Häuser und Wohnungen Bundesbank hält Immobilienpreise für bis zu 40 Prozent zu hoch

Am Markt für Wohnimmobilien in deutschen Städten wächst eine Liquiditätsblase, glaubt die Bundesbank. Zugleich sieht die Zentralbank die Gefahr einer Lohn-Preis-Spirale.
Begehrte Stadtimmobilien: Die Preise haben ein bedenkliches Niveau erreicht, so die Bundesbank

Begehrte Stadtimmobilien: Die Preise haben ein bedenkliches Niveau erreicht, so die Bundesbank

Foto: Marcus Brandt / dpa

Die Preisübertreibungen auf dem Immobilienmarkt haben sich im vergangenen Jahr laut Bundesbank verstärkt. In den deutschen Städten lagen die Wohnimmobilienpreise 2021 mittlerweile zwischen 15 und 40 Prozent über dem gerechtfertigten Niveau, wie die deutsche Notenbank in ihrem am Montag veröffentlichten Monatsbericht Februar mitteilten. Laut Auswertungen verfügbarer Indikatoren hätten die Preisabweichungen auch in Deutschland insgesamt deutlich zugenommen, schreiben die Bundesbank-Experten. Die Wohnimmobilienpreise lägen 2021 bundesweit um 20 bis 35 Prozent über dem Referenzwert.

Im Jahr 2020 hatte die Spanne noch 15 bis 30 Prozent betragen. Allerdings betont die Bundesbank, dass die Einschätzung der Preise bei Wohnimmobilien derzeit mit besonders hoher Unsicherheit behaftet sei. Gründe dafür seien die teilweise noch ungewissen und länger anhaltenden Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie - beispielsweise auf die verfügbaren Einkommen - sowie die außerordentlich kräftigen Baupreissteigerungen.

Die Bundesbank warnt schon seit Längerem vor zunehmenden Risiken auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Die hochschnellenden Immobilienpreise in Deutschland und in anderen europäischen Staaten haben inzwischen auch die EU-Risikowächter auf den Plan gerufen. Nach Einschätzung des Europäischen Ausschusses für Systemrisiken (ESRB) sollte Deutschland mehr tun zur Eindämmung des Preisschubs.

Banken müssen größere Puffer bilden

Die Finanzaufsicht Bafin hat vor Kurzem den sogenannten antizyklischen Kapitalpuffer auf 0,75 Prozent von null angehoben, sodass Banken wieder größere Krisenpolster bilden müssen. Zudem soll ein spezieller Systemrisikopuffer für Immobilienkredite von 2 Prozent eingeführt werden.

Im vergangenen Jahr dürften sich nach Einschätzung der Bundesbank auch Wohnimmobilien außerhalb der städtischen Gebiete stark verteuert haben. Die Experten begründen dies mit der weiter hohen Nachfrage und mit Lieferengpässen, die zu deutlich gestiegenen Materialkosten beim Wohnungsneubau geführt hätten. Gleichwohl habe auch das Wohnraumangebot kräftig zugenommen.

Die Bundesbank nennt mehrere Preisangaben, um ihre Feststellungen zu untermauern. Demnach erhöhten sich die Preise für Wohneigentum nach Zahlen des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken im vergangenen Jahr um 11,3 Prozent (Vorjahr: 7,5 Prozent). Berechnungen auf Basis von Angaben des Datenanbieters Bulwiengesa für 127 deutsche Städte hätten einen Preisanstieg von 7 Prozent ergeben. Dies sei im Vergleich zu den beiden Vorjahren, in denen sich die Wachstumsraten abgeschwächt hätten, wieder ein etwas stärkerer Anstieg.

Lohndruck nimmt zu – und die Inflation steigt wohl weiter

Zugleich rechnet die Bundesbank in Zeiten erhöhter Inflation damit, dass sich die Arbeitnehmer einen größeren Schluck aus der Lohnpulle gönnen. "In der diesjährigen kleinen Tarifrunde für rund acht Millionen Beschäftigte könnten die günstigen gesamtwirtschaftlichen Perspektiven, zunehmende Arbeitsmarktknappheiten und hohe Inflationsraten zu spürbar stärkeren Lohnabschlüssen beitragen", heißt es weiter Monatsbericht. Auch die geplante Erhöhung des gesetzlichen Mindestlohns auf zwölf Euro ab Oktober dürfte laut den Volkswirten der Bundesbank den gesamtwirtschaftlichen Lohndruck verstärken.

Dieser politische Eingriff in die Lohnfindung würde die Verdienste in den unteren Entgeltgruppen spürbar anheben und auch auf die darüber liegenden Segmente merklich ausstrahlen. Dadurch dürfte sich der Aufwärtsdruck verstärken. Wenn man die historischen Beziehungen zugrunde lege, seien die gesamtwirtschaftlichen Auswirkungen aber "wohl überschaubar". Allerdings sei nicht auszuschließen, dass in dem gegenwärtigen Umfeld sehr hoher Inflationsraten eine stärkere Überwälzung der Löhne auf die Preise erfolge.

rei/Reuters, DPA