Neue Milliardendeals Renditeturbo lässt US-Gewerbe-Immobilien boomen

Die Notenbanken stemmen sich mit Macht gegen die Dümpelkonjunktur. Doch ihre Geldflut hat noch keinen Schub ausgelöst, dafür aber riskante Investitionen. Der Markt für US-Gewerbeimmobilien ist ein Beispiel für die Jagd auf Renditen - und für mögliches neues Ungemach.
Von Markus Gärtner
Gewerbeimmobilien in Boston: Rekordniedrige Zinsen lösen in den USA riskante Investitonen aus

Gewerbeimmobilien in Boston: Rekordniedrige Zinsen lösen in den USA riskante Investitonen aus

Foto: REUTERS

New York - Amerikas Zeitungen offenbaren eine riskante Treibjagd. Die Schlagzeilen in den Immobilienspalten illustrieren die Rückkehr von Pensionsfonds und eigens aufgelegten Kapital-Pools in riskantere Immobilien auf dem Gewerbemarkt. Professionelle Vermögensverwalter, die sich nach dem Jahr 2008 schrecklich die Finger im US-Markt verbrannt hatten, greifen jetzt wieder zu.

Ein stabile, wenn auch nicht überzeugende Erholung, niedrige Hypothekenzinsen sowie steigende Nachfrage und damit Preise für Industriebauten, Hotels, Malls und Büroflächen locken sie an. Getrieben wird der neue Hunger nach Gewerbeimmobilien auch von den Notenbanken, die von Tokio über London bis Washington die Geldschleusen mit ihrer ultral-ockeren Politik weit geöffnet haben. Beispiele für die neue Jagd auf gewerbliche Immobilien gefällig?

Vor wenigen Monaten kaufte der Pensionsfonds der Lehrer in Kalifornien (CalSTRS) für 800 Millionen Dollar einen Developer, der 7400 Mehrfamiliengebäude und Bürofläche im Umfang von knapp einer Million Quadratmeter unter seinen Fittichen hat. Im Juni 2012 erwarb der staatliche Pensionsfonds im Sunshine State (CalPERS) für 100 Millionen Dollar ein Drittel am Investmentberater Bentall Kennedy, der ein Immobilienvermögen von 8,4 Milliarden Dollar verwaltet. Im Dezember vergangenen Jahres riss sich der Teachers Insurance and Annuity Association College Retirement Equities Fund - ebenfalls ein Pensionsfonds für Lehrer - für 250 Millionen Dollar 49 Prozent eines gewerblichen Hochhauses in Manhattan unter den Nagel. Kurz darauf schlug dieser Fonds zusammen mit dem Investment-Arm der Norges Bank für 1,2 Milliarden zu und sicherte sich ein ganzes Portfolio von Bürogebäuden in New York, Boston und der US-Hauptstadt Washington.

All diese Deals kommen kaum fünf Jahre nach der Finanzkrise, in der CalPERS, der größte Pensionsfonds der USA mit einem Anlagevermögen von satten 263 Milliarden Dollar, fast die Hälfte seines Immobilienvermögens verlor. Das waren über zehn Milliarden Dollar zwischen dem Juli 2008 und dem Juni 2009. Doch jetzt wollen sie ihr Geld zurück und zeigen wieder Mut. Kräftige Preisrückgänge aus der Krise, rekordniedrige Zinsen die mit 3,59 Prozent in der Nähe des 40-Jahrestiefs vom November liegen, aber auch die relativ gute Absicherung von Gewerbe-Immobilien gegen Inflation, machen die neuen Milliardendeals ziemlich schmackhaft.

CBRE: "Es mangelt an Investmentalternativen"

"Weil es an Anlagealternativen mangelt und die Zinsen so niedrig sind, wird diese Jagd auf etwas riskantere Immobilien im Gewerbemarkt weitergehen", vermutet Christopher Ludeman, der beim Immobiliendienstleister CBRE für die Kapitalmärkte verantwortlich zeichnet. In der Tat: Sowohl die öffentlichen, wie auch die privaten Pensionsfonds der USA - und die Stiftungs-Fonds - haben ihr Anlagelimit für Immobilien noch nicht ganz ausgeschöpft. Staatliche Pensionsfonds zum Beispiel haben im Schnitt 6,8 Prozent ihres Anlagevermögens in den Gewerbemarkt investiert, 8,1 Prozent können sie anlegen.

Den Pensionsfonds sitzen in ganz Nordamerika ungeduldige Manager im Nacken, die in ihren Firmen weit in die Zukunft reichende Pensionszusagen für Beschäftigte und Pensionäre gemacht haben. Nun beobachten sie wegen ungenügender Renditen in dem unbefriedigenden Niedrigzins-Umfeld lockere Notenbankpolitik eine Schwindsucht in den Fonds. "Die rufen uns ständig an und wollen aus dem Pensionsfondsgeschäft aussteigen oder bessere Renditen sehen", sagt der Pensionsexperte Scott Sweatman bei der Anwaltskanzlei Fraser Milner Casgrain in Vancouver. In der westkanadischen Provinz sind bereits 19 der insgesamt 210 firmenbasierten Pensionsfonds unter "verstärkter Beobachtung" des Regulierers - dem BC Superintendent of Pensions - weil die Deckung der Zusagen gesunken ist.

