Höhere Steuern ab 2023 Das Erben von Immobilien wird teurer – das müssen Sie wissen

Eine Änderung im Steuerrecht führt dazu, dass es ab 2023 teurer werden kann, eine Immobilie zu erben. Was ändert sich? Wer ist betroffen? Welche Ausweichmöglichkeiten gibt es? Die wichtigsten Antworten.
Trauerszene aus der ARD-Serie "Labaule und Erben" (2018): Der fiktive Wolfram Labaule (Uwe Ochsenknecht, M.) hat wenig Freude mit seiner Erbschaft – im wirklichen Leben kann Immobilienerben ab 2023 unangenehmer werden

Trauerszene aus der ARD-Serie "Labaule und Erben" (2018): Der fiktive Wolfram Labaule (Uwe Ochsenknecht, M.) hat wenig Freude mit seiner Erbschaft – im wirklichen Leben kann Immobilienerben ab 2023 unangenehmer werden

Foto: Maor Waisbund/obs

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Was ändert sich an der steuerlichen Behandlung von Immobilien beim Vererben ab 2023?

Die Änderung der steuerlichen Behandlung von Immobilien beim Vererben, die ab dem 1. Januar 2023 gelten soll, geht aus dem Jahressteuergesetz 2022 hervor. Demnach sollen Finanzämter bei der Berechnung der Erbschaftsteuer fortan aktuelle Verkehrswerte der fraglichen Immobilien zugrunde legen. Da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren vielerorts erheblich gestiegen sind, dürfte das in vielen Fällen einen starken Wertanstieg mit sich bringen – und damit einen Anstieg der fälligen Erbschaftsteuer.

Welche Folgen hat die Änderung?

Für Schlagzeilen sorgte vor einigen Wochen der Eigentümerverband Haus & Grund, der Alarm schlug: Die Steuern für Immobilienerben könnten künftig um 20 bis 30 Prozent höher liegen als bisher, in manchen Fällen sogar noch höher.

Berechnungen, wie es zu solchen Steigerungen kommen kann, finden sich bereits einige. Die "Süddeutsche Zeitung"  etwa schrieb kürzlich, ein Einfamilienhaus in München könne nach den neuen Regeln mit einem um mehr als 60 Prozent höheren Wert angesetzt werden. Das Kind, das diese Immobilie von seinen verstorbenen Eltern erbe, müsse daher künftig beinahe 58.000 Euro an Erbschaftssteuern aufbringen – bislang waren es knapp 10.000 Euro.

Ähnlich drastisch rechnet die Firma Erbteilung GmbH in Weilheim vor, dass der Wert einer Mietimmobilie in Frankfurt am Main nach neuer Sicht des Fiskus im Wert von fünf Millionen Euro auf 7,5 Millionen Euro gestiegen sein könne. Für die Erben – das Beispiel geht von fünf Kindern aus – bedeute das einen Anstieg der Steuerlast von 90.000 Euro auf 209.000 Euro pro Kopf.

Solche Zahlen können Betroffene erschrecken. Ob es im Einzelfall tatsächlich so teuer wird, hängt jedoch von vielen Faktoren ab. Zum Beispiel von den möglichen Freibeträgen und ob der ermittelte Immobilienwert diese übersteigt.

Die Freibeträge richten sich bei der Erbschaftsteuer nach der Nähe des Verwandtschaftsverhältnisses, wobei gilt: je enger die Verwandtschaft zwischen dem Erblasser und dem Erben, desto höher der Freibetrag. Kinder eines Verstorbenen etwa haben einen Freibetrag von 400.000 Euro. Bei Ehepartnern beträgt er 500.000 Euro. Hinzu kommen kann im Erbfall noch ein Versorgungsfreibetrag. Erst bei Immobilienwerten, die über diese Beträge hinausgehen, greift die Erbschaftsteuer, und zwar mit Sätzen von 7 bis 50 Prozent, je nach Höhe des Erbes.

