Energetische Sanierung Erst rechnen, dann dämmen

Wer ein Haus kauft, das schon ein paar Jahre auf dem Buckel hat, kommt um eine energetische Sanierung häufig nicht herum. Viele Eigenheimbesitzer unterschätzen allerdings die damit verbundenen Kosten. Wie Hauseigentümer den Aufwand sauber kalkulieren.
Von André Schmidt-Carré
Viele Eigenheimbesitzer unterschätzen die kosten der energetischen Sanierung

Viele Eigenheimbesitzer unterschätzen die kosten der energetischen Sanierung

Foto: Armin Weigel/ picture alliance / dpa

Hamburg - Wände dämmen, Fenster tauschen, neue Heizung einbauen, fertig: Wenn Eigenheimkäufer ihre frisch erworbene Bestandsimmobilie energetisch sanieren wollen, sind ihre Vorstellungen von dem damit verbundenen Aufwand meist allenfalls vage. Das gilt auch für das Abschätzen der Kosten, die für die Verjüngungskur der vier Wände zu fällig sind. Denn wenn es um das Kalkulieren von Beträgen geht, die in die zehntausende Euro gehen, sind viele Hauseigentümer mangels Erfahrung überfordert.

Entsprechend sind sich Immobilienkäufer der tatsächlichen Kosten für eine energetische Sanierung oft nicht bewusst. Zu diesem Ergebnis kommt das aktuelle Immobilienbarometer des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp  und des Onlineportals ImmobilienScout24. Die Dienstleister hatten Immobilienkaufinteressenten gefragt, ob sie nach dem Erwerb ihrer Immobilie mit einer energetischen Sanierung rechnen. Und welche Summe sie dafür gegebenenfalls veranschlagen.

Mit 18 Prozent gab fast ein Fünftel der Befragten an, die Kosten einer energetischen Sanierung ihrer Immobilie nicht abschätzen zu können.

Mehr als die Hälfte rechnet mit Kosten bis maximal 30.000 Euro, nur weniger als jeder Zehnte rechnet mit Kosten von mehr als 50.000 Euro. Tatsächlich liegt die durchschnittliche Höhe für Modernisierungsdarlehen laut Interhyp bei rund 90.000 Euro, ein großer Teil davon entfällt auf energetische Sanierungen. "Die Vorstellungskraft ist einfach begrenzt, solch ein Projekt geht man schließlich nicht jeden Tag an", sagt Mathias Breitkopf, Leiter der Interhyp-Niederlassung Hamburg. Und die Erfahrungen aus dem Freundes- und Bekanntenkreis der Bauherren helfen auch nur bedingt weiter, weil die Kosten für Sanierungen zuletzt gestiegen seien. "Rohstoffe sind in den vergangenen Jahren teurer geworden, und Handwerker sind derzeit gut ausgelastet", sagt Breitkopf.

Gespräch mit Energieberater sinnvoll

Denn die Nachfrage nach energetischen Sanierungen ist groß, auch das zeigt das Immobilienbarometer: Rund jeder zweite Käufer einer Bestandsimmobilie rechnet damit, das frisch erworbene Haus energetisch auf Vordermann bringen zu müssen. Im Vergleich zur Umfrage aus dem Jahr 2011 zeigt sich auch, dass Käufer heute stärker auf den energetischen Zustand einer Immobilie achten, etwa ob eine Energie sparende Heizung eingebaut ist und ob das Haus bereits gedämmt ist.

Dabei geht es nicht nur um die laufenden Kosten, die bei nicht sanierten Immobilien aus dem Ruder laufen können. Vor allem Häuser aus den 60er und 70er Jahren bieten heute nicht mehr den gewünschten Komfort, weil es ständig irgendwo zieht. Außerdem hat die Bundesregierung mit der Novellierung der Energieeinsparverordnung (EnEV) die gesetzlichen Anforderungen für die energetische Qualität von Immobilien weiter verschärft.

Sobald Eigenheimbesitzer mehr vorhaben, als den Dachboden mit Holzwolle auszulegen oder den maroden Heizkessel zu tauschen, ist der Gang zum Energieberater sinnvoll. Der analysiert das Haus von Grund auf, sucht zum Beispiel mit der Wärmekamera die größten Schwachstellen und überschlägt, was bei einer energetischen Sanierung am sinnvollsten zu tun ist.

