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Groß frisst klein: Immobilienfirmen im Übernahme-Check

Branchen-Konsolidierung Deutschlands große Immobilienfirmen im Kaufrausch

Die Fusionswelle in der Immobilienbranche rollt weiter. Die Platzhirsche im Markt nutzen günstige Finanzierungsmöglichkeiten, um ihre Portfolien zu erweitern und Kosteneffekte zu erzielen. Größe zählt, sagen Experten.

Jüngstes Beispiels: Die Übernahmeofferte der Hamburger Alstria Office an den etwa gleich großen Kölner Rivalen DO Deutsche Office. Alstria bietet den Aktionären von DO einen Aktientausch an, der das Unternehmen mit knapp 800 Millionen Euro bewertet. "Wir wollen die Aufmerksamkeit für uns und unsere Bedeutung in Europa erhöhen", sagte Alstria-Chef Olivier Elamine.

Die "neue" Alstria wäre mit einem Portfolio von 125 Büroimmobilien im Wert von 3,4 Milliarden Euro und einem Marktwert von gut 1,7 Milliarden Euro die Nummer fünf unter den Bürovermietern Europas und könnte nach dem Deal aus dem Aktienindex SDax in den MDax aufsteigen.

Die Chancen für ein Zustandekommen scheinen gut: DO-Hauptinvestor Oaktree aus den USA will seine 60,5 Prozent einbringen. Fehlen nur noch 14,5 Prozent von den übrigen Aktionären. Der Vorstand des Übernahmeziels hat sich zudem bereits offen gezeigt: "Wir sehen das positiv, müssen aber die Einzelheiten des Angebots erst prüfen", sagte ein Sprecher.

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Groß frisst klein: Immobilienfirmen im Übernahme-Check

Kurz zuvor hatte bereits Deutschlands größter Vermieter einen weiteren Deal publik gemacht: Die Deutsche Annington kauft der Patrizia AG für 1,9 Milliarden Euro die Gruppe Süddeutsche Wohnen (Südewo) ab. Der Erwerb der 19.800 Wohnungen vorwiegend in Baden-Württemberg soll durch eine Mega-Kapitalerhöhung von 2,25 Milliarden Euro finanziert und Anfang Juli abgeschlossen werden.

Die Strategie dahinter ist klar: Die Immobilienfirmen vergrößern sich, um Kosten beispielsweise für die Wohnungs- oder Gebäudeverwaltung zu reduzieren. Gleichzeitig verbessern sie mit dem Wachstum ihre Finanzierungsmöglichkeiten, weil die Bonität tendenziell steigt.


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Ohnehin haben die Unternehmen derzeit kaum Schwierigkeiten, Geld für ihre Deals zu bekommen. Dank der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) befindet sich viel Liquidität in den Finanzmärkten. Deshalb lassen sich die für Immobilien-Akquisitionen üblichen Kapitalerhöhungen gut platzieren. Gleichzeitig sorgt die EZB auch dafür, dass Fremdkapital günstig zu bekommen ist.

Konsolidierung geht weiter

"Ich erwarte weitere Transaktionen", sagt vor dem Hintergrund Dieter Thomaschowski vom Analysehaus Investment Research in Change IC. Auf Einkaufstour sieht der Fachmann auch künftig die Großen der Branche, wie die Deutsche Annington sowie die Deutsche Wohnen.

Die Alstria/DO-Offerte zeige aber auch, dass der Gewerbeimmobilienbereich für M&A-Deals ebenfalls interessanter wird, so Thomaschowski. Gesellschaften, die sich dort durch Zukäufe verstärken könnten, sind seiner Ansicht nach die Fair Value Reit AG, die Deutsche Immobilien Chancen sowie Patrizia.

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Annington gegen den Rest: Das sind Deutschlands größte Vermieter

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Bevor es zur Übernahmeofferte kommen kann, muss allerdings gecheckt werden, ob zwei Firmen überhaupt zueinander passen. Vor allem müssen die Objektportfolien der Gesellschaften harmonieren. Im Idealfall agieren beide Unternehmen schwerpunktmäßig in unterschiedlichen Regionen, sodass der Zusammenschluss eine echte Addition ermöglicht. Außerdem sollten beide Gesellschaften eine ähnliche Strategie verfolgen, also beispielsweise eher auf gut vermietete Bestände setzen oder darauf, gezielt Chancen auf Mietsteigerungen zu suchen.

Der Alstria/DO-Deal etwa ist laut Thomaschowski ein gutes Beispiel für eine vorteilhafte Konstellation. DO ist vor allem im Raum Rhein-Main stark, wo Alstria noch kaum vertreten ist. Anderswo an Rhein und Ruhr sowie in Berlin dagegen werde Alstria eine größere Rolle spielen.

Die Alstria-Manager planen zudem, Immobilien außerhalb der Kernregionen mit einem Wert von 200 Millionen Euro zu verkaufen und die Verschuldungsquote so zu senken. Auch die Finanzierung von DO wollen die Hamburger neu aushandeln. Damit ließen sich dank des besseren Ratings von Alstria 15 Millionen im Jahr einsparen, heißt es bei dem Unternehmen.


Fressen und gefressen werden: Die Immobilienfirmen im M&A-Check


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