Ebenfalls gut zu wissen: Die Freibeträge können alle zehn Jahre neu genutzt werden. Bewohnen zudem die erbenden Ehepartner oder Kinder die fragliche Immobilie selbst für mindestens weitere zehn Jahre, so entfällt die Erbschaftsteuer vollends. Ziehen sie vor Ablauf der zehn Jahre aus, wird sie allerdings rückwirkend fällig.

Wer ist von der Neuregelung betroffen?

Die vergleichsweise hohen Freibeträge lassen vermuten, dass die Neuregelung lediglich für besonders vermögende Haushalte mit umfangreichem Immobilienbesitz von Interesse ist. Marian Kirchhoff etwa, Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Deutsche Teilkauf GmbH, macht vor allem relativ wohlhabende Senioren und ihre Nachkommen als Betroffene aus. "Diese Gruppe verfügt häufig über Wohneigentum mit einem Wert von über 400.000 Euro, das einen Großteil des Gesamtvermögens ausmacht", sagt er.

Das sei gemessen an der deutschen Bevölkerung lediglich eine kleine Gruppe am Wohnimmobilienmarkt, aber ein bedeutender Teil der Senioren mit Wohneigentum, so Kirchhoff.

Dabei darf allerdings nicht übersehen werden, wie stark die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen Jahren vielerorts gestiegen sind. Selbst einfache Doppelhaushälften werden in vielen Lagen inzwischen zu Preisen weit jenseits der 400.000 Euro gehandelt.

Nach Ansicht des Immobilienverbandes IVD handelt es sich nicht zuletzt deshalb um ein Thema, das die gesamte Gesellschaft betrifft. "Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren stark gestiegen", erklärt Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Verbandes, auf Anfrage. "Die Freibeträge sind dagegen seit Anfang 2009 unverändert." Das führe dazu, dass die Freibeträge nicht mehr ausreichen, um steuerfrei zu erben. "Damit sind viel mehr Menschen betroffen als früher."

Allerdings lohnt auch in diesem Fall der Blick aufs Detail. So gibt es verschiedene Methoden zur Wertermittlung von Immobilien, nämlich vor allem:

  • das Sachwertverfahren (Wertermittlung aufgrund von Herstellungs- oder Wiederbeschaffungskosten; wird vor allem bei eigengenutzten Objekten wie Eigentumswohnung oder Einfamilienhäusern angewendet),

  • das Vergleichswertverfahren (Wertermittlung aufgrund der Bewertung vergleichbarer Immobilien in der Umgebung) und

  • das Ertragswertverfahren (Wertermittlung aufgrund künftig zu erwartender Einnahmen, die mit der Immobilie erzielt werden können, etwa Mieteinnahmen).

Fachleuten zufolge führen nicht alle dieser Verfahren künftig unbedingt zu einer Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer. "Die Regelungen betreffen insbesondere das Sachwert- und Ertragswertverfahren", sagte kürzlich etwa der Steueranwalt Daniel Elias Serbu in einem Interview mit dem SPIEGEL . "Diese Bewertungsverfahren sind jedoch nachrangig nach dem Vergleichswert- beziehungsweise Vergleichsfaktorverfahren."

Nur wenn für den Grundbesitz keine Vergleichswerte in Betracht kommen, finden die neuen Regeln Anwendung, sagte Serbu. Doch selbst dann müsse es nicht unbedingt zu Wertsteigerungen kommen. Der praktisch wichtigste Fall beim Immobilienerben bleibt nach Angaben des Fachmanns ohnehin steuerfrei: die Übertragung des Familienheims unter Ehegatten.

Was können Betroffene tun?

Betroffene haben verschiedene Möglichkeiten, auf die kommende Änderung im Steuerrecht zu reagieren. Zum einen können sie versuchen, einem Erbfall zuvorzukommen und noch vor dem Jahreswechsel einen Schenkungsfall daraus zu machen. Dann würden noch die alten Regeln angewendet. Allerdings warnen Fachleute vor übereiltem Handeln und raten dringend zu fachkundiger Beratung durch einen Anwalt oder Steuerberater.

