Häuslebauer in Not "Herr Fritsche, was macht Bauen so teuer?"

Der Traum vom Eigenheim wird immer teurer. Selbst bei Besserverdienern platzt er. Hausbau-Experte Michael Fritsche erklärt, welche Faktoren die Kosten beeinflussen, warum sich der Markt so schnell nicht mehr beruhigen wird – und was Bauherren jetzt tun sollten.
Das Interview führte Sina Osterholt
Teurer Hausbau: Der Preisschub bei Baustoffen sowie die steigenden Zinsen bringen Häuslebauer in Not

Teurer Hausbau: Der Preisschub bei Baustoffen sowie die steigenden Zinsen bringen Häuslebauer in Not

Foto: Julian Stratenschulte / dpa

Bauen ist so teuer wie schon lange nicht mehr. Die Kosten haben sich im vergangenen Jahrzehnt um rund 30 Prozent erhöht, wie der Baupreisindex für Wohngebäude vom Statistischen Bundesamt zeigt. Seit Jahresbeginn hat sich der Preisanstieg noch einmal beschleunigt. Michael Fritsche, Diplom-Ingenieur und Bauherrenberater vom Verband privater Bauherren, beschäftigt sich täglich mit dem Thema.

manager magazin: Kaum jemand kann sich aktuell den Traum vom Eigenheim erfüllen. Herr Fritsche, was macht Bauen so teuer?

Michael Fritsche: Die wegfallende KfW Förderung, steigende Zinsen und höhere Preise für Baumaterial treiben die Kosten. Es sind drei Faktoren, die das Bauen derzeit so teuer machen und zusammengenommen einen gravierenden Einfluss haben.

Warum gibt es keine KfW-Förderung mehr für einen Neubau?

Die neue Bundesregierung hat die Förderung vermutlich aus Kostengründen einkassiert. Zumindest vorerst: Ab Mitte April wird sie in abgespeckter Version wieder neu aufgelegt. Dann erhalten nur noch die sogenannten KfW-Effizienzhäuser 40 – also sehr energieeffiziente Gebäude – den Zuschuss.

Der Durchschnittszins für einen Zehn-Jahres-Baukredit ist von knapp 1,0 Prozent im Dezember auf aktuell 2,1 Prozent gestiegen. Es wäre zu erwarten, dass die Immobilienpreise bei steigenden Zinsen stagnieren oder sogar sinken. Wieso tun sie das nicht?

Das hängt mit Angebot und Nachfrage zusammen. Der Markt ist ungesättigt mit erwerbbarem Wohnraum, die Menschen streben vermehrt nach Wohneigentum. Dazu kommt mit Sicherheit das frei verfügbare Geld der Erbengeneration und die Frage, wie man sinnvoll mit Erspartem umgeht. Mit Beginn der Negativzinsphase und deren Übertragung auf Kleinsparer ist ein weiterer Schwung in den Eigentums-Hype gekommen.

"Mit Beginn der Negativzinsphase ist weiterer Schwung in den Eigentums-Hype gekommen"

Vor 20 Jahren lag der Zins sogar bei 6 Prozent. Warum wird er denn jetzt als zu hoch wahrgenommen?

Der Mensch vergisst! Das, was kurzfristig geschehen ist, scheint relevanter zu sein als ein länger dauernder Rückblick. Deshalb sind auch die Kosten einer Solaranlage in der Retrospektive oft nur zu Beginn relevant, während mit zunehmender Betriebsdauer die generierte Energieeinsparung an Bedeutung gewinnt. Unabhängig davon, wie lange es noch dauern mag, bis sich die Investition gelohnt hat. Für Bauherren zählt der Vergleich mit ein bis zwei Vorjahren stärker als das, was vor 20 Jahren war.

Inwiefern hat der Ukraine-Krieg die Baukosten nach oben getrieben?

Steigende Baukosten gab es auch vorher schon. Dafür hatten die Pandemie und Lieferkettenprobleme gesorgt – der Krieg verschärft das Problem nun noch weiter. Manche Baustoffe werden inzwischen fast täglich neu bepreist, denn mit der Knappheit steigen eben die Preise. Der Ukraine-Krieg hat aber noch keine gravierenden Auswirkungen. Noch.

Welche Baustoffe sind denn aktuell knapp?

Vor allem Stahl und Dämmmaterial. Die im Jahr 2021 starke Holzknappheit hat sich bereits wieder etwas gelegt, weil die ausländische Nachfrage leicht zurückgegangen ist.