Kein Wunder also, dass sich Fondsmanager, die für Pensionäre arbeiten, wieder auf mehr Risiko einlassen. Die OECD hatte das schon im Jahr 2011 in einem viel beachteten Papier vorhergesagt. "Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass Banken oder Fonds mehr Risiko für die Wiedergutmachung ihrer Verluste eingehen, wenn sie ihre Pensionsversprechen aus besseren Zeiten einlösen wollen", hieß es in der Studie über die wirtschaftlichen Folgen anhaltend niedriger Zinsen.

Eine neue Blase wird an die Wand gemalt

Der Anlagenotstand im Niedrigzins-Universum hat bis nach Brasilien die Fondsmanager aufgerüttelt. In dem südamerikanischen Land wurde bis vor einem Jahr ein möglicher Währungskrieg mit dem Westen als die größte Gefahr gesehen. Eine Tsunami ins Land strömender Liquidität wurde befürchtet. Jetzt passiert das Gegenteil. Die heimischen Pensionsfonds schwärmen auf der Jagd nach besserer Rendite in den Rest der Welt aus.

Allerorten schlagen die rekordniedrigen Zinsen der Währungshüter Wellen. Firmen begeben enorm viele Anleihen, um sich über Jahre hinaus Kapital zu besorgen. Doch sie investieren davon in einer schwachen globalen Wirtschaft nicht viel und limitieren das Wachstum. Die Minizinsen haben den US-Immobilienmarkt derweil aber wieder so weit in Schwung gebracht, dass manche Beobachter bereits eine neue Blase an die Wand malen. Bis hin zum Pkw-Markt heizt die enorme Liquidität den Kreditzyklus an. Doch das Risiko steigt mit.

Für fast sechs Milliarden Dollar haben US-Autohändler im laufenden Jahr bereits Subprimekredite an ihre weniger kreditwürdigen Kunden vergeben. Das ist eine Zunahme zum Vorjahr von 30 Prozent. Und am Immobilienmarkt leben die seit der Finanzkrise stark gemiedenen Derivate wieder auf, die mit Hypotheken besichert sind. Gerade hat das Bankhaus JP Morgan seine Prognose für das Emissionsvolumen der Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) im Jahr 2013 auf 70 Milliarden Dollar angehoben. Das wäre fast doppelt so viel wie die 45 Milliarden, die 2012 erreicht wurden.

Als Begründung nennen die optimistischen Banker starke Investorennachfrage sowie die Zuversicht, dass es am gewerblichen Immobilienmarkt weiter aufwärts geht. Wichtige Indizes vom Immobilienmarkt untermauern die Prognose. Der Commercial Property Price Index (CPPI) des auf Trusts spezialisierten Immobilienberaters Green Street Advisors in Newport Beach, Kalifornien, hat nach einem Anstieg von einem Prozent im April jetzt das alte Hoch von 2007 übertroffen. Das signalisiert, dass sämtliche Verluste aus der Finanzkrise und der anschließenden Großen Rezession mehr als wettgemacht sind. Auch der FTSE NAREIT PureProperty Index, der sich auf Trusts spezialisiert, hat Ende April fast wieder das alte historische Hoch vom Januar 2007 erreicht.

Neuer Wolkenkratzer aus Glas

Der Green-Street-Analyst Jason Moore hat in dem anhaltenden Preisauftrieb einen neuen Treiber ausgemacht. Es sind Bürogebäude aus der zweiten Qualitätsreihe an Topstandorten, die jetzt mehr nachgefragt werden. "Es gab längere Zeit keine Transaktionen im Industriesektor, besonders am unteren Ende des guten Qualitätsspektrums, doch das ändert sich jetzt, und wir sehen Objekte unterhalb des Topstandards, deren Wert ziemlich ansteigt." Im Klartext: Mehr Risiko für eine einigermaßen vertretbare Rendite. "Das hat auch mit der wieder angeworfenen CMBS-Maschine zu tun", räumt Moore ein, weil diese Papiere viele der etwas riskanteren Immobilien finanzieren.

Den Braten hat längst auch der Rest der Branche gerochen. Sogenannte "Opportunity"-Immobilienfonds schießen derzeit aus dem Boden. Sie spüren -zusammen mit - oder gespeist von Anlagevermögen der Finanzinvestoren die Objekte unterhalb der Topkategorie auf. Im März lud Barry Sternlicht, der CEO der Starwood Capital Group zu einer Party in Mahattan, um den Verkaufsstart für die Luxus-Kondos in seinem jüngsten Projekt zu feiern, die "Baccarat Hotel & Residences" gegenüber dem Museum of Modern Art. Der Wolkenkratzer aus Glas mit seinen 50 Etagen wird im Jahr 2014 fertig gestellt.

Viele Fonds, so scheint es, stehen mit ihrem Anlagevermögen bereit, um auf das Trittbrett aufzuspringen und eine Alternative für hohe Anleihepreise und in die Höhe gepeitschte Aktienkurse zu finden. Unter den Renditejägern sind Pensionsfonds aus Texas und Kentucky sowie der Fonds für pensionierte Polizisten in Oklahoma City. Fonds wie diese haben 2012 auf der Jagd nach besseren Renditen 25 Milliarden Dollar für Gewerbeimmobilien aufgetrieben, heißt es beim Researchunternehmen Preqin. Dort will man wissen, dass fast die Hälfte der Pensionsfonds im Lande in den kommenden zwölf Monaten in einen der neuen Opportunity-Fonds investieren will.

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