Krieg lässt Zinsen hochschießen Warum Baugeld plötzlich immer teurer wird

Der Ukraine-Krieg und die Inflation lassen die Zinsen für Immobilienkredite plötzlich so stark steigen, dass selbst Experten überrascht sind. Und ein Ende ist nicht in Sicht: Baugeld dürfte noch deutlich teurer werden.
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Öl, Gas, Strom, Lebensmittel – alles wird teurer. Das gilt auch für Immobilienkredite. Deren Zinsen steigen seit einigen Wochen mit erhöhtem Tempo.

Schon seit Herbst vergangenen Jahres geht es mit den Zinsen für Hypothekendarlehen aufwärts. Hintergrund war zunächst vor allem die zunehmende Inflation sowie das damit einhergehend steigende Zinsniveau an den Finanzmärkten. Zuletzt hat der Anstieg jedoch noch einmal so erheblich an Fahrt gewonnen, dass selbst erfahrene Marktkenner überrascht sind. "Ich dachte schon, dass die Zinsen kontinuierlich weiter steigen werden", sagt etwa Max Herbst von der Zinsplattform FMH . "Aber nicht in diesem Ausmaß."

Laut Herbst hängt die Beschleunigung des Zinsanstiegs auch mit dem Krieg in der Ukraine zusammen. So habe der Krieg die starke Energieabhängigkeit Deutschlands zum Vorschein gebracht und das Ansehen des Landes bei Investoren daher unterminiert. Infolgedessen seien die Zinsen für Bundesanleihen, ein Wegweiser für die Hypothekenzinsen, ebenfalls stärker als erwartet gestiegen. "Die Schwächen Deutschlands lassen die Bundesanleihen weniger sicher erscheinen, in deren Schlepptau werden auch die Pfandbriefe teurer – und dann steigen die Bauzinsen", sagt Herbst. "Anscheinend verliert Deutschland als sicheres Land für die Geldanlage unter dem Aspekt der Energieabhängigkeit und der militärischen Bedeutungslosigkeit."

Tatsächlich hat auch die Verzinsung der zehnjährigen Bundesanleihe eine deutliche Aufwärtsbewegung hinter sich. Seit 2019 bewegte sich diese Rendite über viele Monate im negativen Bereich – bis Ende Januar dieses Jahres. Seither ist die Rendite auf inzwischen rund 0,5 Prozent gestiegen.

Die Hypothekenzinsen bewegten sich ungefähr im Gleichschritt mit dieser Entwicklung. So beträgt der Zins für einen durchschnittlichen Immobilienkredit mit einer Laufzeit von 15 Jahren laut FMH inzwischen wieder deutlich mehr als 2 Prozent. Noch im Sommer vergangenen Jahres lag dieser Zins bei kaum mehr als 1 Prozent.

Auf lange Sicht handelt es sich damit zwar nach wie vor um ein niedriges Zinsniveau für Immobilienkäufer und Bauherren. Noch vor zehn Jahren waren Hypothekenzinsen von 5 Prozent und mehr üblich. Eine Verdopplung des Zinses binnen weniger Monate dürfte dennoch die Finanzierungsmöglichkeiten für viele Kreditnehmer erheblich verschlechtern. Die Zinsplattform FMH rechnet dazu ein Beispiel vor: Wer im März 2019 eine durchschnittliche Immobilie erwarb, zahlte dafür etwa 400.000 Euro und musste ein Darlehen von 280.000 Euro aufnehmen. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren und einer durchschnittlichen Tilgungsquote von 3 Prozent brachte das bei Zinsen von seinerzeit 1,5 Prozent eine monatliche Belastung von 1.050 Euro für den fraglichen Haushalt mit sich.

Und heute? Der Preis einer solchen Durchschnittsimmobilie ist inzwischen auf 525.000 Euro gestiegen, was ein Darlehen über 400.000 Euro erforderlich macht, so die FMH-Rechnung. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren beträgt der effektive Durchschnittszins mehr als 2,1 Prozent. Die Folge: Bei 3 Prozent Tilgung ergibt sich eine monatliche Rate von 1.690 Euro – 640 Euro mehr pro Monat als vor drei Jahren. Auf 15 Jahre hochgerechnet zahlt ein Käufer also 115.000 Euro mehr für ein vergleichbares Objekt, so das Fazit von FMH.

Hinzu kommt, dass nicht nur Immobilienpreise und Baukosten in den vergangenen Monaten weiter stark gestiegen sind. Die mangelnde Verfügbarkeit von Bauunternehmen, Handwerkern und vielen Baumaterialien macht Hausbauern das Leben zusätzlich schwer.

