Palast-Evolution bei Immobilieninvestoren Bielefeld statt Berlin - so investiert man heute

Von Arne Gottschalck
Potsdamer Platz: Viel Hochglanz, viele Büros - und viele Investoren. Das treibt die Preise

Potsdamer Platz: Viel Hochglanz, viele Büros - und viele Investoren. Das treibt die Preise

Foto: Sean Gallup/ Getty Images

Schon seit geraumer Zeit tut sich etwas in der Immobilienbranche. Es geht dabei nicht um Themen wie Industrie 4.0 oder Frauenquoten, sondern um den Kern des Geschäfts - das Investment in Immobilien. Lange schienen bestimmte Parameter in Stein gemeißelt: Gekauft wurden vor allen Qualitätsimmobilien an den Hochglanzstandorten. Andere Strategien spielten eine Nebenrolle. Doch diese Anlagepolitik hat sich sukzessive verändert, wie nun wieder eine Studie von Jones Lang LaSalle (JLL) belegt. Statt der 1A-Standorte geraten immer mehr die Städte der zweiten Reihe in den Fokus. Bielefeld statt Berlin, ließe sich zugespitzt sagen. "Lange hat man über diese Entwicklung nur gesprochen, nun schlägt sie sich tatsächlich in den Verkaufszahlen nieder", sagt Thomas Beyerle vom Immobilienunternehmen Catella.

Zwischen 2007 und dem ersten Halbjahr 2016 wurden laut JLL in Deutschland Büroimmobilien im Wert von rund 130 Milliarden Euro gekauft. 73 Prozent entfielen auf die deutschen Big 7, Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Stuttgart und München. Eine höhere Bedeutung hatten sie zum Beispiel 2010 - damals lag das Gewicht dieser Standorte bei 83 Prozent.

Das gleiche Bild des Umdenkens zeigt sich, blickt man auf Immobilien abseits der Prachtmeilen in den Top 7. 2016 wurden bisher in Zweit- und Drittlagen der Big 7 rund 4 Milliarden Euro investiert, so die JLL-Studie. Das ist mehr als doppelt so viel wie in allen übrigen 52 untersuchten Städten im Lande.

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Das sei alles nicht viel, ließe sich abwinken. Trotzdem ist ein bemerkenswertes Umdenken. Denn Immobilieninvestoren sind in der Regel konservativ. Zum einen, weil deren Kunden Immobilien normalerweise für den Werterhalt nutzen und daher eher Wert auf Sicherheit denn auf hohe Erträge legen. Zum anderen sind viele Fonds an bestimmte gesetzliche und vertragliche Regeln gebunden. Sie können also nicht ohne weiteres dort investieren, wo es ihnen gefällt. Ein Umdenken geschieht also nicht in großen Sprüngen, sondern in behutsamen Anpassungen.

Der Preis ...

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Ausgelöst hat diese Entwicklung eine Reihe von Gründen. Der offenkundigste ist die Preisentwicklung bei den klassischen Vorzeigeimmobilien in Hamburg & Co.. Weil immer mehr globale Investoren vor allem auf Deutschlands Immobilien schielen und die klassischen Standorte deren logische erste Wahl sind, steigen die Preise. "Die Risikomanager warnen vor der Preisentwicklung in den A-Standorten", sagt Beyerle. Entsprechend wird das Hochglanz-Angebot knapp - und Alternativen einen zweiten Blick wert.

Und so dürfte es weiter gehen.

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Beispiel deutsche Stiftungen: 46 Prozent von ihnen wollen ihren Portfolio-Anteil an deutschen Immobilien weiter ausbauen, heißt es in einer Studie von "Wertgrund". Büro-Immobilien sind da die gängige Währung. Und wenn die Preise für die klassischen Standorte für sie nicht mehr erschwinglich sind, geht es Richtung B-Standorte.

Das schlägt sich auch in der Preisentwicklung nieder. "Die Kapitalwerte von Top-Büroimmobilien in Zweitlagen haben sich seit dem Tiefpunkt zum Halbjahr 2009 um fast 50 Prozent erhöht und verglichen mit der Wertentwicklung der Top-Lagen in den letzten beiden Jahren überproportional zugelegt." In anderen Worten - auch hier ziehen die Preise an. Das Niveau der Großen ist indes noch lange nicht erreicht.

... und die Chancen

Alternative? Bielefeld

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Auch ein anderes Argument lockt die Investoren: Die Großstandorte sind zur Genüge analysiert und recherchiert. Überraschungen? Fehlanzeige. Die indes kann es an den B-Standorten geben. Zum Beispiel in Form lukrativer Schnäppchen. Bereits Ende 2014 haben das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) und der Informationsdienst Thomas Daily bei den "Hinterbänklern" genau hingesehen.

Und zum Beispiel entdeckt, dass die B-Standorte in einigen Disziplinen vor den A-Standorten liegen. "Seit 2001 zum Beispiel", so schreibt das Institut , "ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in B-Standorten um durchschnittlich knapp 7 Prozent gestiegen. Der Zuwachs in den A-Standorten lag bei nur 5,7 Prozent." Das ist gut für die Beschäftigungslage vor Ort - und damit auch für die Erfolgsaussichten eines Immobilieninvestments.

Bielefeld statt Berlin, Heidelberg statt Hamburg - ist das nun eine einfache Lösung? Sicherlich nicht: Denn noch immer bieten die Top-7-Standorte in Deutschland einen Vorteil: Dort dürften Investoren ihre Immobilie in aller Regel wieder loswerden. Ob das auch an allen B-Standorten der Fall ist, bleibt dahin gestellt. Derzeit allerdings sind sie das heiße Thema der Branche. Auf dem jährlichen Branchentreff Expo Real in München soll es zumindest inoffiziell vor allem um sie gehen, heißt es. Gut für Bielefeld, schlecht für Berlin.