Geschlossene Immobilienfonds "Tricksen, Täuschen und Vertuschen"

Initiatoren geschlossener Fonds haben bislang über ihre Leistungsbilanzen ausgewiesen, ob sie die versprochenen Ausschüttungen erzielt haben. Damit ist es vorbei. Anlegerschützer sind empört - die ohnehin von diversen Skandalen geschüttelte Branche vollziehe einen "Schritt zurück in die Steinzeit".
Von Richard Haimann
Bürohochhaus in Frankfurt - Fonds für institutionelle Investoren erzielen in der Regel deutlich höhere Renditen als Beteiligungsmodelle für Privatanleger

Bürohochhaus in Frankfurt - Fonds für institutionelle Investoren erzielen in der Regel deutlich höhere Renditen als Beteiligungsmodelle für Privatanleger

Foto: Arne Dedert/ picture alliance / dpa

Hamburg - Für den unabhängigen Fondsanalysten Stefan Loipfinger ist es "ein Schritt zurück in die Steinzeit des Anlegerschutzes". Peter Mattil, Münchner Fachanwalt für Kapitalanlegerecht, spricht von "Tricksen, Täuschen und Vertuschen". Mit der Entscheidung, künftig keine Leistungsbilanzen mehr zu veröffentlichen, hat sich die ohnehin von diversen Skandalen geschüttelte Branche der Emissionshäuser einmal mehr den Zorn von Anlegerschützern zugezogen. Selbst Werner Rohmert, Berater diverser Fondshäuser, hadert mit dem Schritt: "Die Initiatoren verzichten auf die eigene Kontrollierbarkeit."

Die Leistungsbilanz ist seit Jahren das Arbeitszeugnis eines Emissionshauses. Sie zeigt detailliert auf, wie jeder einzelne Beteiligungsmodell eines Initiators bislang performt. Anhand des Soll-Ist-Vergleichs können Anleger kontrollieren, ob die im Emissionsprospekt prognostizierten Ausschüttungen in jedem einzelnen Jahr erreicht wurden oder nicht - und ob bereits aufgelöste Beteiligungsmodelle ihre Immobilien zum zuvor angesetzten Preis veräußern konnten oder nicht.

"Eine gute Leistungsbilanz ist das beste Marketinginstrument eines erfolgreichen Initiators", sagt Jürgen Gerber, Geschäftsführer des auf US-Immobilienfonds spezialisierten Kölner Emissionshauses Jamestown.

Es gibt derzeit nur wenige erfolgreiche Unternehmen

Das Problem ist nur: Es gibt derzeit nur wenige erfolgreiche Unternehmen in der Branche. Weit mehr als die Hälfte aller aufgelegten Schiffsfonds ist unter Wasser. Selbst etliche geschlossene Immobilienbeteiligungen haben in den vergangenen Jahren - trotz des boomenden Betongoldmarktes - ihre Prognosen nicht erreicht.

Hinzu kommen diverse Skandale: Vergangenes Jahr erst erschütterten Polizeirazzien und Verhaftungen wegen mutmaßlichen Betrugs bei der früher angesehenen Hamburger Fondsgruppe Wölbern und der Immobiliengruppe S&K einmal mehr das Ansehen der Branche.

Wölbernchef Heinrich Maria Schulte muss sich derzeit wegen des Vorwurfs der Untreue vor dem Hamburger Landgericht verantworten. Zu Monatsbeginn erst wurde bekannt, dass die Staatsanwaltschaft Stuttgart gegen Top-Manager des TübingerImmobilienfondsanbieters Fairvesta Ermittlungen wegen des Verdachts auf Kapitalanlagebetrug eingeleitet hat.

"Die Abschaffung der Leistungsbilanz beschädigt den Ruf unserer Branche weiter", fürchtet Gerber.