Bei der Zinsentwicklung ist zudem das Ende der Fahnenstange wohl noch längst nicht erreicht. FMH-Chef Herbst etwa erwartet einen weiteren Anstieg und prognostiziert, dass der Hypothekenzins schon im Sommer wieder bei 3 Prozent liegen wird. Hauptgrund sei die starke Inflation, so Herbst. "Wenn man im Radio hört, welche Lebensmittelketten ihre Preise anheben werden", sagt er. "Und dies ist erst der Anfang. Die EZB muss reagieren."

Hintergrund: Bisher hat sich die Europäische Zentralbank (EZB) mit dem Dreh an der Zinsschraube zurückgehalten. EZB-Präsidentin Christine Lagarde verwies dabei auf die Erwartung, die Inflationsraten würden auch ohne Zutun der Geldpolitik wieder auf ein annehmbares Niveau zurückfinden. Die EZB unterscheidet sich in der Haltung von anderen Notenbanken wie etwa der US-amerikanischen Fed, die bereits die Zinsen erhöht haben und weitere Schritte planen.

Nicht zuletzt durch den Krieg in der Ukraine hat sich das Bild aber verändert. Über Gas- und Öllieferungen aus Russland wird heiß diskutiert, gleichzeitig steigen die Energiepreise immer stärker an. Zuletzt erreichten die Inflationsraten in Deutschland und der Euro-Zone Werte jenseits der 7 Prozent. FMH-Chef Herbst und andere Beobachter halten es angesichts dessen für wahrscheinlich, dass die EZB von ihrem bisherigen Kurs abrücken und die Zinsen erhöhen muss. Auch das würde zusätzlichen Auftrieb für den Hypothekenzins bedeuten.

Nicht zu vergessen: Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) verlangt inzwischen von Banken, dass sie ihr Eigenkapitalpolster stärker aufbauen. Darin spiegelt sich bereits die Sorge wider, die steigenden Zinsen könnten zu sinkenden Immobilienpreisen führen. Kreditnehmer, die dann in Not geraten, bedeuten ein Risiko für Banken, gegen das laut Bafin vorgesorgt werden muss.

Das zusätzliche Eigenkapitalpolster zahlen allerdings die Banken kaum aus der eigenen Tasche. Sie dürften es vielmehr häufig auf ihre Kunden abwälzen – in Form eines zusätzlichen Aufschlags auf den Hypothekenzins. Laut FMH kann allein dieser Umstand zu einem weiteren Zinsplus von 0,2 Prozentpunkten führen.

Doch wie wahrscheinlich ist ein Rückgang der Immobilienpreise angesichts des aktuellen Anstiegs der Hypothekenzinsen?

"Wir wissen aus unseren Analysen mit unseren Partnern, dass die Zinselastizität der Immobilienpreise in den letzten Jahren angestiegen ist, vor allem in den Großstädten mit dynamischer Preisentwicklung", sagt Bernd Leutner von der Researchgesellschaft F+B in Hamburg. "Deshalb rechnen wir bei einem stärkeren Zinsanstieg besonders dort mit einer bedeutenden dämpfenden Wirkung auf die Preisentwicklung." Ein starker Zinsanstieg innerhalb weniger Monate, wie er zuletzt zu beobachten war, werde insbesondere im Zusammenhang mit der gedämpften Konjunkturentwicklung schon erhebliche Auswirkungen haben.

Deutsche Bank: Immobilienzyklus dürfte 2024 enden

Einschränkend fügt der Experte allerdings hinzu, dass es auf den realen Zins ankomme, nicht auf den nominalen. "Solange der Realzins negativ bleibt, wird die Immobilienpreisentwicklung gestützt", sagt Leutner.

Hintergrund: Um zum realen Zins zu gelangen, wird vom nominalen Zins die jeweilige Inflationsrate abgezogen. Bei hoher Inflation ergibt sich also in der Regel ein vergleichsweise niedriger realer Zins.

Oder andersherum formuliert: Eine hohe Inflationsrate geht in der Regel auch mit stabilen oder steigenden Immobilienpreisen einher. Häuser und Wohnungen genießen nicht zuletzt deshalb den Ruf, für Investoren einen Schutz gegen die Geldentwertung zu bieten. Darauf geht auch die Deutsche Bank in einer aktuellen Analyse des deutschen Marktes für Wohnimmobilien ein. "Wohnimmobilien schützen unserer Analyse nach vor allem über höhere Hauspreise vor Inflation", schreibt die Bank. "Dies würden wir auch diesmal erwarten."

Die Analysten der Deutschen Bank ergänzen allerdings, dass höhere Zinsen den Inflationsschutz konterkarieren können. "Insbesondere nach einem kräftigen Zinsschock könnten Investoren Anleihen gegenüber Immobilien präferieren", schreiben sie. "Damit steigt das Risiko einer abrupten Neubewertung im Wohnimmobilienmarkt."

In ihrem Fazit erwartet die Bank, dass der aktuelle Zyklus steigender Immobilienpreise in Deutschland im Jahr 2024 enden dürfte.

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