Lohnende Sanierung Wie Hausbesitzer das Klima schützen - und dabei Geld verdienen

Private und gewerbliche Immobilienbesitzer bemühen sich, die hohen Emissionen ihrer Objekte zu senken und ihr Image als Klimasünder loszuwerden, doch der Wandel dauert. Start-up-Gründer Karsten Schmidt von Ampeers Energy in München weiß, wie es schneller geht.
Das Interview führte Christoph Rottwilm
Großaufnahme: Klimaschutz ist für private und gewerbliche Immobilienbesitzer gleichermaßen wichtig

Großaufnahme: Klimaschutz ist für private und gewerbliche Immobilienbesitzer gleichermaßen wichtig

Foto: Carsten Koall / dpa

manager magazin: Herr Schmidt, der Immobiliensektor steht für einen großen Teil der weltweiten CO2-Emissionen, allein in Deutschland stößt der Bereich pro Jahr beinahe 120 Millionen Tonnen CO2 aus. Wie groß ist Ihrer Meinung nach das Potenzial, diese Emissionen in den kommenden Jahren zu reduzieren?

Karsten Schmidt: Ich glaube, dass der Immobiliensektor in der Lage ist, seine Emissionen um 90 Prozent zu reduzieren. Wir haben schon verschiedene Projekte sowohl im Gewerbebereich als auch in der Wohnungswirtschaft umgesetzt, und dabei sind wir immer auf Zahlen von 90 Prozent und mehr CO2-Emissionsreduktion gekommen.

Aber in welchem Zeitraum ist das möglich? Die Politik treibt den Klimaschutz mit Vorgaben und Richtlinien voran und verlangt fast eine Halbierung der Emissionen im Gebäudesektor bis 2030. Bis 2045 wird Klimaneutralität angestrebt. Sind diese Ziele erreichbar?

Das ist auf jeden Fall machbar, aber nicht so, wie es heute angegangen wird. Momentan haben wir in der Immobilienbranche eine Sanierungsquote von 1 Prozent pro Jahr. Es würde also 100 Jahre dauern, bis der gesamte Immobilienbestand modernisiert und klimaneutral wäre. Das reicht nicht. Wir müssen die Sanierungsquote mindestens vervierfachen. Weil es keine lineare Entwicklung ist, müssen wir sie wahrscheinlich sogar verfünffachen. Solange wir das nicht schaffen, werden wir die Ziele nicht erreichen.

Zur Person

Karsten Schmidt hat Renewable Energy Management studiert und im Bereich Wirtschaftswissenschaften promoviert. Er war bereits in verschiedenen Managementpositionen unter anderem beim Versorger Eon tätig. Zudem verantwortete er das Corporate Business Development im Bereich Energie der Fraunhofer-Gesellschaft, einer der weltweit führenden Organisationen für anwendungsorientierte Forschung.

Karsten Schmidt, Ampeers Energy

Karsten Schmidt, Ampeers Energy

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Daneben gründete Schmidt den Verein Open District Hub e.V., der sich für die Energiewende und die Entwicklung lebenswerter, klimaneutraler Städte und Regionen engagiert. 2019 gründete Schmidt gemeinsam mit seinen Kompagnons Gerrit Ellerwald und Tobias Müller als Spin-Off der Fraunhofer Gesellschaft in München das Start-up Ampeers Energy, das sich auf die CO2-Reduzierung im Immobiliensektor spezialisiert hat.

Was muss passieren, um die Quote zu erhöhen?

Entscheidend ist, dass die Energiekonzepte, die umgesetzt werden, zunächst standardisiert und dann seriell ausgerollt werden. Da sind wir heute leider noch nicht.

Was meinen Sie damit?

Momentan betrachten Immobilieneigentümer ihre Immobilie als Unikat. Doch das stimmt nicht. Es gibt Baujahr-spezifische Typen von Immobilien. Ein 1960er-Jahre-Haus etwa ist ein 1960er-Jahre-Haus. Da gibt es geringe Unterschiede an der Oberfläche, aber die Grundsubstanz und die Technik ist aus den 60er-Jahren. Die Energiesanierung solcher Objekte kann man standardisieren und seriell angehen. So ließe sich eine Sanierungsquote von 5 Prozent erreichen.

Welche Maßnahmen sollte die Politik zu dem Zweck ergreifen?

