Immobilienfonds Anleger von Wölbern Invest bangen um ihre Millionen

Nach dem Fall S&K geht es am grauen Markt erneut heiß her: Wölbern Invest wird vorgeworfen, Millionen Anleger-Euros zweckentfremdet zu haben. Jetzt plant die Firma ihren Abschied aus dem Markt - auch das dürfte für die Anleger teuer werden.
Blick auf Rotterdam: In der niederländischen Metropole investiert Wölbern Invest mit einem aktuellen Fonds - und rät gleichzeitig zum Exit aus dem Markt

Blick auf Rotterdam: In der niederländischen Metropole investiert Wölbern Invest mit einem aktuellen Fonds - und rät gleichzeitig zum Exit aus dem Markt

Foto: ? United Photos / Reuters/ REUTERS

Hamburg - Wo sind unsere 40 Millionen Euro? Die Frage brennt Anlegern geschlossener Immobilienfonds von Wölbern Invest unter den Nägeln. Die Investoren glauben, das Geld könnte unrechtmäßig aus ihren Fonds genommen und für andere Zwecke verwendet worden sein. Und sie haben die Sorge, es nicht mehr wiederzusehen. Verantwortlich dafür soll das Hamburger Emissionshaus selbst sein, sowie dessen Chef Heinrich Maria Schulte.

Den Verdacht nähren Jahresabschlüsse zahlreicher Wölbern-Immobilienfonds für das Jahr 2011, die in diesen Tagen publik werden. 2010 hatten diese Fonds zum Großteil noch einen Kassenbestand von jeweils mehreren Millionen Euro. Der ist jedoch 2011 weitgehend verschwunden. Stattdessen werden vergleichbare Millionenbeträge unter "Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände" aufgeführt. Bei insgesamt mehr als einem Dutzend Fonds ist das der Fall, darunter zum Beispiel der "Deutschland 01", der "Österreich 01" sowie "Holland 58". Diese Positionen, das geht aus den Bilanzen hervor, bestanden im Jahr zuvor in der Höhe noch nicht.

Es stellt sich also die Frage: Wo ist das Geld hin, wer hat es? In den Bilanzen gibt es dazu keine näheren Angaben. Und Wölbern Invest gibt auf Anfrage keine Auskunft, weder gegenüber Anlegern, noch gegenüber manager magazin online.

So wächst das Misstrauen: Wölbern Invest könnte im Jahr 2011 freie Gelder aus den Fonds entnommen haben, um sie für andere Zwecke zu verwenden, vermuten Anleger. Einer Aufstellung zufolge, die manager magazin online vorliegt, geht es über alle Fonds gerechnet um rund 40 Millionen Euro.

"Hochgradig ausfallgefährdet"

Auch über die mögliche Verwendung dieser Gelder gibt es Spekulationen - und zwar ziemlich beunruhigende. So befürchten Investoren der betroffenen Wölbern-Fonds, Gelder könnten als Darlehen in andere Bereiche der Wölbern-Invest-Gruppe geflossen sein, in denen 2011 Liquidität benötigt worden sei. Mehrere Kenner des Unternehmens sowie Fondsexperten äußerten eine solche Besorgnis gegenüber manager magazin online, darunter der langjährige Chef des Bankhauses Wölbern, Ove Franz.

"Das ist alarmierend", schreibt etwa Christoph Schmidt, ein engagierter Anleger des Fonds "Holland 56", an manager magazin online. Nach seiner Ansicht wären solche Darlehen "hochgradig ausfallgefährdet".

Auch konkrete Annahmen, wo die Gelder gelandet sein könnten, gibt es bereits. So hätten für seinerzeit neue Wölbern-Fonds wie etwa den "Frankreich 05" im Jahr 2011 Objekte angezahlt werden müssen, heißt es. Ebenso könnten Gelder für Zwecke abseits des Fondsgeschäfts eingesetzt worden sein.

Der Verdacht wiegt schwer. Anlegeranwälte sprechen gegenüber manager magazin online von möglicher Untreue. Rechtsanwalt Matthias Gröpper aus Hamburg etwa hat vor dem Landgericht Hamburg bereits ein Urteil erstritten, demzufolge die Geschäftsführung eines der fraglichen Fonds Auskunft über die Mittelverwendung erteilen muss (Az. 401 HKO 46/12). Zu dem betroffenen Fondsmanagement gehört auch Wölbern-Chef Schulte persönlich.

