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Übersicht: Die Städte mit dem größten Potenzial

Foto: Holger Hollemann/ picture-alliance/ dpa

Einzelhandel Deutschlands heimliche Immobilienstars

Hamburg, Berlin, München? Vergessen Sie's. Geht es um Investitionen in Einzelhandelsimmobilien, so sollten Anleger ihre Blicke anderen Städten zuwenden. Welchen, das hat jetzt die IVG akribisch ermittelt - mit zum Teil überraschendem Ergebnis.

Hamburg - Wolfsburg, Solingen und Leverkusen zählen zu den attraktivsten Standorten für Investitionen in Einzelhandelsimmobilien in Deutschland. Das Gleiche gilt für ebenfalls sonst eher unauffällige Städte wie Siegen, Oberhausen oder Bremen. Das ist das Ergebnis einer Analyse des Immobilienunternehmens IVG.

In der Untersuchung hat die IVG  insgesamt knapp 80 Einzelhandelsstandorte bundesweit unter die Lupe genommen. Was dabei herauskam, stellt nach Angaben des Unternehmens eine Premiere dar.

Erstmals, so die IVG, konnte "eine große Anzahl von unter- und überbewerteten Standorten in Deutschland" ermittelt werden. "Ein vergleichbarer Top-Down-Ansatz ist im Segment der Einzelhandelsimmobilien für deutsche Standorte bisher nicht vorhanden", heißt es in der Studie.

Die Analyse basiert nach Angaben der IVG einerseits auf der Ermittlung des Potenzials für Steigerungen der Einzelhandelsmieten in den untersuchten Städten. Zudem wurden die Chancen auf steigende sogenannte Bruttovervielfältiger ermittelt. Beim "Bruttovervielfältiger" handelt es sich um eine Kennzahl in der Immobilienwirtschaft. Sie wird errechnet, indem der Kaufpreis eines Objekts (ohne Nebenkosten) durch die Jahresnettokaltmiete dividiert wird.

Mehr als 50 Einflussfaktoren wurden laut IVG zu dem Zweck ausgewertet. Als Beispiele nennt das Unternehmen den demografischen Wandel, den Vormarsch des Online-Handels, die gesamtwirtschaftliche Entwicklung oder branchenspezifische Trends wie die zuletzt zunehmende Fokussierung des Einzelhandels auf die Innenstädte.

Wolfsburg und Solingen top, Moers und Dortmund flop

Ergebnis: Mit einem Mietsteigerungspotenzial von 70 Prozent und einem Steigerungspotenzial von 4 Prozent für den Bruttovervielfältiger landet Wolfsburg auf Platz eins der unterbewerteten Städte. Es folgen Solingen (66 Prozent, 16 Prozent), Leverkusen (65 Prozent, 6 Prozent) und Siegen (56 Prozent, 13 Prozent).

Auf der anderen Seite gibt es der Analyse zufolge auch Städte, in denen die Einzelhandelsimmobilien gegenwärtig deutlich überbewertet erscheinen. Laut IVG gilt das vor allem für Moers, Dortmund, Freiburg, Hannover sowie Mönchengladbach.

"Die erstmal durchgeführte Analyse zeigt deutlich, dass neben der oftmals pauschal geäußerten Bemerkung: 'Deutschland hat weiteren Nachholbedarf in Sachen Einzelhandel' die Aussage mit Blick auf die Landkarte revidiert werden muss", resümiert Thomas Beyerle, Researchchef bei der IVG, gegenüber manager magazin online.

Nach Angaben Beyerles hat die hohe Attraktivität, die Einzelhandelsimmobilien bei Investoren genießen, ihren Preis. "Nur 18 von insgesamt 78 Standorten weisen einen Unterbewertungsstatus aus - mit anderen Worten: Dort sind weitere Miet- und Kaufpreissteigerungen erwartbar", sagt er. "Demgegenüber sind 25 Standorte bei der ersten Einschätzung als überbewertet zu klassifizieren."

Einzelhandelsimmobilien besonders rentabel

Laut Beyerle wird auch deutlich, dass sich der Fokus von Investoren mehr denn je auf die 1A-Lagen konzentriert. "Hier ist ein Wettbewerb im Gange, der in den kommenden Quartalen sicherlich zu neuen Höchstmieten und Kaufpreisen führen wird", glaubt er. "Maßgebliche Impulsgeber sind hier internationale Brands."

Zum Hintergrund: Einzelhandelsimmobilien erfreuen sich seit Jahren großer Beliebtheit bei Investoren. Zahlen, die Marktbeobachter jüngst für das erste Halbjahr 2013 veröffentlicht haben, belegen dies erneut. Nach Angaben von DTZ Research etwa, einer Tochter des australischen Immobiliendienstleisters UGL, haben Investoren aus dem In- und Ausland im ersten Halbjahr 2013 insgesamt rund 13 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien in Deutschland angelegt. Laut DTZ war es damit das stärkste Halbjahr seit 2007.

Zwar entfiel mit 5,5 Milliarden Euro der größte Teil der Investments auf den Bürosektor, so DTZ. Auf dem zweiten Platz folgten den Analysten zufolge jedoch mit rund 3,9 Milliarden Euro die Einzelhandelsimmobilien, wobei der größte Teil der Gelder - wie von Beyerle angesprochen - in Geschäftshäuser inklusive Kauf- und Warenhäuser in den Haupteinkaufsstraßen floss.

Als Grund für die große Nachfrage nach Investitionen in Handelsobjekte nennen Experten vor allem deren gute Rentabilität. "Hinsichtlich der Renditen sind Handelsimmobilien spitze", sagt etwa Magali Marton, DTZ-Researchchefin für die Regionen Europa, Mittlerer Osten und Afrika. "Hier fand in den vergangenen Jahren die deutlichste und stetigste Kaufpreiserhöhung statt."

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