Immobilieninvestments Private Vermieter erzielen nur Mini-Renditen - viele zahlen drauf

Mietwohnungen gelten als sichere Anlage. Doch eine Studie zeigt: Das Investment ist längst nicht so lukrativ wie gedacht. Nicht einmal jeder zweite private Vermieter erreicht eine Rendite von mehr als 2 Prozent pro Jahr. Viele zahlen sogar drauf.
Von Richard Haimann
Wohnungen in Freiburg: Viele Privatleute kaufen am falschen Ort und zur falschen Zeit

Wohnungen in Freiburg: Viele Privatleute kaufen am falschen Ort und zur falschen Zeit

Foto: Patrick Seeger/ picture-alliance/ dpa/dpaweb

Hamburg - Er ist reich und wird von Monat zu Monat reicher - durch das Geld, dass seine Mieter an ihn überweisen. Das ist das gängige Bild, das Millionen Bundesbürger von privaten Vermietern haben. Und immer mehr wollen es ihnen gleich tun. Seit 2009 steigen die Immobilienpreise in Deutschland kontinuierlich, weil Jahr für Jahr mehr private Kapitalanleger Eigentumswohnungen als Vermietungsobjekte erwerben.

Angefacht wird der Boom durch die seit fünf Jahren stetig sinkenden Zinsen für Hypothekenkredite und durch massive Werbung von Banken, Bauträgern und Maklern für das vermeintliche "Betongold". 1,2 Millionen Einträge listet inzwischen die Internetsuchmaschine Google für den Satz "Reich werden mit Immobilien".

Die Wahrheit sieht allerdings anders aus. Das zeigt eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin, die heute veröffentlicht wurde. Danach fahren 8,5 Prozent der rund sieben Millionen privaten Vermieter mit ihren Wohnungen Verluste ein, weitere 24,6 Prozent schreiben gerade mal eine schwarze Null. 20,7 Prozent erzielen bescheidene Erträge zwischen 0,1 und 2 Prozent pro Jahr. Lediglich 46,2 Prozent, nicht einmal jeder zweite Anleger, kommen mit ihren Mietwohnungen auf eine Rendite von 2,1 Prozent oder mehr.

Experte: "Privaten Vermietern fehlt die nötige Härte"

"Unter Berücksichtigung von Risiko und Aufwand einer direkten Immobilieninvestition sind diese Ertragsdaten alles andere als zufriedenstellend", sagt Thomas Meyer, Vorstandschef der Wertgrund Immobilien. Der Starnberger Spezialist für Wohnimmobilieninvestments hat den DIW mit der Renditeanalyse beauftragt. Das Ergebnis zeige, dass "viele Privatanleger die Risiken am Wohnungsmarkt unterschätzen", sagt Meyer.

Das Ergebnis der Studie ist für Experten nicht überraschend. "Anders als Profiinvestoren nutzen die meisten privaten Vermieter die Mietsteigerungspotenziale ihrer Immobilien nicht aus und verschenken damit Renditen", sagt Michael Voigtländer, Immobilienökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Vielen privaten Vermietern fehle die nötige Härte, um im Geschäft zu bestehen, meint Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella. "Sie verzichten auf Mieterhöhungen, um langwierigen Streitigkeiten mit ihren Mietern aus dem Weg zu gehen."

Die Studie widerlege das negative Image privater Vermieter in der öffentlichen Meinung, sagt Rolf Kornemann, Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund. "Sie sind nicht die vielfach beschriebenen Renditehaie, sondern langfristig orientierte Anleger, die an häufigen Mieterwechseln kein Interesse haben."

Bereits frühere Untersuchungen haben gezeigt, dass viele Privatanleger mit ihren Wohnungsinvestment kaum Geld verdienen. So kam das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) schon im Jahr 2007 in einer Studie zu dem Schluss, dass 18,8 Prozent der privaten Vermieter mit ihrer Immobilie Verluste erzielten. Weitere 40,5 Prozent fuhren danach gerade einmal ausreichend Mieterträge ein, um ihre Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen zu decken. Nur 40,8 Prozent erzielten einen Gewinn.

Was Privatleute beim Wohnungs-Investment falsch machen

Keineswegs, hoben die Autoren der BBR-Studie hervor, handele es sich bei den Verlustobjekten ausschließlich um Wohnungen in schrumpfenden ostdeutschen Regionen, deren Vermieter mit Leerständen ringen müssen. Bemerkenswert sei vielmehr, "dass in den westdeutschen Städten zwei Drittel der Gebäude mit Kostenunterdeckung keine Leerstände aufwiesen", heißt es in dem Bericht. Im Klartext: Auch bei der Vollvermietung eines Mehrfamilienhauses laufen Eigentümer Gefahr, am Ende draufzuzahlen.

Bei der neuen Studie kann dem DIW auch kein Gefälligkeitsergebnis unterstellt werden. Bereits 2010 ermittelten die Berliner in einem Forschungsprojekt im Auftrag der Bundestagsfraktion der Grünen für deren neues Steuermodell, dass 14,99 Prozent der privaten Vermieter rote Zahlen schrieben. Weitere 21,75 Prozent kamen nach Abzug der Instandhaltungskosten auf Renditen von bis zu 0,5 Prozent und weitere 22,71 Prozent auf Erträge zwischen 0,6 und 2 Prozent. Lediglich 28,22 Prozent erzielten Renditen von mehr als 3 Prozent und damit eine Verzinsung ihres Kapitals oberhalb der damaligen Inflationsrate.