Interne Wölbern-Zahlen zum Portfolioverkauf

Dabei ist der Verdacht keineswegs neu. Schon vor Monaten ging eine entsprechende Anzeige bei der Hamburger Staatsanwaltschaft ein. Die Behörde ermittelt aufgrund dessen seit Herbst 2012 gegen Schulte (Az. 5650 Js 27/12) und einen weiteren Manager des Hauses. Auf Anfrage von manager magazin online teilt die Staatsanwaltschaft mit, die aktuellen Jahresbilanzen würden gegenwärtig geprüft, die Auswertung der Unterlagen dauere noch an.

Klar ist aber: Die Zahlen in den Jahresberichten geben erstmals konkrete Anhaltspunkte für eine mögliche Zweckentfremdung von Fondsgeldern. Wölbern Invest wollte die fragwürdigen Millionensummen auf Anfrage mit Verweis auf die Vertraulichkeit der Daten nicht erläutern. Eine Unternehmenssprecherin verweist darauf, sämtliche Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens seien "fristgerecht zum Jahresbeginn 2012 für die Fonds erlöst worden".

Mit Einhaltung der Zwölf-Monats-Frist wären die Geldentnahmen wohl zumindest nach den Regeln des für zahlreiche Wölbern-Fonds eingeführten Liquiditätsmanagementsystems legitim. Dieser Liquiditätspool erlaubt die Darlehensvergabe der teilnehmenden Fonds untereinander. Er wurde jedoch erst Anfang 2012 eingeführt, zu einem Zeitpunkt also, als die vermuteten Transaktionen schon geschehen waren. Zudem wurde der Gesellschafterbeschluss zur Teilnahme an dem Pool für zahlreiche Fonds inzwischen von Gerichten wieder kassiert.

Wölbern Invest weist den Verdacht, Gelder unrechtmäßig zweckentfremdet zu haben, jedoch zurück. Insbesondere sei kein Geld aus den Fonds verwendet worden, um eine Zwangsvollstreckung gegen Firmenchef Schulte abzuwenden.

Schultes Immobilien sollten versteigert werden

Zum Hintergrund: Just im Jahr 2011 gab es ein Zwangsvollstreckungsverfahren gegen Wölbern-Chef Schulte. Nach Angaben von Wölbern Invest richtete sich das Verfahren gegen Schulte in seiner Funktion als Komplementär der Wölbern Invest KG, nicht als Privatperson. Gläubiger der Forderung über 6,6 Millionen Euro war das Bankhaus Wölbern.

Aufgrund der Forderung ordnete das Amtsgericht Hamburg-Blankenese im Mai 2011 die Zwangsversteigerung einer Wohnimmobilie Schultes an der Hamburger Elbchaussee an. Gleiches verfügte das Amtsgericht Niebüll für eine Immobilie des Wölbern-Chefs in Kampen auf Sylt, wie Schriftstücke zeigen, die manager magazin online vorliegen. Zu den Versteigerungen kam es allerdings nicht. Schulte beglich die offene Millionenforderung im letzten Moment, wie manager magazin online seinerzeit berichtete.

Um ihr Geld sorgen sich Wölbern-Anleger allerdings nicht nur mit Blick zurück. Auch in der Zukunft wähnen einige Ungemach. Die Rede ist vom geplanten Portfolioverkauf von Fondsimmobilien, den manager magazin online Ende Februar exklusiv publik machte. Ein Paket mit Fondsimmobilien beispielsweise in Holland, Deutschland oder Frankreich im Wert von zusammen rund 1,4 Milliarden Euro will Wölbern Invest veräußern. Danach will sich das Emissionshaus aus dem Publikumsfondsgeschäft zurückzuziehen.

Was die Investoren dazu interessieren dürfte: In Wölbern-Unterlagen, die manager magazin online vorliegen, sind für ein knappes Dutzend der am Paketverkauf teilnehmenden Fonds die nach derzeitiger Planung offenbar für möglich gehaltenen Gesamtrückflüsse für die Anleger aufgeführt. Den Zahlen zufolge käme ein großer Teil der Fonds unterm Strich auf Rückflüsse von weniger als 100 Prozent. Darüber hat das Emissionshaus bereits Vertriebspartner informiert.

Gebührensatz offenbar deutlich höher als beim Paketdeal 2007

Im Klartext heißt das: Die Anleger bekämen nach Jahren der Beteiligung auch unter Berücksichtigung aller schon erfolgten Auszahlungen nicht einmal ihren ursprünglichen Kapitaleinsatz wieder heraus.