Grundsätzlich müssen wir dahin kommen, dass die Immobilienmodernisierung für den Eigentümer ein wirtschaftliches Geschäftsmodell wird. Heute läuft es so, dass die Modernisierung zu einer Umlage führt, durch die die Kaltmiete steigt. Deshalb finden meist lediglich einzelne Maßnahmen statt, wie beispielsweise alte Gasheizung raus, neue, effizientere Gasheizung rein. Das gesamte Objekt auf erneuerbare Energien umzustellen, verursacht dagegen viel höhere Kosten, und es gibt momentan kaum einen Anreiz für den Eigentümer, diese Kosten zu übernehmen, weil er sie nicht refinanzieren kann.

Was ist also nötig?

Die Politik muss einerseits eine gesamtheitliche Sicht einnehmen und die Themen Strom und Wärme gemeinsam, sektorübergreifend denken. Andererseits müssen neue Geschäftsmodelle inzentiviert und zugelassen werden. Das, was die Politik momentan macht, ist dagegen eher kontraproduktiv.

Was meinen Sie konkret?

Gegenwärtig soll auf der einen Seite das Gebäude-Energie-Gesetz GEG novelliert werden, wobei die Wärmepumpe verstärkt gefördert werden soll. Das allein ist ein gutes Vorhaben. Auf der anderen Seite haben wir aber die Novelle des Erneuerbare-Energien-Gesetzes EEG, in der steht, dass volleinspeisende Fotovoltaikanlagen mit 13 Cent pro Kilowattstunde vergütet werden, wohingegen Fotovoltaikanlagen für den Eigenverbrauch, die lediglich einen Überschuss an Strom ins öffentliche Netz einspeisen, nur 8 Cent pro Kilowattstunde bekommen.

Wo ist das Problem?

Das beides passt nicht zusammen. Besser wäre eine Regulatorik, die Wärme und Strom miteinander verbindet, sodass es beispielsweise einen Anreiz gäbe, den eigenen Solarstrom für die eigene Wärmeerzeugung zu nutzen. Grundsätzlich ist es immer schlecht, wenn Anreize für einzelne Technologien gegeben werden. Denn dann gibt die Politik die Maßnahme praktisch vor. Wenn es etwa heißt, wir fördern die Wärmepumpe, dann denkt die Immobilienbranche gar nicht erst über ein größeres Konzept nach. Dann werden eben Wärmepumpen eingebaut. Daher ist es besser, ganzheitliche Konzepte zu fördern, nicht einzelne Technologien.

Eine Maßnahme der Politik zum Klimaschutz war die Einführung des CO2-Preises, der bislang vom Mieter und künftig zum Teil auch vom Vermieter zu entrichten ist. Wie sinnvoll ist dieses Instrument?

Den CO2-Preis und die Kostenteilung zwischen Mieter und Vermieter finde ich super. Denn er setzt an genau der richtigen Stelle an. Bisher wurde der CO2-Preis vollständig an den Bewohner weitergegeben, mit dem Argument, dass beispielsweise ein Mieter die Hauptverantwortung dafür hat, wie stark geheizt wird. Das ist aber nur ein Teil der Wahrheit. Wenn ich nämlich nur eine alte, ineffiziente Heizung im Keller habe, kann ich als Mieter nichts daran ändern. Ich muss sie verwenden, um meine Wohnung zu heizen. Mit der Teilung des CO2-Preises kann die Immobilienwirtschaft also zum Handeln bewegt werden.

Klimaschutz ist zwar ein hehres Ziel. Insbesondere professionelle Immobilienbesitzer müssen jedoch sehr genau abwägen, ob sich Investitionen am Ende auch rechnen. Der GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen etwa spricht von erforderlichen Investitionen in Höhe von zehn Milliarden Euro über die nächsten 30 Jahre, mit denen der hiesige Immobilienbestand auf Vordermann gebracht werden soll. Sind das attraktive Investments, die Rendite bringen, oder eher Aufwendungen für den guten Zweck?

Die zehn Milliarden sind noch eine vorsichtige Annahme. Andere Experten kommen zu Prognosen, die mehr als das Doppelte betragen. Vielfach wird derzeit tatsächlich angenommen, dass es sich dabei um Kosten handelt, die in den Klimaschutz gehen und keine Rendite bringen. Das ist aus unserer Sicht aber nicht richtig. Für die Immobilienbranche kann Klimaschutz und energetische Sanierung vielmehr zum Geschäft werden, wenn sie es richtig angeht. Nach unseren Erfahrungen lassen sich beispielsweise pro Tonne vermiedenem CO2 im Jahr 70 Euro verdienen. So stehen den Investitionen erhebliche Erlöse gegenüber. Das ist auch der entscheidende Faktor, um die Sanierungsquote, von der wir eingangs sprachen, zu erhöhen.

