Never mind the Ballermann Mallorcas Aufstieg in die Luxusklasse

Von Markus Schön
Über Mallorca wird derzeit vor allem negativ gesprochen: Pöbelnde Billigtouristen, Ressourcenknappheit und drastische Mietsteigerungen bestimmen die Schlagzeilen. Zu Unrecht: Die beliebteste Ferieninsel der Deutschen schickt sich gerade an, zu einem Hotspot beim Premiumimmobilien zu werden.
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Im ersten Halbjahr 2017 sind fast 10 Prozent mehr Gäste nach Mallorca gereist als im selben Zeitraum des Vorjahres. Entsprechend kritisch wird die Überfüllung, die zunehmende Verdrängung von Einheimischen am Wohnungsmarkt, die wachsenden Müllberge, die Ressourcenknappheit und der immer noch vorzufindende Billigtourismus gesehen. All diese Phänomene gibt es natürlich - und doch ist diese Sicht sehr einseitig und negativ. Parallel dazu nimmt Mallorca von der Öffentlichkeit weitgehend unbemerkt gerade eine völlig andere Entwicklung: Das Luxussegment bei Ferienimmobilien entwickelt sich rasant weiter.

Die teuersten Lagen Europas

Markus Schön
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Markus Schön ist Vermögensverwalter und Geschäftsführer der Schön & Co GmbH . Er hat mehrere Bücher geschrieben und 2007 die gemeinnützige Giving Tree Stiftung gegründet, die benachteiligte Kinder und Jugendliche unterstützt.

Die bei Prominenten und Industriellen schon immer beliebte Ferieninsel ist gerade dabei, der europäische Hotspot schlechthin zu werden. So steigen auf Mallorca die Immobilienpreise in Toplagen kontinuierlich. Einige der teuersten Straßenzüge in ganz Europa finden sich mittlerweile auf der Baleareninsel. Natürlich hängen auch dort Wertstabilität und mögliche Preissteigerungen ausschließlich an den berühmten drei Kriterien: Lage, Lage und Lage.

Daher verwundert es nicht, wenn zu den teuersten Immobilien Villen im Südwesten der Insel mit relativ schneller Erreichbarkeit der Inselhauptstadt Palma und direktem Meerzugang zählen. Daran ändert auch der in Spanien übliche öffentliche Meerzugang nichts. Wer nicht nur direkt aufs Mittelmeer blicken, sondern nahezu von seiner Terrasse hineinspringen kann, ist bereit, diesen besonderen Luxus entsprechend zu bezahlen.

Treffpunkt der Entscheider

Den hohen Preisen und weiter erfolgenden Preissteigerungen tut es auch keinen Abbruch, dass zwischen zwei der teuersten Straßen Mallorcas das altehrwürdige Hotel Bendinat liegt. Dort verbringen Touristen ihren Urlaub, die weit weg von dem zunehmend negativen Bild sind, das Mallorquiner von Urlaubern haben. Dort trifft sich nicht nur einer von zwei englischsprachigen Rotary-Clubs in Spanien montagmittags zum wöchentlichen Meeting, sondern es ist - wie auch das Castillo Son Vida oberhalb von Palma - einer der beliebtesten Plätze zum Networking auf der Insel. Schließlich stellte das manager magazin bereits 2013 richtigerweise fest, dass im Sommer ohnehin viele Entscheiderinnen und Entscheider auf der Baleareninsel sind.

Diese Möglichkeit, Gespräche in entspannter Atmosphäre zu führen und dafür immer den richtigen Rahmen zu finden, sorgt dafür, dass die Nachfrage nach Top-Immobilien auf Mallorca hoch bleibt. Viele Marktanalysten gehen zwar davon aus, dass sich der Brexit in den nächsten Jahren negativ bemerkbar machen wird. Aber auch hier gilt, dass man an den europäischen Hotspots wie Mallorca nicht vorbeikommt, wenn man in Europa keine Flugreisen von mehr als drei Stunden in Kauf nehmen will.

Auch der Brexit wird den Trend nicht stoppen

Zudem sind die Eigentümer und werden die Käufer von Ferienimmobilien immer konjunkturabhängiger. Wer eine Ferienimmobilie erwirbt, besitzt in der Regel mindestens ein - selbstverständlich bezahltes - eigengenutztes Objekt in seinem Heimatland und verfügt über ein liquides Vermögen, das mindestens drei Mal so hoch ist wie der Wert der Ferienimmobilie. Bei einer solchen Vermögensstruktur sind auch für britische Immobilienbesitzer oder -erwerber die sicherlich erheblichen Herausforderungen, die der Austritt aus der EU mit sich bringen wird, verkraftbar.

Schwierig wird es für die Investoren, die ausschließlich auf die Anlageklasse Immobilien setzen. Diese sind dann gerade nicht in den absoluten Toplagen investiert, die eine relative Wertstabilität auch in Krisenphasen wahrscheinlich erscheinen lassen, sondern kaufen sehr stark preisgetrieben.

Zwar liegt auch bei (Ferien-)Immobilien ebenso wie bei allen anderen Anlageformen der Gewinn bereits im Einkauf. Es ist aber weniger der absolute Preis, sondern vielmehr das Preis-Leistungsverhältnis entscheidend. Dies setzt sich bei einer Immobilie aus der Fungibilität - das heißt, wie schnell das Objekt am Markt platziert werden kann -, der Lage und den Nutzungsmöglichkeiten für die jeweilige Zielgruppe zusammen. Wer nur auf den Preis schaut, muss in diesen Themenfeldern Kompromisse eingehen.

Mehr Potenzial als die Cote D'Azur

So gibt es im Südwesten Mallorcas einen anderen Ort mit vergleichbarer geografischer Ausrichtung und teilweise auch direkten Meerzugängen von den Objekten aus - und trotzdem liegen die dort erzielbaren Preise nur bei 40 bis 60 Prozent im Vergleich zu den absoluten Toplagen. Dabei ist auch dort die Infrastruktur nicht schlecht. Man ist schnell in dem seit vielen Jahren etablierten Yachthafen Puerto Portals, dessen Konzession gerade bis 2054 verlängert wurde. Fast ebenso schnell kann man den neuen, von Philipp Starck designten Yachthafen Port Adriano erreichen, der ebenfalls ein vermögendes, aber jüngeres Publikum anzieht und sich mit innovativen Events und spektakulären Booten einen Namen macht. Dennoch ist es nicht der Ort, bei dem die Lage europäische Höchstpreise rechtfertigt.

Dies ist auf Mallorca auch eine begrenzte Region, die in den kommenden Jahren hinsichtlich des Potenzials sogar die Cote d'Azur übertreffen wird. Davon werden dann weitere, teilweise ebenfalls hochpreisige und etablierte Regionen profitieren. Diese sind aber schwankungsintensiver, wenn sich die Konjunktur abschwächt, die Zinsen steigen oder Mallorca stärker im negativen, öffentlichen Fokus stände. Entsprechend sollte bei einer Ferienimmobilie immer die persönliche Freude im Fokus stehen. Ein lohnendes Anlagekonzept ist sie fast nie. Dafür bietet der Kapitalmarkt mit professioneller Unterstützung auch in Phasen hoher Schwankungen und teilweise (zu) niedriger Zinsen viel bessere und wertstabilere Möglichkeiten.

Markus Schön ist Geschäftsführer des DVAM Vermögensverwaltung GmbH und Mitglied der MeinungsMacher von manager-magazin.de. Trotzdem gibt diese Kolumne nicht notwendigerweise die Meinung der Redaktion des manager magazins wieder.

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