Immobilieninvestments Deflation bedroht Betongold

Die Inflationsangst treibt deutsche Anleger in Immobilien. Ökonomen sehen jedoch eine ganz andere Gefahr heraufziehen: die Deflation. Liegen die Mahner richtig, drohen Backstein-Investoren hohe Verluste, weil Mieten, Häuser- und Wohnungspreise dann massiv fallen könnten.
Von Richard Haimann
Betonarbeiter auf einer Baustelle: Die wahre Gefahr für das Geld der Immobilienbesitzer geht nach Ansicht von Experten von einer möglichen Deflation aus

Betonarbeiter auf einer Baustelle: Die wahre Gefahr für das Geld der Immobilienbesitzer geht nach Ansicht von Experten von einer möglichen Deflation aus

Foto: DPA

Hamburg - Amerika Anfang der 30er Jahre: Tag für Tag stehen Millionen Menschen in Schlangen vor den Suppenküchen für eine Kelle heiße Brühe. Sie haben Arbeit sowie Häuser und Wohnungen verloren, die letzten Spargroschen aufgebraucht. Sie schlafen in Zelten und unter Brücken. Es ist die Zeit der Weltwirtschaftskrise. In Deutschland sprechen Ökonomen von der Großen Depression. In den Vereinigten Staaten haben die Jahre von 1930 bis 1937 noch einen zweiten Namen: The second Great Deflation - die zweite Große Deflation.

In Deutschland ist es die Inflation, die die Menschen fürchten. Die gewaltige Spirale der Teuerung, die die Reichsregierung 1923 entfachte, als sie immer größere Mengen an Papiergeld drucken ließ, um sich der Schuldenlast des Ersten Weltkriegs zu entledigen. Am Ende kostete das Porto für einen Brief eine Milliarde Mark, ein Laib Brot 100 Milliarden Mark. Doch der Spuk währte nicht lange. Die Währungsreform am 15. November des Jahres beendete die Hyperinflation und bescherte Deutschland in den folgenden Jahren kräftiges Konjunkturwachstum - die goldenen 20er Jahre.

Dennoch hat sich 1923 tief in das nationale Bewusstsein eingegraben. Seit 2008 die Finanzkrise ausbrach und die Notenbanken rund um den Globus mit massiven Kapitalspritzen den Banken zur Hilfe eilten und die Wirtschaft wieder aus der Rezession rissen, ist die Angst vor einer neuen Inflation wieder da. Seither stürzen sich Anleger auf Immobilien, kaufen Eigenheime für sich oder Wohnungen und ganze Mietshäuser als Kapitalanlage. Sie investieren in offene und geschlossene Immobilienfonds oder in Aktien von Branchenunternehmen.

"Viele Deutschen sehen im Backstein den sichersten Tresor für ihr Vermögen", sagt Dieter Thomaschowski, Inhaber des Analysehauses Thomaschowski Research & Advisory. Schulden fürchten jene nicht, die sich gegen die Inflation absichern wollen. Im Gegenteil: "Manche Käufer setzen darauf, dass die Teuerung ihre Kreditlasten pulverisieren wird", weiß der Researcher.

Kredittilgung mit einem Tageslohn

Genau dies war 1923 geschehen. Wenn die Geldmenge wächst, Preise und Löhne immer stärker steigen, lassen sich Darlehen immer leichter tilgen. Wer sich 1921 in Deutschland ein Haus gekauft hatte, konnte den Kredit Ende Oktober 1923 mit einem Tageslohn tilgen. "In der Inflation profitieren die Schuldner und die Gläubiger haben das Nachsehen", erklärt Thomaschowski.

Doch führende Ökonomen sehen derzeit keine Inflation heraufdämmern. Was sie ängstigt ist das genaue Gegenteil: die Deflation. Sollte sie kommen, könnte sie die Hoffnungen all jener, die jetzt aus Furcht vor der Inflation in Immobilien flüchten, zunichte machen. Denn Deflation, das sind Jahre des steten Preisverfalls, weil die Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen sinkt. Betriebe müssten dann Mitarbeiter entlassen. Der Konsum würde noch weiter zurückgehen. Firmen müssten erneut Beschäftigte feuern.

