Immobilienkrimi Kommissarin Bafin ermittelt nicht

Thriller im Immobilienmarkt, es spielen mit: Die Frankfurter S&K-Gruppe, die Fondshäuser SHB und DCM in München, zehntausende Anleger, ein SPD-Mann im Bundestag und ein Staatssekretär im Finanzministerium. Es geht um Investorengelder in Milliardenhöhe.
Tatort München: Die Frankfurter S&K-Immobiliengruppe hat in der bayerischen Hauptstadt die Kontrolle über zahlreiche Immobilienfonds übernommen - was sind die Folgen?

Tatort München: Die Frankfurter S&K-Immobiliengruppe hat in der bayerischen Hauptstadt die Kontrolle über zahlreiche Immobilienfonds übernommen - was sind die Folgen?

Foto: [M] manager magazin; Getty Images

Hamburg - Solche E-Mails bekommt der Bundestagsabgeordnete Franz Thönnes von der SPD nicht alle Tage. Es drohe ein "Geldverlust für ca. 37.000 Anleger", alarmierte ihn Mitte Januar ein Anlageberater. Die Politik und die Behörden müssten einschreiten, andernfalls könne der Schaden größer werden als bei der Lehman-Pleite.

Was der Finanzvertriebler aus Thönnes' Wahlkreis Nahe Hamburgs dann schildert, liest sich wie der Plot eines Wirtschaftskrimis. Die Kurzversion: Eine Immobilienfirma übernimmt die Kontrolle über ein Fondsemissionshaus. Sie tauscht das Management aus, greift auf die Anlegergelder zu und bereitet Geschäfte zum eigenen Vorteil vor, durch die den Investoren weitere Verluste drohen könnten.

Fernsehtauglicher Stoff also - aber in diesem Fall anscheinend keineswegs fiktiv. Bei dem Fondsanbieter, der zum Ziel der Attacke wurde, handelt es sich um die SHB AG mit Sitz bei München. In die Beteiligungsofferten des Unternehmens haben zehntausende Anleger in den vergangenen Jahren eine dreistellige Millionensumme gesteckt - mindestens. Laut eigener Internetseite hat SHB seit 2001 ein Fondsvolumen von 1,8 Milliarden Euro gestemmt.

Und auch der angebliche Übeltäter ist kein Unbekannter: Es handelt sich um die S&K-Gruppe aus Frankfurt am Main, ein Firmenkonglomerat, das vor allem mit dem Handel von Immobilien zu den "führenden Real-Estate-Unternehmen in Deutschland" aufsteigen will. Mit dem Vorgehen bei SHB sorgt S&K nicht zum ersten Mal für Aufregung im grauen Kapitalmarkt.

Mögliche Mogelei bei der Immobilienbewertung

Schon länger beäugen Marktkenner die Firmenguppe mit Skepsis. Anlegerschützer sorgen sich um die Gelder von tausenden Privatleuten, mit denen das Unternehmen seine Geschäfte finanziert. Immerhin verwaltet S&K eigenen Angaben zufolge bereits einen Immobilienbestand von über 1,7 Milliarden Euro. Der "Wirtschaftswoche" war die Firma zuletzt sogar eine Titelgeschichte wert ("Finger weg!").

Und die Vorbehalte kommen nicht von ungefähr. Vor wenigen Monaten schilderte manager magazin online bereits detailiert, wie S&K bei der Bewertung der eigenen Immobilien augenscheinlich gemogelt und den Bestand damit offenbar künstlich aufgebläht hat. Mit dem Gutachter, der bei diesem mutmaßlichen Schwindel die zentrale Rolle spielte, beendete S&K unmittelbar nach dem Bericht die Zusammenarbeit, wie Firmenchef Jonas Köller manager magazin online mitteilte.

Und nun also der Fall SHB, der es bis auf den Schreibtisch des Abgeordneten Thönnes geschafft hat. S&K übernahm den Fondsanbieter Ende 2012, tauschte zunächst einen Großteil des Managements aus und sorgte seitdem mit verschiedenen Maßnahmen für Kopfschütteln und Empörung bei Kunden und Partnern des Hauses.

