Bundesbank Immobilienboom erfasst den Speckgürtel

Weil sich kaum jemand die teuren Haus- und Wohnungspreise in Großstädten noch leisten kann, weichen viele Käufer auf das Umland aus. Auch dort ziehen die Preise nun an. Die Bundesbank sieht die Entwicklung mit Sorge.
Von Martin Hintze
Skyline von München: Für viele Käufer sind die Preise im Zentrum zu hoch

Skyline von München: Für viele Käufer sind die Preise im Zentrum zu hoch

Foto: REUTERS

Berlin - Der Immobilienmarkt boomt weiter: Auch im Jahr 2012 sind die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser laut einer Analyse der Bundesbank kräftig gestiegen. In 125 Städten erhöhten sich die Preise für Wohneigentum im vergangenen Jahr um durchschnittlich 5,25 Prozent. 2011 waren es sogar 5,5 Prozent, so die Bundesbank, die sich auf Daten der Marktforscher Bulwiengesa stützt.

"Nach wie vor traten die stärksten Preiserhöhungen bei Eigentumswohnungen in den Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern auf", schrieb die Notenbank in ihrem Monatsbericht. Sie verteuerten sich um 7 Prozent; 2011 waren es 10 Prozent. Dafür seien die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen, aber auch für Reihenhäuser schneller gestiegen. In Städten mit weniger als 250.000 Einwohnern sei der Preisdruck nach wie vor merklich schwächer.

Auch im Januar setzte sich der Aufschwung bundesweit fort. Nach Angaben des Portals Immobilienscout24 legten besonders die Preise für Bestandswohnungen erneut zu, im Durchschnitt um 0,9 Prozentpunkte. "Der Boom ist nicht zu Ende" bestätigt Michael Kiefer, Chefanalyst von Immobilienscout24. Mancherorts sieht er den Zenit bereits überschritten.

"Die teils übertriebenen Preissteigerungen in einigen Mittelstädten sind nicht mehr fundamental nachvollziehbar", sagt Kiefer. Dort würden die demographischen und wirtschaftlichen Rahmendaten und die teilweise nur schwache Mietentwicklungen die hohen Kaufpreise nicht rechtfertigen. Bei vielen kleineren und mittelgroßen Städten steigen damit die Risiken für Immobilienkäufer, speziell bei Neubauten mit hohen Preisen.

Von der Stadt ins Umland: Boom greift auf andere Segmente über

Nach Ansicht der Bundesbank hat die Dynamik der Teuerung insgesamt leicht abgenommen. Die Preise klettern also nicht mehr ganz so schnell. Dafür haben die Preiserhöhungen auch andere Marktsegmente angesteckt. "Im Vergleich zu 2011 schwächte sich die Preisdynamik zwar in den Großstädten und Ballungsgebieten ab, sie gewann aber sichtbar an Breite", so die Bundesbank.

Demnach übertrugen sich die Preisimpulse von den Städten ins Umland, vom Neubau- ins Gebrauchtimmobiliensegment und von den Geschosswohnungen auf Einfamilienhäuser. "Menschen, die in den Metropolen kein bezahlbares Wohneigentum finden, weichen verstärkt auf die Speckgürtel aus", sagt Immobilienscout24-Analyst Kiefer.

Die deutsche Notenbank sieht die Entwicklung mit Sorge: Die sich daraus ergebenden gesamtwirtschaftlichen Risiken "bestehen nicht zuletzt aufgrund der breiteren Streuung des Preisauftriebs unvermindert weiter".

Auch auf den Mietmarkt sind die Preissteigerungen längst übergesprungen. "Die Neuvertragsmieten wurden 2012 erneut spürbar angehoben", heißt es im Monatsbericht. Für Neubauwohnungen in den 125 Städten wurden demnach 4,75 Prozent mehr verlangt, bei Wiedervermietungen 3,5 Prozent mehr. "Seit 2010 ist der Mietanstieg bei neuen Wohnungen rund viermal, bei Bestandsobjekten rund dreimal so hoch wie im Durchschnitt der vorangegangenen Dekade ausgefallen", erklärte die Bundesbank.

Allerdings reiche das bei weitem noch nicht an die Steigerungsraten zu Anfang der neunziger Jahre heran. "Besonders kräftig hat sich die Überlassung von Wohnraum in den Großstädten verteuert."

Bundesbank warnt vor Mietpreisbindung

Trotzdem warnt die Bundesbank davor, diese Entwicklung mit staatlichen Eingriffen zu stoppen. "Die Regulierung von Mieten ist ein Eingriff in die Preisbildung, die nur aus guten Gründen in Erwägung zu ziehen ist", betonte sie. "Die Begrenzung von Mietsteigerungen bei Neuvertragen birgt nicht zu unterschätzende Risiken im Hinblick auf die Verzerrung marktgerechter Anreize zur Schaffung neuen Wohnraums."

Zwar sei die Zahl der Baugenehmigungen für Drei- und Mehrfamilienhäuser um 15.000 auf 100.000 gestiegen, doch dürfte dies kaum ausreichen, "um die Lage auf den Wohnimmobilienmärkten spürbar zu entspannen", hieß es. So stieg die Zahl der Einwohner im vergangenen Jahr um 200.000 Personen - vor allem durch Zuwanderung. "So zieht es Zuwanderer vornehmlich in die wirtschaftlich florierenden Gegenden mit einem guten Arbeitsplatzangebot."

Deutschland sei aber auch für ausländische Kapitalinvestoren interessant. Diese würden vor allem in die als "relativ transparent und liquide geltenden Immobilienmärkten der Großstädte" investieren. Befeuert wird der Boom zudem von günstigen Zinskonditionen. "Im Jahresdurchschnitt gewährten Banken Wohnungsbaukredite zu einem Zinssatz von 3,25 Prozent." Dadurch werde der Immobilienkauf für immer mehr Haushalte "mit begrenzten Einkommensmöglichkeiten und erhöhten Erwerbsrisiken" erschwinglich.

mit Material von reuters
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