Immobilienboom in New York "Haben Sie gerade Porno gesagt?"

Stuart Siegel, New-York-Chef des Maklerunternehmens Engel & Völkers, erklärt die Exzesse auf dem dortigen Immobilienmarkt - und sagt, warum von einer Spekulationsblase nach seiner Ansicht keine Rede sein kann.
Silhouette von Manhattan: Die New Yorker Immobilienpreise steigen zurzeit laufend an

Silhouette von Manhattan: Die New Yorker Immobilienpreise steigen zurzeit laufend an

Foto: Dbox for CIM Group & Macklowe Properties

mm: Mister Siegel, die US-Wirtschaft scheint noch nicht wieder so recht auf den Beinen zu sein. Die Arbeitslosigkeit ist weiterhin hoch, die Notenbank Fed muss mit viel billigem Geld nachhelfen. Aber die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt spricht eine andere Sprache: Nicht nur die allgemeinen Häuserpreise steigen. Speziell das Luxussegment scheint zu boomen. Wie erklären Sie sich das?

Siegel: Ich kann Ihnen das vor allem für New York erklären. Der hiesige Immobilienmarkt ist sehr belastbar. Wie bei vielen global bedeutsamen Standorten handelt es sich um einen Markt, der viel Geld aus dem Ausland anzieht. Ein großer Teil der Investments in New York stammt von Anlegern außerhalb der USA. Und es gibt eine Menge Gründe für deren Entscheidung.

mm: Zum Beispiel?

Siegel: Die weltwirtschaftliche Lage spielt eine Rolle. New York ist einer der zentralen Plätze für die internationalen Finanzmärkte. Für viele Käufer ist es auch eine Lifestyle-Entscheidung, eine Immobilie in New York zu erwerben. Der Markt zieht einfach eine breite Masse an Käufertypen an.

mm: Gilt das ausschließlich für den Highend-Markt, also das Luxus-Segment, oder sprechen Sie vom New Yorker Immobilienmarkt generell?

Siegel: Ich beschäftige mich vor allem mit dem Highend-Markt, der allerdings seine eigenen Nischen und Segmente hat. Wir sprechen also von der Spitze der Pyramide, den obersten 10 Prozent. Und das ist auch der Teil, über den in der Presse sehr viel berichtet wird und der viel Aufmerksamkeit auf sich zieht. Wir sprechen da von Objekten für Preise von 10.000 Dollar pro Quadratmeter, 12.000 pro Quadratmeter, 13.000 pro Quadratmeter. Es gibt einige neue Projekte, die gerade gebaut werden, wo die Preise bei 4500 oder 7500 Dollar pro Quadratmeter beginnen. Dieser Markt ist sehr belastbar und sehr stark.

mm: Das ist also das Marktsegment, in dem sich auch Rupert Murdoch bewegt hat, als er kürzlich ein Apartment für 57 Millionen Dollar im Wolkenkratzer "OneMadison" erwarb.

Siegel: Genau. Und nochmal, vergessen Sie nicht: New York ist Teil eines weltweiten Marktes, der kaum Grenzen hat. New York taucht in beinahe jedem Ranking der wichtigsten Städte der Welt auf, ganz gleich in welcher Kategorie. Vergleichbar vielleicht mit London, Paris oder Moskau.

mm: Kaum Grenzen? Glauben Sie nicht, es gibt eine gewisse Überhitzung? Wie zu lesen ist, sprechen einige New Yorker bereits vom "Immobilien-Porno" in ihrer Stadt?

Siegel: Haben Sie gerade Porno gesagt? Ich würde es eher Immobilien-Voyeurismus nennen. Das hat es immer gegeben. Es spiegelt die große Motivation wider, die von hoher Qualität im Immobilienmarkt ausgeht. Was ich damit meine ist: Wenn ich in einem 750.000-Dollar-Haus lebe oder in einem 950.000-Dollar-Haus, was, nebenbei bemerkt, der Durchschnittspreis in New York ist, dann denke ich immerzu darüber nach, was ich tun muss, um in ein 1,5-Millionen-Dollar-Haus zu kommen. Dabei geht es weniger um die Preiskategorie als um die Verbesserung der Qualität. Ebenso wird der Käufer, der in einer Zehn-Millionen-Dollar-Wohnung lebt, immer fragen, wie es wohl in einer 20-Millionen-Dollar-Wohnung wäre.

mm: Also keine Überhitzung?

