Mittwoch, 22. Mai 2019

Neue Milliardendeals Renditeturbo lässt US-Gewerbe-Immobilien boomen

Gewerbeimmobilien in Boston: Rekordniedrige Zinsen lösen in den USA riskante Investitonen aus

Die Notenbanken stemmen sich mit Macht gegen die Dümpelkonjunktur. Doch ihre Geldflut hat noch keinen Schub ausgelöst, dafür aber riskante Investitionen. Der Markt für US-Gewerbeimmobilien ist ein Beispiel für die Jagd auf Renditen - und für mögliches neues Ungemach.

New York - Amerikas Zeitungen offenbaren eine riskante Treibjagd. Die Schlagzeilen in den Immobilienspalten illustrieren die Rückkehr von Pensionsfonds und eigens aufgelegten Kapital-Pools in riskantere Immobilien auf dem Gewerbemarkt. Professionelle Vermögensverwalter, die sich nach dem Jahr 2008 schrecklich die Finger im US-Markt verbrannt hatten, greifen jetzt wieder zu.

Ein stabile, wenn auch nicht überzeugende Erholung, niedrige Hypothekenzinsen sowie steigende Nachfrage und damit Preise für Industriebauten, Hotels, Malls und Büroflächen locken sie an. Getrieben wird der neue Hunger nach Gewerbeimmobilien auch von den Notenbanken, die von Tokio über London bis Washington die Geldschleusen mit ihrer ultral-ockeren Politik weit geöffnet haben. Beispiele für die neue Jagd auf gewerbliche Immobilien gefällig?

Vor wenigen Monaten kaufte der Pensionsfonds der Lehrer in Kalifornien (CalSTRS) für 800 Millionen Dollar einen Developer, der 7400 Mehrfamiliengebäude und Bürofläche im Umfang von knapp einer Million Quadratmeter unter seinen Fittichen hat. Im Juni 2012 erwarb der staatliche Pensionsfonds im Sunshine State (CalPERS) für 100 Millionen Dollar ein Drittel am Investmentberater Bentall Kennedy, der ein Immobilienvermögen von 8,4 Milliarden Dollar verwaltet. Im Dezember vergangenen Jahres riss sich der Teachers Insurance and Annuity Association College Retirement Equities Fund - ebenfalls ein Pensionsfonds für Lehrer - für 250 Millionen Dollar 49 Prozent eines gewerblichen Hochhauses in Manhattan unter den Nagel. Kurz darauf schlug dieser Fonds zusammen mit dem Investment-Arm der Norges Bank für 1,2 Milliarden zu und sicherte sich ein ganzes Portfolio von Bürogebäuden in New York, Boston und der US-Hauptstadt Washington.

All diese Deals kommen kaum fünf Jahre nach der Finanzkrise, in der CalPERS, der größte Pensionsfonds der USA mit einem Anlagevermögen von satten 263 Milliarden Dollar, fast die Hälfte seines Immobilienvermögens verlor. Das waren über zehn Milliarden Dollar zwischen dem Juli 2008 und dem Juni 2009. Doch jetzt wollen sie ihr Geld zurück und zeigen wieder Mut. Kräftige Preisrückgänge aus der Krise, rekordniedrige Zinsen die mit 3,59 Prozent in der Nähe des 40-Jahrestiefs vom November liegen, aber auch die relativ gute Absicherung von Gewerbe-Immobilien gegen Inflation, machen die neuen Milliardendeals ziemlich schmackhaft.

CBRE: "Es mangelt an Investmentalternativen"

"Weil es an Anlagealternativen mangelt und die Zinsen so niedrig sind, wird diese Jagd auf etwas riskantere Immobilien im Gewerbemarkt weitergehen", vermutet Christopher Ludeman, der beim Immobiliendienstleister CBRE für die Kapitalmärkte verantwortlich zeichnet. In der Tat: Sowohl die öffentlichen, wie auch die privaten Pensionsfonds der USA - und die Stiftungs-Fonds - haben ihr Anlagelimit für Immobilien noch nicht ganz ausgeschöpft. Staatliche Pensionsfonds zum Beispiel haben im Schnitt 6,8 Prozent ihres Anlagevermögens in den Gewerbemarkt investiert, 8,1 Prozent können sie anlegen.

Den Pensionsfonds sitzen in ganz Nordamerika ungeduldige Manager im Nacken, die in ihren Firmen weit in die Zukunft reichende Pensionszusagen für Beschäftigte und Pensionäre gemacht haben. Nun beobachten sie wegen ungenügender Renditen in dem unbefriedigenden Niedrigzins-Umfeld lockere Notenbankpolitik eine Schwindsucht in den Fonds. "Die rufen uns ständig an und wollen aus dem Pensionsfondsgeschäft aussteigen oder bessere Renditen sehen", sagt der Pensionsexperte Scott Sweatman bei der Anwaltskanzlei Fraser Milner Casgrain in Vancouver. In der westkanadischen Provinz sind bereits 19 der insgesamt 210 firmenbasierten Pensionsfonds unter "verstärkter Beobachtung" des Regulierers - dem BC Superintendent of Pensions - weil die Deckung der Zusagen gesunken ist.

Kein Wunder also, dass sich Fondsmanager, die für Pensionäre arbeiten, wieder auf mehr Risiko einlassen. Die OECD hatte das schon im Jahr 2011 in einem viel beachteten Papier vorhergesagt. "Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass Banken oder Fonds mehr Risiko für die Wiedergutmachung ihrer Verluste eingehen, wenn sie ihre Pensionsversprechen aus besseren Zeiten einlösen wollen", hieß es in der Studie über die wirtschaftlichen Folgen anhaltend niedriger Zinsen.

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