Samstag, 14. Dezember 2019

Deutsche Hauspreise im Vergleich mit Spanien Vier Gründe gegen die Angst vor einer Immobilienblase

Neubauten in Offenbach am Main
Arne Dedert/ DPA
Neubauten in Offenbach am Main

Der Leipziger Professor Gunther Schnabl hat einen kleinen Twitter-Hit gelandet. Mit einer Grafik wollte er zeigen, wie gefährlich sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickeln: so wie in Spanien in den 2000er Jahren, bevor die Spekulationsblase dort platzte. Die Europäische Zentralbank habe eine "wandernde Blase" zugelassen.

Sollte sich in Deutschland tatsächlich die spanische Entwicklung fortsetzen, dann wäre eine wahre Wirtschaftskatastrophe vorgezeichnet: Plötzliche Massenarmut, 27 Prozent Arbeitslose, der Zusammenbruch fast aller Sparkassen und Volksbanken unter einem Berg fauler Kredite, eine rasche Verdreifachung der Staatsschulden, hunderttausende Zwangsräumungen und Exodus der perspektivlosen Jugend.

Zum Glück enthält Schnabls Grafik einen gravierenden Fehler: Die Kurven für Deutschland und Spanien folgen unterschiedlichen Skalen, auf zwei verschiedenen y-Achsen. Dieser Trick lässt die Verteuerung der deutschen Immobilienpreise um 40 Prozent seit 2010 genauso dramatisch aussehen wie die frühere Verdreifachung in Spanien.

Aus der Finanzwelt häufen sich negative Reaktionen auf dieses "Chart Crime". Das "Alphaville"-Blog der "Financial Times" hat den Fall in seine Serie "Achsen des Bösen" über irreführende Charts aufgenommen.

"Eine gemeinsame Achse für die Immobilienindizes von Spanien und Deutschland suggeriert, dass die Entwicklungen in der Dimension vergleichbar ist", stellt Schnabl gegenüber manager magazin fest. "Das ist nicht der Fall."

Auf gleicher Basis sieht der Vergleich so aus: Der dramatischen Berg- und Talfahrt des spanischen Markts steht eine sanfte Wellenbewegung in Deutschland gegenüber.

Trotzdem könnte die Sorge vor einer bevorstehenden Korrektur auch hierzulande berechtigt sein. Schnabl verweist auf den vorige Woche veröffentlichten Finanzstabilitätsbericht der Bundesbank, in dem das Institut zum wiederholten Mal auf ein mögliches Risiko hinweist. Schon 2018 seien Immobilien in den großen Städten um 15 bis 30 Prozent überbewertet gewesen. Und im laufenden Jahr seien die Preise nochmals gestiegen, wenn auch nicht mehr so schnell wie zuvor.

Im "Global Real Estate Bubble Index" der UBS steht München neuerdings an der Spitze, Frankfurt am Main auf Platz 5. Die Metropolen stehen aber nicht für das ganze Land, auch wenn sich der Immobilien-Hype zunehmend in deren Umland ausbreitet. Die "Financial Times" zählt Gründe auf, warum der deutschen Wirtschaft kaum das spanische Schicksal droht.

Fast die Hälfte der deutschen Bevölkerung lebt zur Miete, der höchste Anteil innerhalb der EU. Zwar steigen auch die Mieten - doch gerade dass sie im internationalen Vergleich noch immer so weit hinter den Kaufpreisen zurückbleiben, ist das Hauptargument von UBS und Bundesbank für eine Überbewertung. Die Spanier hingegen waren zu Beginn der Krise zu 80 Prozent Eigenheimbesitzer. Mit dem Fall der Immobilienpreise löste sich so ein Großteil des privaten Vermögens auf.

Deutsche Immobilienkredite - die wiederum nur die Hälfte der Eigenheime betreffen - werde in der Regel zu einem festen Zinssatz abgeschlossen. So kann ein, ohnehin kaum absehbarer, Anstieg der Zinsen kaum das Platzen einer Blase auslösen wie damals in Spanien, als Millionen Hausbesitzer ihre Schuldenlast nicht mehr tragen konnten. Von einem Boom privater Verschuldung ist kaum etwas zu sehen, das weiterhin wachsende Geldvermögen bietet reichlich Reserven für Immobilienkäufe.

Die Nettoeinkommen der Deutschen sind seit 1995 fast doppelt so stark gestiegen wie die Hauspreise. Die daraus berechnete Erschwinglichkeit hat sich also spürbar verbessert - und ist sogar in Spanien auf diese lange Sicht zumindest gleich geblieben. Allerdings verschweigt diese Zahl, dass die Einkommen und ihr Wachstum ungleich verteilt sind, für Gering- bis Mittelverdiener also doch das Wohnen in manchen Städten unerschwinglich geworden sein kann. Das aber ist eher ein sozialpolitisches Problem als ein Risiko für den Finanzmarkt.

Schließlich ist das volkswirtschaftliche Risiko auch deshalb geringer, weil in Spanien zu Boom-Zeiten fast drei Millionen Menschen in der Bauindustrie beschäftigt waren - fast 15 Prozent aller Jobs, und davon gingen zwei Drittel durch das Platzen der Blase verloren. Hierzulande müssten für einen vergleichbaren Schock auf dem Arbeitsmarkt die Autoindustrie, Maschinenbau und Chemie zugleich kollabieren.

In Deutschland hingegen haben die steigenden Immobilienpreise bis heute keinen echten Bauboom ausgelöst. Zum Teil könnten sie auch dadurch erklärt werden: Das Angebot an Wohnraum reicht nicht, um die wachsende Nachfrage zu decken. Das jedoch wäre ein fundamentaler Grund, und eben kein Anzeichen für eine spekulative Blase.

"Übertreibungen sind mit Sicherheit erst im Nachhinein zu identifizieren", kommentiert Ökonom Schnabl. "Dann stellt sich die Frage, warum nicht vorher reagiert wurde." Entscheidend für die Frage, ob daraus eine Finanzkrise entstehen könne, sei die Verwundbarkeit der Banken. Einige seien bereits vor Beginn des Abschwungs schwach - auch, weil Negativzinsen auf die Margen drückten. Schnabl verweist auf den Bundesbank-Bericht, dem zufolge die Risikovorsorge reduziert wurde. Bei festverzinslichen Krediten liege das Zinsanstiegsrisiko jedoch bei den Banken.

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