Ein Teufelskreis, der sich nur schwer durchbrechen lässt - und auch den Immobilienmarkt herunterreißt: Unternehmen mieten immer weniger Büro- und Ladenflächen an, Menschen ziehen sich in immer kleinere Wohnungen zurück und verlassen das Land. "In der Deflation steigen die Leerstände, während die Mieten und damit die Immobilienpreise fallen", sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School in Bochum.

Gleichzeitig müssen Immobilienkäufer jedoch die Kredite der Banken weiter bedienen. "Dadurch schrumpfen die Gewinne von Immobilienunternehmen, während private Eigentümer einen immer größeren Teil ihrer rückläufigen Einkommen zur Deckung der Finanzierung aufwenden müssen", sagt Michael Voigtländer, Immobilienökonom am Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. "In einer ausgeprägten Deflation zählen Immobilienbesitzer zu den großen Verlierern."

In Südeuropa ist die Deflation schon angekommen

Wie groß die Deflationsrisiken inzwischen eingeschätzt werden, zeigen die jüngsten Äußerungen von führenden Akteuren an den internationalen Finanzmärkten. "Ein weiterer Rückgang der Teuerung in der Eurozone muss verhindert werden", fordert Christine Lagarde, Chefin des Internationalen Währungsfonds. Zuvor hatte die Europäische Zentralbank (EZB) bereits den Leitzins auf 0,25 Prozent gesenkt, nachdem die Inflationsrate in den Ländern der Gemeinschaftswährung auf ein neues Tief gefallen war.

Nach Berechnungen der Europäischen Statistikbehörde Eurostat lagen die Preise für Waren und Dienstleistungen im Oktober im Schnitt nur noch 0,7 Prozent höher als im Vorjahresmonat. Damit lagen sie deutlich unter der Zielzone der Währungshüter von "nahe 2 Prozent" für eine robuste Wirtschaftsentwicklung bei gleichzeitiger Preisstabilität.

Mit ihrer Meinung steht Lagarde nicht allein. Der Eurozone drohe "die Gefahr einer Phase der Deflation", sagt Lord Adair Turner, der frühere Chef der britischen Finanzaufsicht FSA. Die Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) sieht in ihrem jüngsten Konjunkturausblick "ernste Deflationsrisiken" für Europa.

In Südeuropa ist die Deflation bereits angekommen. Die massiven Sparprogramme der Regierungen haben dort zu einer Rezession geführt, die nun die Preise kräftig fallen lässt. Am stärksten betroffen ist Griechenland: Im November waren Güter und Dienstleistung im Hellasstaat im Schnitt 2,9 Prozent billiger zu bekommen als ein Jahr zuvor. Auch in Italien, Spanien und Portugal bröckeln die Preise. In Frankreich, Belgien, den Niederlanden und selbst in Deutschland ist die Teuerung in den vergangenen Monaten immer weiter zurückgegangen, weil die Nachfrage sinkt.

Unternehmen müssen Produktion einschränken

Das zwingt inzwischen auch hiesige Unternehmen ihre Produktion immer weiter zurückzufahren. Im September reduzierten deutsche Industriebetriebe ihre Fertigung nach Berechnungen der Bundesbank um 0,9 Prozent gegenüber August. Im Oktober sank der Produktionsausstoß um weitere 1,2 Prozent. "Es war ein schlechter Start in das letzte Quartal", sagt Christian Lips, Analyst der NordLB.

Trotz der sich mehrenden Anzeichen und den Warnungen der Experten werden die Deflationsrisiken bislang von professionellen Immobilieninvestoren kaum beachtet. "Die Deflationsgefahr spielt für die Marktakteure momentan keine Rolle", sagt Helge Scheunemann, Chefresearcher Deutschland der Immobilienberatungsgesellschaft Jones Lang LaSalle. "Die meisten Käufer setzen weiterhin auf Finanzierungen mit langfristigen Zinsvereinbarungen."

Ebenso verfahren private Erwerber von Wohnimmobilien. "Die durchschnittliche Zinsbindung lag im Oktober bei elf Jahren und drei Monaten", sagt Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher des Immobilienfinanzdienstleisters Dr. Klein.

Dabei wären zur Absicherung gegen eine Deflation Darlehen mit kürzer Laufzeit oder sogar variable Kredite, deren Zinssatz sich immer an die aktuellen Konditionen anpasst, angebracht. "In der Deflation sinken die Zinsen", sagt Immobilienökonom Vornholz. Denn die Notenbanken reduzieren dann die Leitzinsen immer weiter und kaufen in großem Stil Staatsanleihen, um auch die langfristigen Zinsen am Kapitalmarkt niedrig zu halten.