Für ihre neue Studie haben die DIW-Forscher Daten aus ihren sozio-ökonomischen Panels, einer repräsentativen Wiederholungsbefragung von mehr als 12.000 Privathaushalten im Fünf-Jahres-Rythmus, aus den Jahren 2002, 2007 und 2012 ausgewertet sowie aus der Erhebung "Private Haushalte und ihre Finanzen" der Bundesbank aus den Jahren 2010 und 2011. Die Daten spiegeln ausschließlich die langfristig generierten Erträge aus Kapitalanlagen in Mietwohnungen wider. Nicht einberechnet wurden Investments in offene und geschlossene Immobilienfonds sowie in Aktien börsennotierter Immobilienunternehmen oder in selbstgenutztes Wohneigentum.

Zwar sind die Preise von Eigentumswohnungen in deutschen Großstädten in den vergangenen Jahren massiv gestiegen. In Berlin legten die Angebotspreise für Wohnungen im Bestand nach Berechnungen des Internetvermittlers Immobilienscout24 seit 2007 um 61,9 Prozent zu, in Hamburg um 56,5 Prozent und in München um 65,1 Prozent. Die Ursachen dafür sind der Ausbruch der Finanzkrise 2008 und die kontinuierlichen Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank, die Hypothekendarlehen immer günstiger gemacht haben.

Anleger vergeben Ertragschancen

"Viele Privatanleger haben von diesen Wertsteigerungen jedoch nicht profitiert", sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung am IREBS Institut der Universität Regensburg. "Nach Beginn der Finanzkrise waren es zunächst besonders vermögende Einzelpersonen und Family Offices, die mit ihrem Kapital in Wohnimmobilien flüchteten." Erst als die Preise bereits deutlich gestiegen waren, seien auch Sparer mit deutlich geringerem Vermögen eingestiegen.

Hinzu kommt, dass der Großteil der Mietwohnungen der sieben Millionen privaten Eigentümer in Deutschland nicht an Alster, Isar oder Spree liegt, sondern in mittelgroßen und kleinen Städten, wo die Preise längst nicht so stark gestiegen sind.

"Viele Privatanleger investieren nur in Immobilien an ihrem Wohnort", sagt Wertgrund-Chef Meyer. Das ist zwar einerseits sinnvoll, weil sie diesen Markt sehr viel besser einschätzen können als jene in fremden Städten. "Zudem können sie so auch schnell einmal Reparaturen in ihren vermieteten Wohnungen selbst erledigen, ohne teure Handwerker beauftragen zu müssen", sagt Researcher Beyerle.

Zugleich vergeben die Anleger damit möglicherweise aber auch Ertragschancen. "Mit einer Mietwohnung in Berlin wären Anleger in den vergangenen Jahren sicher besser gefahren als mit einem Objekt in Bad Harzburg", sagt Beyerle.

Auf Wachstumskerne setzen

Um langfristig Renditen oberhalb der Teuerungsrate erzielen zu können, müssten Anleger Wohnungen erwerben, an "Standorten mit positiver Bevölkerungs- und Wirtschaftsentwicklung", sagt Meyer. Zudem sollten sie möglichst nicht auf eine Wohnung allein setzen. "Damit gehen sie in ein Klumpenrisiko", sagt der Vorstandschef. "Zieht der Mieter aus, bedeutet dies 100 Prozent Mietausfall bis ein Nachfolger gefunden ist."

Zwar ist es für Privatanleger mit ein wenig Recherche möglich, Städte mit Wachstumspotenzial zu identifizieren. Bei der Suche nach jenen Quartieren, die die besten Chancen für Miet- und Wertsteigerungen bieten, sind sie jedoch bereits auf Hilfe externer Dienstleister angewiesen. Der Erwerb gleich mehrerer Wohnungen übersteigt zudem die Finanzkraft der meisten Neulinge im Vermietungsgeschäft. Meyer plädiert deshalb für Investments in offene Immobilienfonds. "Diese übernehmen die Standortauswahl für die Anleger, schaffen eine Diversifikation des Kapitals und kümmern sich um die professionelle Verwaltung der Bestände."

Ganz uneigennützig ist dieser Rat allerdings nicht. Die Wertgrund Immobilien hat 2010 gemeinsam mit der TMW Pramerica als Kapitalanlagegesellschaft den offenen Wohnimmobilienfonds Wohnselect D aufgelegt, der rund 400 Millionen Euro in deutsche Bestandswohnungen investieren will. Allerdings sind Anleger in der Vergangenheit mit offenen und geschlossenen Immobilienfonds auch nicht immer gut gefahren.

Zahlreiche geschlossene Beteiligungsmodelle sind insolvent gegangen. Mehr als zehn offene Immobilienfonds befinden sich in der Abwicklung, weil Anleger nach Ausbruch der Finanzkrise in Panik mehr Kapital abziehen wollten als an liquiden Mitteln vorhanden war. Letzteres Problem will die Bundesregierung allerdings mit ihrer Reform der offenen Fonds gelöst haben: Seit 2011 gilt für Neuanlagen in offene Fonds eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten, zudem können Sparer seither maximal 30.000 Euro pro Jahr abheben. Für Beträge, die darüber hinausgehen, gilt eine zwölfmonatige Kündigungsfrist.

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