Wölbern Invest betont auf Anfrage, es handele sich um vorläufige, interne Zahlen, die nicht zur Veröffentlichung geeignet seien. Noch hätten die Anleger über einen möglichen Verkauf nicht entschieden. Trends und Entwicklungen an den europäischen Märkten seien mit Partnern des Hauses schonungslos diskutiert worden, so Wölbern. "Keiner unserer Partner erwartet in absehbarer Zeit ernsthaft Markterholungen." Die Fondsgesellschafter, könnten daher mit dem Paketverkauf einen "wirtschaftlich vernünftigen Exit realisieren".

Zwar äußern auch externe Immobilienexperten Verständnis für die Verkaufspläne. Schließlich liefen bei vielen Fondsimmobilien in Kürze Mietverträge aus. In der schwierigen Wirtschaftslage seien Nachmieter in vielen Fällen womöglich schwer zu finden, bessere Preise als derzeit seien daher künftig kaum zu erzielen.

Merkwürdig erscheint die Firmenpolitik dennoch. Denn wer in diesen Tagen die Website von Wölbern Invest aufruft, bekommt zuallererst eine Offerte zur Investition in den aktuellen Fonds des Unternehmens zu Gesicht. Der investiert in ein Bürohaus in Rotterdam, Holland - in einem der Länder also, in dem Wölbern nach eigenen Angaben in absehbarer Zeit keine Markterholung erwartet. Und in dem Land, in dem sich die meisten der Immobilien befinden, die im Sinne eines "wirtschaftlich vernünftigen Exits" verkauft werden sollen.

2007 flossen zehn Millionen Euro Gebühren

Nicht nur deshalb sehen Anlegerschützer den geplanten Megadeal schon jetzt skeptisch. Die Kosten, die dabei auftreten sollen, stoßen ebenfalls übel auf. Wölbern-Papieren zufolge, die manager magazin online vorliegen, soll bei dem Deal eine Gebühr von mindestens 3,5 Prozent des Verkaufspreises anfallen. Bei einem angestrebten Transaktionsvolumen von 1,4 Milliarden Euro wären das immerhin fast 50 Millionen Euro. Informationen darüber, wer das Geld erhält, gibt Wölbern auf Anfrage nicht. Vermutungen über Kostenstrukturen oder -positionen seien "derzeit spekulativ", so das Unternehmen.

Zum Vergleich: Beim Wölbern-Portfoliodeal im Jahr 2007 betrug die vergleichbare Gebühr nach Informationen von manager magazin online lediglich 0,85 Prozent des Volumens. Bei einem Verkaufspreis von rund 1,2 Milliarden Euro flossen demnach seinerzeit rund zehn Millionen Euro an eine britische Firma namens Capital Alliance Finance.

"Auch die absehbare Gebührenstruktur des Portfolioverkaufs erscheint aus Sicht der Investoren unvorteilhaft", sagt Thomas Lippert vom Aktionsbund Aktiver Anlegerschutz in Berlin. "Wir bekommen über unser Netzwerk nach und nach immer mehr Informationen über die Pläne. Es scheint erkennbar, dass sich Anleger sehr genau überlegen sollten, ob sie dem Verkauf zustimmen."

Noch haben die Wölbern-Investoren Zeit zum Nachdenken. Die Abstimmung über die Verkaufspläne soll Wölbern-Unterlagen zufolge erst in einigen Wochen starten. Bis Ende des Jahres will Wölbern Invest die Transaktion abschließen. Dann irgendwann wird sich auch zeigen, wie viel die vielen Tausend Wölbern-Anleger von ihren Millionen tatsächlich wiedersehen.

Nachtrag der Redaktion:

Nach Veröffentlichung des Artikels ließ die Wölbern Invest KG über ihre Anwälte mit einem Schreiben vom 17. April 2013 in Wiederholung der bereits in unserem Artikel berücksichtigten Stellungnahme des Fondshauses erneut mitteilen, dass die Gelder, die laut der Bilanzen für 2011 aus dem Kassenbestand zahlreicher Fonds verschwunden waren, "längst an die betreffenden Fondsgesellschaften zurückgeflossen" sein sollen. Teilweise seien "die Summen im vergangenen Jahr sogar an die Fondsanleger ausgeschüttet" worden, heißt es in dem Schreiben der Anwälte ergänzend. Dafür, dass etwaige Ausschüttungen aus den fraglichen Geldern gespeist wurden, liegt manager magazin online indes kein Beleg vor.

Die Wiedergabe wurde unterbrochen.