Auf lange Kreditlaufzeit achten

Bestes Beispiel dafür ist Japan, das Anfang der 90er Jahre in die Deflation rutschte. Die Bank of Japan hat seither die Leitzinsen immer weiter gesenkt und immer neue Programme zum Kauf von Regierungsschuldpapieren aufgelegt. Momentan liegen die Leitzinsen in Nippon in der Spanne von Null bis 0,1 Prozent. Die Zinssätze für zehnjährige Immobiliendarlehen betragen weniger als zwei Prozent.

Sollten die Deflationsrisiken in der Eurozone wachsen, würde auch die EZB ihre Leitzinsen noch weiter senken und ihre Programme zum Aufkauf von Regierungsschuldpapieren ausweiten, meinen Experten. "Die Zinsen für Immobilienkredite würden dann weiter zurückgehen", sagt IW-Ökonom Voigtländer.

Dennoch rät er privaten Käufern nicht dazu, jetzt auf kurzfristige Darlehen zu setzen. "Mit langfristigen Finanzierungen sichern sich Eigenheimerwerber die gegenwärtig ohnehin niedrigen Zinsen." Es sei keineswegs sicher, dass es in Deutschland zu einer ausgeprägten Deflation kommt. "Sollten die Zinsen in einigen Jahren wieder steigen, sind jene Käufer auf der sicheren Seite, die jetzt die Konditionen ihrer Hypothekenkredite für zehn, 15 oder gleich 20 Jahre festzurren", sagt Voigtländer.

Zudem könnten Darlehen mit 15- oder 20jähriger Laufzeit nach zehn Jahren vorzeitig ohne Sonderkosten gekündigt werden. "Sind die Zinsen dann niedriger, können die Eigentümer in Darlehen mit besseren Konditionen umschichten", sagt der Ökonom.

Immobilienfonds winken Mittelzuflüsse

Anleger, die in Immobilienfonds oder Aktien börsennotierter Branchenunternehmen investieren und sich gegen Deflationsrisiken schützen wollten, sollten jedoch auf einen niedrigen Verschuldungsgrad der Gesellschaften achten. "Wenn die Mieten und Immobilienwerte sinken, können Fonds und Unternehmen mit geringen Verbindlichkeiten dies besser abfedern als Mitbewerber mit hohen Fremdkapitallasten", sagt Voigtländer.

Dies könnte offenen Immobilienfonds in den kommenden Jahren erhebliche Mittelzuflüsse bescheren. Nach der in diesem Jahr in Kraft getretenen Reform dürfen die Anlageprodukte ihre Investments maximal zu 30 Prozent mit Krediten finanzieren. Hingegen können geschlossene Immobilienfonds Darlehen über bis zu 60 Prozent des Kaufpreises aufnehmen. "Mit der neuen Regelung bieten offene Fonds durchaus auch einen Deflationsschutz", sagt KanAm-Sprecher Michael Birnbaum. Die Frankfurter Kapitalanlagegesellschaft hat gerade mit dem Leading Cities Invest einen neuen offenen Fonds aufgelegt. Die SEB  bereit ebenfalls ein neues Anlagevehikel vor.

Allerdings zeigen die deflationären Tendenzen bereits Spuren bei einigen Altfonds. Nach einer Studie der Ratingagentur Scope ist die durchschnittliche Vermietungsquote der Fonds von Anfang 2012 bis zur Mitte dieses Jahres um einen Prozentpunkt gesunken. Bei drei der 16 Fonds, dem WestInvest Interselect, dem SEB ImmoPortfolio Target Return und dem UBS Euroinvest, waren Ende Juni weniger als 90 Prozent der Flächen vermietet.

Nur sechs Fonds konnten ihre Leerstandsrate im Beobachtungszeitraum reduzieren. Am besten gelang dies dem UniImmo: Global der Union Investment Real Estate. Seine Manager steigerten die Vermietungsrate um 2,6 Prozent auf 92,8 Prozent. Ein Grund dafür: Der Fonds investiert das Kapital seiner Anleger nicht nur im deflationsgefährdeten Europa, sondern weltweit.

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