Freitag, 24. Mai 2019

Prognose von Raffelhüschen und Co Wie der Immobilienmarkt 2060 aussehen soll 

Wohnungsbau in Berlin: Die Hauptstadt gehört der Studie der Uni Freiburg zufolge zu den Ballungszentren, an deren Immobilienmärkten es künftig weiter aufwärts gehen wird.

Beim Kauf einer Immobilie handelt es sich in der Regel um ein Ereignis mit sehr langfristiger Auswirkung. Ein fundierter Ausblick auf die Entwicklung von Immobilienmärkten über viele Jahre oder sogar Jahrzehnte hinweg erscheint daher für viele Investoren oder Häuslebauer wünschenswert - aber ist er angesichts der Vielzahl von Unbekannten und Unvorhersehbarkeiten auch möglich?

Wissenschaftler der Universität Freiburg sind offenbar dieser Meinung. In einer umfangreichen Studie, erstellt im Auftrag einer Stiftung der Bausparkasse Schwäbisch-Hall, haben sie sich des Themas angenommen. Dabei befindet sich unter den Autoren auch der bekannte Altersvorsorge- und Rentenexperte Bernd Raffelhüschen.

Dessen angestammtem Fachgebiet entsprechend dient die allgemeine Bevölkerungsentwicklung den Autoren der Studie als Grundlage für ihre Analyse. Über die darauf aufbauende Prognose der Haushaltsentwicklung sowie der daraus folgenden Nachfrage nach Wohnflächen gelangen die Autoren schließlich zu Aussagen über die Entwicklung der Immobilienmärkte und Preise in Deutschland bis ins Jahr 2060, und zwar gegliedert nach Regionen und Immobilientypen.

Wie bei wissenschaftlichen Arbeiten üblich, stehen am Ende der Analyse auch in dieser Studie recht präzise Vorhersagen zur prozentualen Zu- oder Abnahme der Wohnraumnachfrage, heruntergebrochen bis auf die Ebene einzelner Kreise und Ortschaften. Ebenso geben die Autoren bis auf die Nachkommastelle genau an, wie sich die Immobilienpreise in Hamburg, München oder zahlreichen anderen Städten bis zum Jahr 2030 oder gar 2060 verändern werden.

Klar erscheint, dass diese exakten Angaben angesichts der Zeiträume, die betrachtet wurden, sowie der Vielzahl an Unwägbarkeiten, die bei dem Thema eine Rolle spielen (Stichwort: Neubautätigkeit), wohl mit erheblicher Vorsicht zu genießen sind. Die grundlegenden Aussagen jedoch, die die Autoren aufgrund ihrer Analysen treffen, erscheinen durchaus bemerkenswert:

Insgesamt gelangen die Autoren zu einem zuversichtlichen Blick auf die künftige Situation auf den Immobilienmärkten. Das heißt: Von einzelnen regionalen Ausnahmen insbesondere in Ostdeutschland abgesehen, erwarten sie zumindest bis 2030 "weiträumig" weiter steigende Immobilienpreise. In Ballungszentren wie vor allem dem Berliner und Hamburger Raum sowie in besonders begehrten Lagen Süddeutschlands geht es mit den Preisen sogar noch bis 2060 "erheblich" aufwärts, so Professor Raffelhüschen und dessen seinerzeitiger wissenschaftlicher Mitarbeiter Roman Witkowski, die die Studie gemeinsam erstellt haben.

Die Aussage kann überraschen. Zum einen gelten die Immobilienpreise in den Lagen, denen die Wissenschaftler gute Aussichten einräumen, schon jetzt, nach dem Immobilienboom der vergangenen Jahre, als vergleichsweise hoch. Zum anderen könnte die Aussicht auf eine im Zuge des demografischen Wandels künftig womöglich abnehmende Bevölkerungszahl in Deutschland zu der Annahme führen, dass mithin auch die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Preise tendenziell sinken müssten.

Laut Studie der Uni Freiburg läuft dem jedoch der Trend zu kleineren Haushalten, der sich auch in Zukunft fortsetzen werde, zuwider. Die Wohnfläche pro Person werde weiter zunehmen, schreiben sie, und zwar von derzeit rund 45 Quadratmetern auf etwa 49 Quadratmeter im Jahr 2030.

Christoph Rottwilm auf Twitter

Ein weiterer Faktor, der die Wohnraumnachfrage insbesondere in Ballungszentren auch künftig steigern wird, ist laut Studie die Zuwanderung von Menschen aus dem Ausland. Die Autoren der Studie gehen davon aus, dass in den kommenden Jahren im Schnitt etwa 200.000 Leute netto pro Jahr nach Deutschland ziehen werden. Dadurch, so schreiben sie, werde die Wohnungsnot in den Metropolen zunächst sogar noch verschärft.

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