Ein Beispiel: Zum Jahreswechsel liefen die stillen Beteiligungen von geschätzt mehreren hundert SHB-Anlegern aus. Ein Finanzdienstleister, der nah am Geschehen ist, taxiert die Summe, die diesen Investoren zur Auszahlung zusteht und bereits zugesagt war, auf etwa acht Millionen Euro. Die Zahl wird von SHB auf Anfrage weder bestätigt noch dementiert.

Ein rätselhaftes 180-Millionen-Euro-Angebot

Das Geld haben die Anleger jedoch bis heute nicht gesehen - das neue SHB-Management hält es zurück. "Wir sind der Auffassung, dass die Struktur mit den stillen Beteiligten völlig aus dem Ruder gelaufen ist", schreibt dazu SHB in einer Stellungnahme an manager magazin online. Demnach werden die Rückzahlungen an die stillen Gesellschafter über die Ratenzahler generiert, also Ansprüche von Anlegern mit dem Geld anderer Anleger bedient. Zudem mache ein Investitionsstau ein Umdenken erforderlich. "Die Auszahlung der Beteiligungen wird selbstverständlich erfolgen", so SHB. Zuerst werde jedoch der Bedarf an Kapital für Zukäufe und dringend erforderliche Umfinanzierungen festgestellt.

Zurzeit beschäftigt zudem ein Schreiben die Investoren von drei SHB-Fonds, das sie Ende Januar erhielten. Darin überzieht das neue, von S&K inthronisierte Management der Fonds die bisherige Geschäftsführung sowie die Treuhandgesellschaft und die Fondsbeiräte mit Kritik.

Vor allem die Beiträte, die sich aus engagierten Anlegern zusammensetzen, bekommen ihr Fett weg. Sie verfügten "nicht über die nötige fachliche Qualifikation und Kompetenz für diese wichtige Funktion", wird den Gesellschaftern mitgeteilt. Das sei bereits mehrfach festgestellt, jedoch nie geändert worden. Die Anleger sollten daher einen neuen Beirat wählen, schlägt die Fondsgeschäftsführung vor - und nennt als Kandidaten drei Männer, von denen mindestens zwei der S&K-Gruppe sowie dem Emissionshaus SHB nahestehen.

Die Anleger müssen sich nun fragen, wie ausgerechnet diese drei Personen ihre Interessen unabhängig vertreten sollen. Oder ob das womöglich gar nicht gewünscht ist.

Vorwürfe laut S&K aus der Luft gegriffen

Die Krux ist dabei: Möglicherweise steht in den Schreiben der Fondsgeschäftsführung nicht alles drin, was die Investoren zur Beurteilung der Lage wirklich wissen sollten. Nach Information von manager magazin online nämlich soll die Beiratswahl fällig geworden sein, nachdem die bisherigen Amtsinhaber eine großvolumige Immobilienofferte abgelehnt hatten. Die fraglichen SHB-Fonds, namentlich die Beteiligungsgesellschaften "Fürstenfeldbruck/München", "Altersvorsorgefonds" sowie "Renditefonds 6", hätten Ende vergangenen Jahres das Angebot erhalten, ein Immobilienportfolio mit einem Volumen von insgesamt rund 180 Millionen Euro zu erwerben, berichtet ein Insider. Darin befanden sich angeblich vor allem Telekom-Immobilien, deren Mietverträge schon in wenigen Jahren auslaufen. Jeder der Fonds, sollte demnach Objekte für 60 Millionen Euro kaufen.

Die Beiräte jedoch hatten den Eindruck, die Offerte aufgrund mangelnder Informationen nicht vernünftig bewerten zu können, so der Insider. Sie befürchteten ein Verlustgeschäft für die Fonds und stellten sich quer.

Die Pointe: Beim potenziellen Verkäufer des 180-Millionen-Euro-Portfolios handelte es sich nach Informationen von manager magazin online ausgerechnet um die S&K-Gruppe selbst. Ein Umstand, dessen Kenntnis den SHB-Anlegern vielleicht helfen würde, das Urteil der S&K-kontrollierten Fondsgeschäftsführung über die Qualitäten des Beirats richtig einzuordnen.

Mehr noch, es stellt sich die Frage: Versucht S&K möglicherweise einen gefügigen Beirat zu installieren, um den SHB-Fonds eigene Immobilien verkaufen zu können?

