Fotostrecke

Architekten vs. Bauträger: Die Vor- und Nachteile im Überblick

Foto: DPA

Bau des Eigenheims Von der Stange oder maßgeschneidert

Die weitaus meisten Eigenheime in Deutschland werden schlüsselfertig von Bauträgern erworben. Nur wenige Häuslebauer wenden sich an Architekten, die zwar individuell planen, aber als exklusiv und teurer gelten. Letzteres ist in vielen Fällen ein Irrtum.
Von Susanne Osadnik

Hamburg - Rolf Beyer ist immer wieder stolz, wenn er auf sein Haus angesprochen wird - und das passiert häufig. Das moderne Haus fällt auf in der Wohnsiedlung aus den 60er Jahren. Ein kubischer Baukörper, mit viel Holz und mediterranen Steinen, so geschickt geplant, dass man den zweiten Eingang gar nicht sieht.

Tatsächlich ist eine kleine, barrierefreie Wohnung in das Haus integriert, in die er später mit seiner Frau einziehen will. "Unsere Kinder sind schon fast erwachsen, wollen aber nicht weg von hier", sagt der dreifache Vater. "Wer von ihnen hier wohnen bleiben wird, ist noch nicht sicher. Aber wir haben uns schon bei der Planung darauf verlassen, dass wir hier alt werden."

Wochenlang hat Beyer mit seinem Architekten über den Plänen gebrütet, um einen optimalen Grundriss hinzubekommen und das Eigenheim mindestens "Zwei-Generationen-fähig" zu machen. "Ohne uns auf die Nerven zu fallen", lacht er. Und das klappt. Zurzeit wohnt sein Vater in der Altenwohnung. Man ist nah beieinander, sieht sich aber nicht jeden Tag.

"So ein individuelles Haus hätte mir kein Bauträger hingesetzt", ist Beyer überzeugt. "Mein Architekt hat mir so viel abgenommen, und wir sind auch weitgehend mit der eingeplanten Bausumme ausgekommen." Rund 420.000 Euro sollte der Traum vom eigenen Heim laut Planung kosten, am Ende wurden es gut 432.000 Euro. Allerdings hatte sich die Familie auch noch während der Bausphase für teurere Sanitäranlagen und Eichenparkett entschieden.

Auf den richtigen Architekten kommt es an

In Fachkreisen nennt man so etwas eine "Punktlandung". Denn finanzielle Abweichungen in dieser Größenordnung gelten als solide kalkuliert - insbesondere bei einem sogenannten Architektenhaus. "Grundsätzlich ist es sehr empfehlenswert, mit einem Architekten zu bauen", sagt Martin Wüstefeld, Bausachverständiger aus Wuppertal. "Man kann seine individuellen Wünsche umsetzen, das Haus so gestalten, dass es optimal zur Lebenssituation passt und auch noch Chancen für Veränderungen in der Zukunft bietet. Und wenn alles gut läuft, ist es nicht mal teurer, als ein Haus von der Stange."

Denn was beim Bauträger gespart wird, sind vor allem die Planungskosten, die durch die Wiederholung der Objekte, etwa beim Bau größerer Siedlungen, nur einmal anfallen. Natürlich spart der Bauträger auch beim Einkauf der größeren Mengen an Bauleistung. "Aber was der Bauträger eingespart hat, ist dann eben auch der maßgebliche Gewinn des Bauträgers", so Wüstefeld. "Der einzelne Käufer hat dadurch in der Regel keinen finanziellen Vorteil."

Also doch lieber selbst bauen? Wichtigste Voraussetzung dafür: Man findet den "richtigen" Architekten. Bauherr und Architekt müssen lange Zeit miteinander auskommen und ein Vertrauensverhältnis entwickeln. Wer mit einem Architekten baut, ist selbst Bauherr und hat zwischen 25 und 30 Vertragspartner aus Planung und den verschiedenen Gewerken, unter anderen Statiker, Bodengutachter, Erdbauer, Rohbauer, Fensterbauer, Zimmermann, Klempner, Fliesenleger. Ein erfahrener Architekt holt für den Bauherrn Angebote nur von ihm bekannten Fachplanern und Handwerksbetrieben ein und kontrolliert später für seinen Auftraggeber die Umsetzung aller vertraglich vereinbarten Leistungen.

Aus Sicht von Fachleuten ist das Aufspüren eines erfahrenen Architekten der schwierigste und wichtigste Teil beim Bauen, denn ein Architekt muss auch ein gewiefter Kaufmann sein, juristische Fallstricke in Vertragswerken kennen und stets alles, was am Bau passiert, im Blick haben. "Auf diese Aufgaben wird aber im Studium kaum jemand adäquat vorbereitet", weiß Wüstefeld. "Deshalb ist es wichtig, einen erfahrenen Architekten zu finden, der schon viele Projekte begleitet hat und dabei nachweislich sowohl zeitlich wie auch finanziell im festgelegten Rahmen geblieben ist."

Risiken beim Kauf vom Bauträger

Geld ist beim Bauen schnell verbrannt, häufig schon, wenn die Vertragswerke nicht richtig vorbereitet werden. Werden Gerüste bauseitig gestellt oder muss sich der Bauherr selbst drum kümmern? Wird die Treppe als Fertigteil geplant oder vor Ort angefertigt? Vermeintliche Lappalien, die vergessen wurden, können tausende Euro  kosten.

