Entscheidung in Karlsruhe Mieterhöhung - BGH stärkt Mieter

Von mm-newsdesk
Leere Wohnung in Berlin: Der BGH muss entscheiden, ob die Billigung der Kappungsgrenze in Berlin durch das dortige Landgericht rechtens war

Leere Wohnung in Berlin: Der BGH muss entscheiden, ob die Billigung der Kappungsgrenze in Berlin durch das dortige Landgericht rechtens war

Foto: Rainer Jensen/ picture-alliance/ dpa

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern gestärkt. Die Richter billigten eine Verordnung des Landes Berlin, mit der 2013 Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen begrenzt worden sind. Der Berliner Senat habe bei Erlass der Verordnung keine Fehler gemacht, hieß es am Mittwoch.

Insbesondere billigte das Gericht, dass die sogenannte Kappungsgrenze im gesamten Berliner Stadtgebiet - und nicht nur in besonders begehrten Bezirken - gesenkt worden war (Az.: VIII ZR 217/14).

Die Richter entschieden damit einen Streit zwischen einem Berliner Vermieter und einem Mieter wegen Preiserhöhungen. Der Vermieter wollte die Miete für eine Wohnung im Stadtteil Berlin-Wedding um 45 Euro 20 Prozent monatlich erhöhen. Sein Mieter wollte aber nur einen Teil davon zahlen. oder 20 Prozent monatlich erhöhen. Sein Mieter wollte aber nur einen Teil davon zahlen.

Er berief sich auf eine Verordnung des Berliner Senats zur Kappungsgrenze von 2013. Danach darf die Monatsmiete in einem laufenden Mietverhältnis in der Hauptstadt innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen.

Hier die wichtigsten Informationen zum Hintergrund:

Wie sind Mieterhöhungen grundsätzlich geregelt?

Vermieter dürfen die Miete für ihre Wohnungen nicht unbegrenzt erhöhen. Bundesweit gelten sogenannte Kappungsgrenzen. Das heißt in der Regel, dass Mieten innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent steigen dürfen.

Wohl gemerkt: Das ist die Regel für bereits laufende Mietverträge. Die vor Kurzem eingeführte Mietpreisbremse dagegen gilt nur bei neuen Verträgen. Diese Regelung stand am heutigen Mittwoch beim BGH nicht zur Debatte.

Warum ist die Mietregulierung nötig?

Bezahlbarer Wohnraum ist vor allem in Metropolen und Ballungsräumen knapp. Die große Nachfrage treibt dort die Mieten in die Höhe. Mit der Kappungsgrenze ebenso wie auch mit der Mietpreisbremse soll verhindert werden, dass günstige Wohnungen auf einen Schlag deutlich teurer werden.

Gäbe es die Kappungsgrenze nicht, wäre ein drastischer Mietanstieg zum Beispiel bei einem Vermieterwechsel denkbar oder wenn die Mietpreisbindung für eine Sozialwohnung ausläuft.

Sind die Kappungsgrenzen überall gleich?

Nein. In einigen Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt liegen sie nicht bei 20, sondern - wie im vorliegenden Fall in Berlin - bei 15 Prozent. Das dürfen die Länder seit 2013 selber festlegen. Bislang haben elf Bundesländer diese Möglichkeit für ausgewählte Städte genutzt.

Die niedrigere Kappungsgrenze gilt neben Berlin unter anderem in Hamburg und München - und in mehr als 250 kleineren Städten.

Warum beschäftigte sich jetzt der BGH damit?

Ein Berliner Vermieter wollte die Miete für eine Wohnung im Stadtteil Wedding um 20 Prozent erhöhen. Der Mieter verweigerte die Zahlung und berief sich auf die in der Hauptstadt geltende niedrigere Kappungsgrenze.

Das wollte der Vermieter aber nicht akzeptieren. Er hält den Wohnungsmarkt nur in einzelnen Bezirken für besonders angespannt - in seiner Wohngegend aber nicht. Die niedrigere Kappungsgrenze dürfe daher nicht in der ganzen Stadt gelten.

Was sagt die Berliner Landesregierung zu dem Fall?

Der Berliner Senat begrüßte das Urteil: "Das ist ein sehr guter Tag für die rund 1,5 Millionen Mieterinnen und Mieter in Berlin", sagte Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel (SPD).

Geisel hatte im Vorfeld gesagt, die Wohnraumsituation sei in der gesamten Stadt angespannt. Zuletzt sei die Nachfrage auch an den Rändern Berlins stark gestiegen, sodass es in jedem Bezirk eng werde.

Deshalb gelte die Kappungsgrenze - wie auch die Mietpreisbremse - flächendeckend. Diese Einschätzung habe das Landgericht dem Senat im vergangenen Jahr auch bestätigt.

Was musste der BGH nun prüfen?

Der Vermieter war mit seiner Klage schon in den Vorinstanzen gescheitert. Das Landgericht Berlin hatte die abgesenkte Kappungsgrenze gebilligt, weil es die Gründe des Senats nachvollziehbar fand. Der BGH musste nun prüfen, ob das Landgericht bei der Beurteilung Fehler gemacht hat.

Hat das BGH-Urteil Auswirkungen auf andere Bundesländer?

Das Urteil gilt ausschließlich für Berlin und nicht für weitere Bundesländer. Klar ist aber: Der BGH bringt in seinem Richterspruch zum Ausdruck, dass Gemeinden und Städte einen weiten "wohnungsmarkt-und sozialpolitischen" Spielraum bei der Beurteilung und Einschätzung zu der Frage haben, ob und in welchem Gebiet die Kappungsgrenze gesenkt werden muss. Das dürfte auch in anderen Bundesländer die Verfechter der niedrigeren Kappungsgrenzen und damit die Mieter stärken.

Das Urteil des BGH gilt also nicht automatisch für alle Städte und Kommunen mit einer niedrigeren Kappungsgrenze - es dürfte allerdings richtungsweisend sein. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes sehen die Verordnungen zu niedrigeren Kappungsgrenzen nicht in allen Bundesländern gleich aus.

cr/dpa/rtr