"Die Leistungsbilanz ist für Anleger entscheidend"

Dabei haben die Mitgliedsunternehmen des Bundesverbands Sachwerte und Investmentvermögen (bsi) jahrelang darum gerungen, wie eine Leistungsbilanz auszusehen hat, welche Daten darin wie veröffentlicht werden müssen, um sich von schwarzen Schafen abzugrenzen.

Im Diskurs mit Analysten und Anlegerschützern wurden die Details immer weiter verfeinert und verbessert. "Daraus ist ein schließlich ein Standard entstanden, der deutlich zeigte, wie zuverlässig oder unzuverlässig die in den Emissionsprospekten gemachten Ausschüttungsprognosen von Initiatoren eingehalten wurden", sagt Analyst Loipfinger.

Die Papiere hätten klar gezeigt, welche Emissionshäuser ihre Versprechen weitgehend erfüllt, übertroffen oder nicht erreicht hatten. "Die Leistungsbilanz ist für Anleger zum entscheidenden Instrument geworden, um die Frage zu beantworten, ob sie einem Initiator Geld anvertrauen sollten - oder nicht", sagt der Analyst.

Bislang waren nur die bsi-Mitglieder nach den Statuten des Verbands gefordert, Leistungsbilanzen vorzulegen. Künftig werden auch die meisten der im bsi organisierten Emissionshäuser das Papier nicht mehr erstellen. 19 der 30 Vollmitglieder haben in einer Abstimmung durchgesetzt, dass die im Branchenverband organisierten Unternehmen künftig keine Leistungsbilanz mehr veröffentlichen müssen.

"Der BSI hat in den vergangenen Jahren nicht nur gute Arbeit gemacht"

"Wir gehören zu jenen, die gegen diese Entscheidung votiert haben", sagt Jamestown-Geschäftsführer Gerber. Sein Unternehmen werde auch künftig den Anlegern die bisher in den Leistungsbilanzen veröffentlichten detaillierten Informationen zu jedem einzelnen Fonds präsentieren. "Unsere Beteiligungsmodelle liefen und laufen erfolgreich, wir haben nichts zu verstecken", sagt der Geschäftsführer.

Einige andere Häuser wollen ebenso verfahren. Bei einzelnen Initiatoren gibt es sogar Überlegungen aus dem Verband auszutreten und eine neue Interessensvertretung zu gründen. "Der bsi hat in den vergangenen Jahren nicht nur gute Arbeit gemacht", sagt ein Vorstand eines Emissionshauses, der nicht namentlich genannt werden will.

Einige Fondsschmieden haben dem Verband bereits den Rücken gekehrt, darunter auch Immobilienwerte Hamburg. "Wir haben uns dort nicht mehr ausreichend repräsentiert gesehen", sagt Geschäftsführerin Angelika Kunath. Ihr Haus wolle an der Leistungsbilanz festhalten. "Ich halte überhaupt nichts davon, sie abzuschaffen", sagt Kunath.

Performance-Bericht bietet keine Daten zu einzelnen Fonds

Nach den neuen bsi-Vorgaben bleibt den Mitgliedern zwar freigestellt, auch weiterhin Leistungsbilanzen zu veröffentlichen. Verpflichtet sind sie jedoch nur noch, einen sogenannten Performance-Bericht vorzulegen. Dabei müssen darin nicht mehr Daten zu einzelnen Fonds dargelegt werden. Stattdessen sollen die Informationen aller Fonds einer Anlageklasse gebündelt und daraus Durchschnittswerte gebildet werden.

Getrennt aufgelistet wird nur noch die durchschnittliche Performance aller Immobilien-, Schiffs- und Windkraftbeteiligungen eines Anbieters, nicht aber die jedes einzelnen Fonds. Initiatoren könnten die Performance-Berichte nicht missbrauchen, um Pleitefonds zu verstecken, sagt bsi-Hauptgeschäftsführer Eric Romba. "Schlecht laufende Fonds wirken sich in der Darstellung der Leistungsfähigkeit eines Verwalters sichtbar aus."