"Den CO2-Preis und die Kostenteilung zwischen Mieter und Vermieter finde ich super"

Sprechen Sie da von theoretischen Größen, oder gibt es bereits praktische Beispiele, also Akteure, bei denen diese Rechnung aufgeht?

Ein gutes Beispiel ist ein Modernisierungsprojekt, das wir mit der Immobiliengesellschaft Rheinwohnungsbau in Duisburg umgesetzt haben. Dabei ging es um 800 Wohneinheiten in 130 Gebäuden, klassische Eisenbahnerwohnungen aus den 1960er-Jahren. Dort haben wir unser Konzept umgesetzt. Am Ende ergab sich lediglich eine geringe Modernisierungsumlage für die Mieter, und der Wohnungseigentümer erzielt eine positive Rendite. Ich möchte die konkrete Zahl in diesem Fall nicht nennen, aber generell kann energetische Sanierung unserer Erfahrung nach zu Renditen zwischen 4 und 10 Prozent auf die Investition führen.

Da dürften Investoren aufhorchen. Ohnehin ist Nachhaltigkeit bei der Geldanlage ein immer wichtiger werdendes Thema. Welche Rolle spielt für die Immobilienbranche der mögliche Druck vom Finanzmarkt, wo mehr und mehr auf diese Aspekte geachtet wird?

Larry Fink, Chef der US-Investmentgesellschaft Blackrock, hat einmal gesagt, dass das Klimarisiko zu einem Investmentrisiko wird. Das ist aus meiner Sicht einer der größten Motivatoren für die Immobilienwirtschaft. Denn eine Immobilie, die sehr CO2-intensiv mit Energie versorgt wird, hat gleich mehrere Probleme. Zum einen werden über den CO2-Preis Kosten verursacht. Zudem wird sie irgendwann kaum noch Mieter finden, weil die Nebenkosten enorm steigen. Und wenn man zu lange wartet, werden die Banken auch die Ratings für solche Objekte verschlechtern und die Finanzierungskosten erhöhen. Es ist also klar, dass die Immobilienwirtschaft heute loslegen muss mit der Modernisierung. Abwarten ist keine Option.

Machen wir es einmal konkret: Wie sieht das ganzheitliche Modernisierungskonzept denn aus, von dem Sie sprechen?

Das lässt sich am besten schrittweise erklären. Zunächst schauen wir uns die Wärmeversorgung an, die wir im ersten Schritt grundsätzlich versuchen zu elektrifizieren. Schritt zwei ist immer: Wir schauen, wie sich lokal, an der Immobilie, so viel wie möglich Strom erzeugen lässt. Der Strom wird vor allem für den Betrieb der Wärmepumpe benötigt, kann aber auch anderswo im Objekt verbraucht werden. Bis hierher entstehen zunächst Investitionskosten, die etwa zwei bis dreimal so hoch sind, wie bei einer herkömmlichen Modernisierung, also: alte Heizung raus, neue Heizung rein. Um diese Kosten zu refinanzieren, würde der Eigentümer normalerweise die Kaltmiete stark erhöhen.

"Abwarten ist keine Option"

Das muss er bei Ihnen nicht?

Nein, denn jetzt kommt der wichtige dritte Schritt. Der Eigentümer muss in neue Geschäftsmodelle einsteigen. Er verkauft also den selbst erzeugten Strom an seine Mieter in Form von Mieterstrommodellen. Außerdem macht er ein Ladestromangebot, etwa für Elektroautos. Der wirtschaftliche Kniff dabei ist: Speist der Eigentümer überschüssigen Solarstrom ins öffentliche Netz ein, erhält er laut EEG lediglich 8 Cent pro Kilowattstunde. Das deckt gerade die Investitionskosten. Verkauft er jedoch den Strom an seine Mieter, dann darf er dafür nach den Regeln des Mieterstroms 10 Prozent weniger als den Grundversorgungstarif berechnen, also gegenwärtig etwa 27 Cent pro Kilowattstunde. Dadurch entsteht eine Marge von 19 Cent pro Kilowattstunde. Beim Ladestrom lassen sich sogar noch höhere Erlöse erzielen.