"Bei solchen Entscheidungen sollte erfahrungsgemäß Steuerminderung nicht die Haupttriebfeder sein", sagte etwa Fachanwalt Serbu zum SPIEGEL. Sollte tatsächlich eine höhere Steuer drohen, gibt es seinen Angaben zufolge noch eine Möglichkeit: Betroffene können versuchen, mittels eines qualifizierten Sachverständigengutachtens einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen.

Ein weiterer Ausweg kann die vorzeitige Übertragung einer Immobilie an die Erben inklusive der Vereinbarung eines Nießbrauchs- oder Wohnrechts sein. Das ermöglicht es dem Erblasser, sein Häuschen weiter zu bewohnen, obwohl es ihm rechtlich nicht mehr gehört.

Vorteil zudem: Ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht mindert in der Regel den Wert der Immobilie, der zur Berechnung der Erbschaftsteuer herangezogen wird.

Weitere Option: ein Teilverkauf der Immobilie im Vorfeld des Erbfalls. "Mit dem Teilverkauf der Immobilie ist es möglich den Wert der vererbten Immobilie unter den Freibetrag zu senken", sagt Marian Kirchhoff, Geschäftsführer Deutsche Teilkauf.

"Senioren sind gut beraten, ihre Verhältnisse jetzt schon zu regeln", so Kirchhoffs Rat. "Mit Schenkungen, der Eintragung eines Nießbrauchsrechtes oder der teilweisen Weiterveräußerung der Immobilie zu Lebzeiten lässt sich die Steuerlast für die Nachkommen erheblich senken."

Was müssen Betroffene außerdem wissen?

Noch ist das Jahressteuergesetz 2022 nicht endgültig beschlossen. Zunächst muss der Bundestag den Plänen zustimmen. Die letzte Abstimmung im Bundesrat soll dann nach letztem Stand Mitte Dezember erfolgen. Bis dahin kann sich theoretisch noch einiges ändern.

Zudem gibt es bereits eine Debatte darüber, die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer zu erhöhen, um die Wirkung der Neuregelung abzumildern. "Die Freibeträge sollten unbedingt angepasst werden", sagt etwa IVD-Geschäftsführerin Hegenbarth.

"Unbürokratisch und schnell möglich": FDP-Fraktionschef Christian Dürr befürwortet höhere Freibeträge bei der Erbschaftsteuer

"Unbürokratisch und schnell möglich": FDP-Fraktionschef Christian Dürr befürwortet höhere Freibeträge bei der Erbschaftsteuer

Foto: IMAGO/Christian Spicker

In der Politik wird diese Forderung etwa von Vertretern der Regierungspartei FDP unterstützt, passend zur früheren Ankündigung von Parteichef Christian Lindner, die Steuern nicht erhöhen zu wollen. Christian Dürr, Chef der FDP-Bundestagsfraktion, hat angekündigt, die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer – ähnlich wie bei der Einkommensteuer – anheben zu wollen. Die Liberalen möchten zudem die Erbschaftsteuer an die sehr hohe Inflation anpassen. "Das wäre unbürokratisch und schnell möglich", sagt Dürr.

Auch Bayerns Finanzminister Albert Füracker (CSU) hat sich bereits für höhere Erbschaftsteuerfreibeträge ausgesprochen.

Wird sich die Neureglung auf den Immobilienmarkt auswirken?

Das ist kaum zu erwarten. Die Regelung betrifft zunächst nur Schenkungen und Erbfälle, und die finden jenseits des Marktes statt. Laut Immobilienverband IVD ist daher kaum mit einem Einfluss auf die Immobilienpreise zu rechnen.

Einzige Einschränkung: Erben könnten durch die höhere Steuer gezwungen sein, vermehrt Immobilien zu verkaufen. "Ein größeres Angebot kann sich wiederum auf die Preise auswirken", sagt IVD-Geschäftsführerin Hegenbarth.

Das ist aber zunächst lediglich eine theoretische Überlegung, denn noch ist völlig unklar, ob und in welchem Umfang es zu solchen "Notverkäufen" kommen wird. "Eine Änderung der Immobilienpreise wäre nur zu erwarten, wenn auf einen Schlag viele Immobilien auf den Markt kommen", gibt Deutsche-Teilkauf-Chef Kirchhoff zu bedenken.

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