Das sehen die Kritiker anders. Denn die Durchschnittswerte sollen aus den gemeinsamen Daten der Fonds für Privatanleger und jener von institutionellen Investoren wie Altersvorsorgeeinrichtungen und Versicherungen gebildet werden. "Damit werden Äpfel mit Birnen verglichen, um Privatanlegern geschönte Zahlen präsentieren zu können", rügt Anwalt Mattil.

Erkleckliche Teile des Eigenkapitals als Provision an die Vertriebe

Fonds für institutionelle Investoren würden in der Regel deutlich höhere Renditen erzielen und Ausschüttungen leisten als Beteiligungsmodelle für Privatanleger, bei denen erkleckliche Teile des Eigenkapitals als Provision an die Vertriebe fließt. "Neben dem offiziell ausgewiesenen Agio von fünf Prozent erhalten Banken, Sparkassen und freie Vermittler zum Teil noch einmal 15 bis 20 Prozent des eingesammelten Kapitals der Anleger", erläutert Mattil.

Bei institutionellen Fonds gebe es diese Provisionszahlungen hingegen nicht. "Bei diesen Fonds fließen von 100 Millionen Euro Eigenkapital auch 100 Millionen Euro in die Immobilie", sagt der Anwalt. "Bei einem Fonds für Privatanleger sind es hingegen vielleicht nur 80 Millionen Euro oder weniger." Dieses Geld müsse eine Immobilie durch Mieterträge oder ein Schiff durch Charterraten erst wieder einspielen, bevor für die Privatanleger eine Rendite generiert werden könne.

"Durch die höheren Ausschüttungen bei den Fonds für institutionelle Investoren können die Emissionshäuser mit diesen Performance-Berichten Durchschnittswerte darstellen, die Fonds für Privatanleger tatsächlich kaum erzielen können", sagt Mattil. "Damit werden völlig falsche Renditeerwartungen bei den privaten Kunden geweckt."

BSI begründet Abkehr mit neuen Regulierungsvorgaben

Der bsi begründet die Abkehr von der Leistungsbilanz mit den neuen regulatorischen Vorgaben für die Beteiligungsmodelle. Die Bundesregierung hat angesichts der zahlreichen Skandale im vergangenen Jahr mit der Umsetzung der EU-Richtlinie für Alternative Investment Fund Manager (AIFM) die Branche erstmals strikter reguliert.

Das eigens dafür verabschiedete Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) schreibt unter anderem vor, dass neue Fonds nur noch maximal 60 Prozent ihrer Investments über Kredite finanzieren können. Zuvor gab es kein Limit. Zudem gelten striktere Vorgaben für die Emissionsprospekte. Sie dürfen nicht mehr so werblich wie zuvor gestaltet sein.

Definitive Ausschüttungsprognosen sind deshalb in den Prospekten nicht mehr vorgesehen. Stattdessen sollen nur noch Zielkorridore in Prozentwerten angegeben werden.

"Ein Soll-Ist-Vergleich ist im Rahmen der Prospektierung nicht vorgesehen", sagt bsi-Hauptgeschäftsführer Romba. "Aus guten Gründen: Beispielsweise soll so zum Schutz der Anleger vermieden werden, dass Soll-Angaben mit tatsächlichen Renditeversprechen gleichgesetzt werden." Die bisherigen Leistungsbilanzen passten in ihrer Struktur deshalb nicht in die Vorgaben des neuen KAGB.

Die Erstellung einer Leistungsbilanz sei weiterhin möglich, sagt hingegen Jamestown-Geschäftsführer Gerber. Zumal die neuen gesetzlichen Vorgaben detaillierte Berichte an die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), die Bundesbank und die Anleger vorsehen. "Einmal im Jahr muss jedes Emissionshaus den Nettoinventarwert der Immobilien oder anderer Sachwerte in seinen Fonds pro Anteilsschein ermitteln", sagt Gerber. Angesichts dieses Aufwands sei es ein Leichtes, die Leistungsbilanzen fortzuführen - wenn ein Anbieter es denn will...