"Viele Handwerker sind bis aufs nächste Jahr ausgebucht"

Viele Bauwillige klagen, dass sie kaum noch an Handwerker kommen. Wie sieht die Auftragslage aktuell aus?

Alle mir bekannten Handwerksunternehmen haben volle Auftragsbücher. Oft werden Anfragen bereits jetzt auf das nächste Jahr terminiert, weil die Handwerksbetriebe ausgebucht sind. Auch hier gehe ich davon aus, dass sich die Situation in näherer Zukunft nicht gravierend verändern wird. Nur bei einem mächtigen Preisaufschlag machen Handwerker Ausnahmen. Doch einen weiteren Preisaufschlag können sich nur wenige leisten - denn das Bauen ist ja ohnehin bereits deutlich teurer geworden.

Wann werden die Preise wieder sinken?

Das dürfte dauern. 2021 gab es einen Preisanstieg der Baupreise von 6 Prozent. Für 2022 wird ein weiterer Anstieg von 4 Prozent prognostiziert. Wie sich die Marktsituation danach entwickelt, ist abhängig von der Materialverfügbarkeit und der Unternehmensauslastung. Ich denke nicht, dass sich der Markt schnell beruhigen wird.

Wer kann sich denn überhaupt noch ein Eigenheim leisten?

Immer weniger Menschen. Oft reicht selbst ein Gutverdiener-Einkommen nicht mehr zu einem finanzierten Erwerb aus. Viele können sich den Bau oder Kauf nicht ohne familiäre Unterstützung leisten. Wer eine größere Summe erbt, ist klar im Vorteil.

Wie wirken sich die teuren Baupreise auf Mieten aus?

Die Mieten befinden sich aufgrund des geringen Angebotes an Mietwohnungen bereits auf einem sehr hohen Niveau und sind – unter Berücksichtigung der Wirtschaftslage – in vielen Regionen ausgereizt. Daher dürfte es oft schwierig sein, die teuren Baupreise auf noch höhere Mieten umzulegen. Da befinden wir uns in einer Zwickmühle. Die geringere Rendite führt zu weniger neugebautem Mietraum, wodurch die Verknappung weiter zunimmt.

"Ein Eigenheim kann auch eine Belastung sein. Niemand sollte eine Immobilie erwerben, nur weil dies mittlerweile schon fast gefordert wird – staatlich, medial oder im eigenen Umfeld."

Ein Haus kaufen, ein Haus bauen oder zur Miete wohnen. Was empfehlen Sie?

Das kommt auf die Situation an. Ein Eigenheim kann ein wichtiger Bestandteil der Altersvorsorge sein, ein emotionaler Festpunkt im Leben, ein lang gehegter Wunsch. Ein Eigenheim kann aber auch eine Belastung sein: Man muss sich kümmern, sollte sinnvollerweise Geld für Reparaturen und Instandhaltung zurücklegen und so weiter. Aus meiner Erfahrung kommen hier sehr viele verschiedene Aspekte zum Tragen, die alle in die Entscheidungsfindung einbezogen werden sollten. Das Einzige, was ich empfehlen kann: Niemand sollte eine Immobilie erwerben, nur weil dies mittlerweile schon fast gefordert wird – staatlich, medial und oft auch im eigenen Umfeld.

Haben Sie einen Ratschlag an Bauherren, wie diese mit den Widrigkeiten umgehen sollen?

Jeder muss sich bereits im Vorfeld intensiv mit der aktuellen Situation beschäftigen – nicht nur mit den Themen Baukosten und Finanzierung, sondern auch mit den Themen tatsächlicher Bedarf, Nachhaltigkeit und Energieeffizienz. Viele machen den Fehler, das nicht in das Projekt mit einzubeziehen. Aus meiner Erfahrung besteht ein gut abgewickeltes Projekt aus den drei Phasen Entscheidungsfindung, Planung, Durchführung. Die Entscheidungsfindung findet intern statt, dabei geht es um die eigene Meinungsbildung. Planung beinhaltet das Umsetzen der eigenen Ideen in die Eingabe- und Genehmigungsplanung sowie die Leistungsbeschreibung und das Aussuchen der Baufirmen. Beide Aspekte benötigen in der Regel jeweils mindestens die gleiche Zeitspanne. Und erst dann sollte der Bau starten.