Wird dabei geschlampt, kann das Architektenhaus schnell zum Ruin des Bauherrn führen. Der Rat von Bauprofis: Ehemalige Bauherrn ansprechen und fragen, wie zufrieden sie mit ihrem Architekten waren und dann selektieren.

Als Alternative zum Architektenhaus bietet sich der Bau mit Hilfe eines Bauträgers an. In 98 Prozent aller Fälle entscheiden sich Bauwillige für diese Variante, weil sie einfacher und billiger erscheint. Bauträger übernehmen sämtliche Arbeiten - vom Grundstückskauf über die Planung und die Einholung sämtlicher Genehmigungen bis hin zum Einkauf und der Koordination der Bauleistungen zum schlüsselfertigen Objekt.

Ein enormer Vorteil für den künftigen Hausbesitzer: Er muss sich nicht mit der Grundstückssuche oder Rechtsunsicherheiten bei der Baugenehmigung herumschlagen, sondern kauft ein Haus zu einem Festpreis mit festem Einzugstermin, zahlt regelmäßig Abschläge der Bausumme und hat keine Sorgen mehr. Theoretisch.

Schlüsselfertig heißt nicht bezugsfertig

Praktisch birgt dieser Weg erhebliche Risiken. Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers etwa droht großer Verlust. Deshalb raten Profis, niemals in Vorkasse zu treten, sondern erst zu zahlen, wenn einzelne Bauabschnitte fertig sind. Das sieht auch die den Verbraucher schützende Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) so vor.

Was viele künftige Besitzer eines so genannten schlüsselfertigen Eigenheims zudem nicht wissen: Sie sind nicht selbst Bauherr sondern Erwerber: "Sie haben daher keinen direkten Einfluss auf den Bauablauf", sagt Thomas Pennigh, Präsident des Verbandes Privater Bauherrn (VPB). "Wer bei einem Besuch auf der Baustelle feststellt, dass die Fenster falsch montiert wurden oder der falsche Dämmstoff eingebaut wird, kann die Handwerker und Subunternehmer nicht einfach anweisen, den Mangel zu beheben."

Denn offiziell ist der Bauträger auch der Bauherr, der dem Käufer sogar das Betreten der Baustelle verbieten kann. Der künftige Hauseigentümer kann nur den Bauträger informieren und hoffen, dass der alles wieder ins Lot bringt.

Ein weiteres Problem: "Schlüsselfertig heißt noch lange nicht bezugsfertig", weiß Pennigh. "Der Begriff ist nicht gesetzlich geschützt oder näher definiert. Was der Käufer am Ende für sein Geld bekommt, muss im Vorfeld genau vertraglich fixiert werden." Häufig fehlen noch Hausanschlüsse oder der Keller wurde nicht mit eingerechnet, so dass laut VPB bei einem schlüsselfertigen Haus noch durchschnittlich 25.000 Euro oben drauf gerechnet werden müssen. Und dann kann so eine Immobilie genauso teuer sein wie ein Architektenhaus.

Experten raten von Eigenleistungen ab

Bauträger werben häufig mit Hochglanzbroschüren für ihre Objekte. In der Realität sieht dann doch Vieles anders aus, weiß man auch beim Münchener Bauträger Euro Grundinvest. Häufig fänden sich in der Baubeschreibung konkrete Angaben zu speziellen Baustoffen, die mit dem Zusatz 'oder gleichwertiges Material' versehen seien. "Der Begriff 'gleichwertig' sagt gar nichts aus", sagt Martin Greppmair von der Euro Grundinvest. "Als Laie kann ein Käufer nicht unbedingt zwischen hochwertigen und minderwertigen Materialien unterscheiden. Die Angaben sollten deshalb immer genau und unmissverständlich sein."

Um Geld zu sparen, legen viele Käufer auch gern selbst Hand an. In diesem Fall haben sie ein "Ausbauhaus" vom Bauträger gekauft. Es wird etwa im Rohbau übergeben, so dass danach noch Estrich gelegt und die Elektrik installiert werden muss. Manchmal müssen aber auch "nur" noch alle Malerarbeiten erledigt werden. "Wer selbst anpackt, sollte bereits vor Vertragsabschluss auflisten, welche Eigenleistungen er erbringen will", sagt Greppmair. "Auch eine Bauherrenhaftpflichtversicherung wird dann erforderlich sein."

Bauprofis wie Martin Wüstefeld raten grundsätzlich vom Modell der zusätzlichen Eigenleistung ab. "An Kostenersparnis bringt es nicht viel", so Wüstefeld. "Materialkosten sind gering, da das Material nur mit 20 bis 40 Prozent an den Gesamtkosten beteiligt ist. Der Löwenanteil liegt bei den Lohn- oder Personalkosten, und die spart man nur, wenn man wirklich alles selbst macht."

Meist kaufen die Teilzeit-Bauherren im Baumarkt ein, Profis hingegen zahlen häufig nur 60 Prozent vom Listenpreis der hochwertigen Materialien, die es im Baumarkt häufig gar nicht gibt. Etwa Farben mit besserer Deckfähigkeit, direkt beim Hersteller. Das erspart einen zweiten oder dritten Anstrich, der bei minderwertiger Farbe erforderlich ist. Am Ende ist die Profiarbeit häufig nicht viel teurer - schont die Nerven und bietet auch Gewährleistungsansprüche.

Mehr lesen über

Die Wiedergabe wurde unterbrochen.