Und was das Ganze kosten wird, zumindest näherungsweise: "Man kann bei einer energetischen Sanierung nicht alles vorhersehen", sagt Peter Weule, Energie-berater aus Calw im Schwarzwald. "Wenn Generationen von Vorfahren auf dem Dachboden herumhantiert haben, kann man oft schlicht nicht abschätzen, wie aufwendig die Sanierung sein wird. Aber wenn der Berater eine solide Bauanalyse macht, bekommt man eine gute Näherung."

Bestens gedämmt - und böse Überraschung mit dem Schimmel

Mit der Bauanalyse als Grundlage holt sich der Eigenheimbesitzer dann Angebote von Handwerkern ein. Drei sollten es mindestens sein, um vergleichen zu können. Bei besonders günstigen Angeboten sei generell Vorsicht geboten: "Bauherren erliegen immer wieder der Verlockung, vermeintliche Schnäppchen zu machen", sagt Weule. Oft mit bösem Ende, wenn sich die angeblich unvorhersehbaren Komplikationen häufen und die Endabrechnung in die Höhe treiben.

"Wer bei einem solide kalkulierten Auftrag zehn Prozent Puffer einplant, sollte keine bösen Überraschungen erleben", sagt Weule. Gut aufgestellte Handwerker verfügen über Referenzen aus ähnlichen Projekten. Bei diesen Kunden kann der Eigenheimbesitzer nachfragen, ob die ursprüngliche Kalkulation seinerzeit gepasst hat. Auch bei kleinen Projekten kann der Gang zum Energieberater lohnen: Wer zum Beispiel nur die alten Fenster gegen dreifachverglaste tauscht, hält vielleicht die Kosten des Projektes im Rahmen.

Doch wenn die Scheiben schließlich besser dämmen als die Hauswand, werden die Innenseiten der Wände feucht und fangen an zu schimmeln. "Ich erlebe es immer wieder, dass Eigenheimbesitzer dann über die neuen Fenster klagen. Das Problem liegt aber bei den zu kalten Wänden", sagt Sanierungs-Experte Hinz.

Baubegleitung kann sich lohnen

Bei großen Projekten, die sich dem sechsstelligen Euro-Bereich nähern, kann sich auch eine Baubegleitung lohnen. Sachverständige wie zum Beispiel Architekten begleiten dann die Angebotserstellung im Detail und kontrollieren auch die praktische Umsetzung auf der Baustelle. "Aufgrund unserer praktischen Erfahrung können Bauherren mit quasi-Festpreis kalkulieren", sagt Gregor Hinz, Geschäftsführer der Energieberatung Effizienz21.

Die Verträge mit den Handwerkern schließt zwar nach wie vor der Bauherr ab. Hinz handelt aber Konditionen mit den Handwerkern aus, die eine maximale Kostenschwankung von drei Prozent festschreiben. Umsonst ist auch diese Leistung freilich nicht, die Begleitung einer energetischen Sanierung zum Beispiel eines Einfamilienhauses von der Bauanalyse bis zur Fertigstellung kostet bei Hinz rund 6000 Euro. Immerhin: Die staatliche Förderbank KfW sponsert Baubegleitungen durch Sachverständige zu 50 Prozent bis maximal 4000 Euro. Bei großen Projekten hat der Bauherr die Kosten in vielen Fällen wieder raus. Denn wenn Handwerker bei einer Größenordnung von 100.000 Euro am Ende zehn Prozent aufschlagen, wird es in jedem Fall teurer.

Wenn die Kosten sauber kalkuliert sind, hat das auch Vorteile für die Finanzierung. "Viele Kunden sind bei der Kalkulation der Finanzierungskosten zu sehr auf den Zinssatz fixiert", sagt Interhyp-Vermittler Breitkopf. "Oft fragen Bauherren bereits nach der Finanzierung, bevor sie ihren Bedarf überhaupt kennen." Und verschenken bares Geld, weil auch der günstigste Zins eine Menge Geld kostet, wenn man mal eben mehrere Zehntausend Euro zu viel aufnimmt. "Vielen Eigenheimbesitzern ist das nicht klar." Breitkopf rät deshalb, erst die energetische Sanierung zu planen und danach zur Bank zu gehen. Dann haben Bauherren auch die Kosten für die Finanzierung im Griff.

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