alle drei sind miteinander verbunden:

- Wird in einer Boomphase sehr viel gebaut, entstehen Überkapazitäten. Nach dem Crash heißt das: Leerstand. Und: Pleiten und Entlassungen in der Baubranche.

- Wer im Boom zu sehr hohen Preisen gekauft und dies überwiegend mit Schulden finanziert hat, sitzt nun auf teilentwerteten Immobilien, die womöglich ihren Schuldendienst nicht mehr verdienen. Eine leere Wohnung bringt schließlich keine Einnahmen.

- Wer Zins und Tilgung nicht mehr zahlen kann, bereitet seiner Bank Probleme. Faule Kredite belasten die Bilanzen der Kreditinstitute, die nun weniger Geld für andere, produktivere Investitionen ausleihen können.

So wird aus einem Bauboom eine Finanz- und schließlich eine Wirtschaftskrise, die sich lange hinziehen kann. Beispiele dafür gab es in der jüngeren Vergangenheit diverse: Spanien, Irland, die USA, Großbritannien und viele andere. Und jetzt Deutschland?

Wann platzt die Blase?

Die deutschen Immobilienpreise mögen sprunghaft steigen. Doch die Bauaktivitäten waren hierzulande in den vergangenen Jahren noch relativ verhalten. "Bislang", so die Bundesbank, gebe es offenbar keinen "übermäßigen Aufbau von Wohnraumkapazitäten". Allerdings deuten die bisher vorliegenden Zahlen fürs vorige Jahr daraufhin, dass inzwischen mehr gebaut wird.

Ähnliches gilt für die Schulden: Bürger und Unternehmen in Deutschland sind nach wie vor relativ gering verschuldet. Und die meisten haben sich die niedrigen Zinsen auf lange Zeit festschreiben lassen. Ein Zinsanstieg wird sie erst mit gehöriger Zeitverzögerung treffen. Auch der Bankensektor insgesamt wirkt keineswegs einsturzgefährdet.

In Spanien, Irland oder den USA war das in den Nullerjahren ganz anders: Immobilienpreise, Bau und Schulden - all das stieg damals parallel und heftig.

Verglichen damit erlebt Deutschland eine Blasenbildung in Zeitlupe. Noch halten sich die Ungleichgewichte im Rahmen. Aber die Entwicklung kann durchaus noch eine ganze Zeit weitergehen - mit entsprechenden Nebenwirkungen.

Soviel ist sicher: Je früher die Blase platzt, desto besser.

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