Siegel: Ich glaube nicht, nein. Und dafür habe ich einige Gründe. Erstens: Der Bestand ist sehr knapp. Seit Anfang 2013 ist er um 13 Prozent gesunken. Und der Grund für die Knappheit ist, dass während der Krise und in der Zeit danach die Bautätigkeit in New York nahezu zum Erliegen kam. Daraus folgt jetzt, da die Wirtschaft sich erholt und viel Geld in den Immobilienmarkt fließt, ein enormer Nachholbedarf. Was wir ebenso sehen, ist, dass sich regelmäßig mehrere Bieter um ein Objekt bemühen. Eine Wohnung wechselt zurzeit etwa 7 oder 8 Prozent über der ursprünglichen Preisvorstellung des Verkäufers den Besitzer, weil es mehrere Interessenten gibt. Ein weiterer Punkt ist, dass vorherige Immobilienblasen nach meiner Beobachtung stets aufgrund von Spekulation entstanden sind: Ich kaufe Montag und verkaufe Mittwoch.

"Wenn ich die Kristallkugel hätte, würde ich in einem 40-Millionen-Dollar-Apartment wohnen"

mm: Und das ist diesmal anders?

Siegel: Ja. Immobilien werden heute mehr als Bestandteil des Vermögensportfolios gesehen. Das heißt, die Leute kaufen um zu halten, nicht um zu handeln. Hinzu kommt: Jede Blase bisher war verbunden mit einer stark steigenden Inflation. Denn Immobilien als Sachwerte gelten als guter Inflationsschutz.

mm: Zurzeit bewegen sich die Preissteigerungsraten allerdings im Rahmen.

Siegel: Das ist der Punkt. Wir haben niedrige einstellige Inflationsraten oder noch darunter. Und wir dürfen eins nicht vergessen: Es gibt inzwischen einen funktionierenden Mietmarkt im Luxussegment.

mm: Das heißt?

Siegel: Ich kann ein Millionen-Objekt kaufen und vermieten. So bekomme ich laufende Rückflüsse und kann in Ruhe warten, bis der Zeitpunkt für einen Verkauf gekommen ist. Deshalb sehe ich keine Blase sondern eine gesunde Marktentwicklung.

mm: Aber welche weitere Entwicklung erwarten Sie? Gibt es nicht eine Decke, an die die Preise irgendwann stoßen müssten?

Siegel: Wenn ich die Kristallkugel hätte, würde ich wahrscheinlich selbst in einem 40-Millionen-Dollar-Apartment wohnen.

mm: Tun sie das nicht?

Siegel: Wie hoch ist zu hoch? Ich glaube das bestimmt der Markt. Das Immobiliengeschäft ist doch ein klassisches Angebots-Nachfrage-Geschäft. Daraus bilden sich die Preise. Es gab mal die Faustregel, nach der die Immobilienpreise 1,5 bis 2 mal so schnell steigen wie die Inflation. Seit aber nach der Krise das Angebot so begrenzt ist, gilt diese Regel nicht mehr. Es gibt allerdings zwei Faktoren, die den Preisanstieg künftig dämpfen könnten.

mm: Welche?

Siegel: Zum einen kommen immer mehr neue Gebäude auf den Markt, das Angebot steigt also. Zum anderen kommen immer mehr Stadtteile rund um Manhattan zum Wohnen in Frage. Viele der lokalen Käufer weichen dorthin aus. Ein Haus in Brooklyn zum Beispiel kann inzwischen sehr attraktiv sein. Das gilt auch für Stadtteile wie Williamsburg, Queens oder Staten Island, um nur einige zu nennen. Von dort kommt man schnell in die Stadt, was vielen Leuten gar nicht klar war. So ist aus der New Yorker Immobilien-Geschichte die Geschichte der "Five Boroughs" geworden, der fünf Stadtteile Manhattan, Bronx, Brooklyn, Queens und Staten Island also.

mm: Was heißt das für den Markt?`

Siegel: Das bedeutet, dass der Markt breiter wird. Und das die Käufer eine größere Auswahl haben.