Insbesondere bei Mietwohnungen – Deutschland hat eine besonders hohe Mietquote – ergibt sich bei energetischer Sanierung bisher ein Problem: Investieren muss der Vermieter, profitieren tut vor allem der Mieter. Nach ihrer Rechnung würde dieses Dilemma weitgehend gelöst, weil beide Seiten etwas davon haben, richtig?

Ja, das Dilemma wird komplett aufgelöst. Die Kaltmiete etwa muss in unserem Konzept nicht angehoben werden. Es ist aus unserer Sicht daher eine klassische Win-Win-Situation und der entscheidende Ansatz, um die Sanierungsgeschwindigkeit insgesamt zu erhöhen.

Es erfordert allerdings die Bereitschaft, auf einen Schlag einen sehr umfangreichen Modernisierungsansatz in Angriff zu nehmen, was für viele Immobilienbesitzer abschreckend sein dürfte.

Das ist richtig. Aber insbesondere die großen Wohnungsbaugesellschaften haben in den vergangenen Jahren für diese Zwecke Rücklagen gebildet. Es ist also nicht so, dass dort die Mittel fehlen würden. Firmen können dabei schließlich versuchen, eine Art Schneeball in Gang zu setzen, denn sie erzielen nach der Modernisierung zusätzliche Rückflüsse, die sie bislang nicht haben. Auf der anderen Seite zeigen Gespräche mit Banken, dass sie solche Konzepte sehr spannend finden und gerne finanzieren.

Aber wie ist es mit dem klassischen Einfamilienhausbesitzer, der sein Objekt ebenfalls sanieren möchte, kann sich Ihr Ansatz für den auch rechnen?

Da ist die Rechnung tatsächlich anders. Es funktioniert zwar, aber die Amortisationszeiten sind deutlich länger. Das liegt vor allem daran, dass der Verkauf des Stroms an einen Mieter nicht in Frage kommt. Die Refinanzierung entsteht also ausschließlich durch die Vermeidung alternativer Kosten, die zuvor bestanden, beispielsweise für teures Gas. Die Refinanzierung dauert also länger.

Von welchen Zeiträumen sprechen Sie da?

Da sind wir in Zeiträumen von 20 bis 25 Jahren.

Bekommt ein Eigentümer dabei ein komplett energieautarkes Haus?

Nicht ganz. Das wäre technisch möglich, aber unter Kosten-Nutzen-Gesichtspunkten ist es nicht sinnvoll. Wenn man aktuell bei 60 bis 80 Prozent Autarkie landet, ist man gut aufgestellt.

Wie lange dauert die Amortisation der Investitionen bei Mehrfamilienhäusern?

Das lässt sich schwer pauschal beantworten. Wir sehen Projekte, die liegen zwischen fünf und zehn Jahren.

Das hört sich attraktiv an.

Ja, bei Mehrfamilienhäusern ist Klimaschutz wirklich ein Geschäftsmodell.

Allerdings eins, dass sich in Süddeutschland besser rechnet als in Norddeutschland, weil sie grundsätzlich mit Fotovoltaik arbeiten, richtig?

Ja und nein. Tatsächlich gibt es im Süden einen besseren Sonnenertrag, aber die Unterschiede sind nicht so groß, dass sie allzu stark ins Gewicht fallen würden. Wir ernten in Süddeutschland mit einer Ein-KW-Peak-Anlage etwa 1200 bis 1300 Kilowattstunden Strom. In Mitteldeutschland kommen wir auf vielleicht 1000 bis 1100 Kilowattstunden und in Norddeutschland je nach Standort auf 900 bis 1100. Diese Differenzen lassen sich gut ausgleichen. Außerdem lässt sich das Modell auch mit Mikrowindkraftanlagen umsetzen, deren Entwicklung ebenfalls voranschreitet.

Wie ist es mit der Fehleranfälligkeit, ist die bei einem komplexen Ansatz wie Ihrem nicht höher als bei einfacheren Lösungen?

Nein. Die Anlagen werden lediglich anders gesteuert als bisher. Der Unterschied ist, dass heute jede Anlage für sich alleine gesteuert wird. In unserem Konzept kommt nur die Vernetzung hinzu, dadurch steigt aber nicht die Fehleranfälligkeit. Ich gehe davon aus, dass dies in wenigen Jahren ohnehin State of the Art sein wird.

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