Nach Angaben von SHB sowie der S&K-Gruppe ist dieser Vorwurf völlig aus der Luft gegriffen. Er könne nur von Seiten der bisherigen Beiräte stammen, die ihren "gut bezahlten Nebenjob" (angeblich bis zu 24.000 Euro p.a.) behalten wollten, schreiben beide Unternehmen nahezu wortgleich auf Anfrage von manager magazin online. Der Hauptgrund für die Beiratswahl sei es, Immobilienprofis anstelle von Finanzvertrieben als Beiräte zu bekommen.

DCM-Anleger sorgen sich um ihr Geld

Folgt man den Ausführungen von S&K, ist der Verkauf von Immobilien aus dem eigenen Bestand an SHB-Fonds nicht nur möglich, sondern im Ergebnis sogar notwendig. Denn nur durch noch ausstehende Nachkäufe sei es den Beteiligungsgesellschaften möglich, die prognostizierte Rendite zu erzielen. Da die Fonds jedoch nicht über die nötige Liquidität verfügten, komme lediglich ein Ratenkauf in Frage. Und der werde von keinem Verkäufer angeboten - außer eben von S&K, die auf diese Weise "das langfristige Überleben der Fonds" sichere. Ein "wirklich konkretes Objekt" sei im Vorfeld der Beiratswahl jedoch nicht angeboten worden, so das Unternehmen. Es sei lediglich über eine entsprechende Strategie gesprochen worden, mit dem Ziel, "mögliche Lösungsansätze zu erarbeiten, um die Fonds wieder in schwarze Zahlen zu bekommen".

Trotz allem: Für die Anleger erscheint die Situation brisant, hantiert doch mit ihren Millionen auf der Käufer- sowie auf der Verkäuferseite ein und dieselbe Partei, und zwar eine nicht eben gut beleumundete.

Und damit nicht genug, ein genauer Blick zeigt: SHB ist in der S&K-Strategie offenbar kein Einzelfall. Auch an anderer Stelle haben die Frankfurter bereits zahlreiche geschlossene Immobilienfonds unter ihre Kontrolle gebracht.

Mitte vergangenen Jahres erwarb S&K vom Münchener Immobilienfondsinitiator DCM dessen Tochtergesellschaften DCM Service GmbH sowie die DCM Verwaltungs GmbH. So brachte S&K das Management von mehr als 20 noch laufenden geschlossenen DCM-Immobilienfonds unter seine Kontrolle. In die Fonds haben tausende Anleger nach Berechnung von manager magazin online im Laufe der Jahre mehr als 1,1 Milliarden Euro Eigenkapital eingezahlt. Zusammen stehen sie für ein Investitionsvolumen von rund 2,3 Milliarden Euro.

S&K-Leute in Schlüsselpositionen

Der Erwerb solcher Emissionshäuser biete sich für ein auf den Immobilienhandel und die Immobilienverwaltung spezialisiertes Unternehmen an, so S&K zu manager magazin online. Die Gebühren der Fonds dienten als gesicherte Einnahmequelle, was zeige, dass S&K schon aus Eigeninteresse daran gelegen sei, dass "die Fonds möglichst lange und Gewinn bringend laufen".

Vorstellbar sind aber auch weitere Vorteile, die ein Immobilienhandelshaus wie S&K haben kann, wenn es Zugriff auf Immobilienfonds hat, die a) über Liquidität und b) über einen umfangreichen Objektbestand verfügen: S&K könnte schwunghaften Handel mit den Fonds treiben, also Immobilien aus den Beteiligungsgesellschaften herauskaufen sowie Objekte aus dem eigenen Bestand an die Fonds verkaufen. Selbst die Vermittlung von Transaktionen zwischen den Fonds ist denkbar.

S&K indes bestreitet eine Absicht, Immobilien aus den Fonds zu erwerben. Einen Verkauf von Objekten aus dem eigenen Bestand hält sich das Handelshaus - wie im Falle SHB beschrieben - hingegen offen.

Wohl gemerkt: Ein Problem muss das alles nicht sein, auch nicht aus Sicht der Anleger. Es sei denn, die Preise, die bei solchen Deals festgelegt würden, entsprächen nicht dem tatsächlichen Wert der Immobilien. Oder es würden beispielsweise übermäßige Gebühren berechnet.

Tatsächlich sind einige betroffene Investoren offenbar bereits verunsichert. Zum Beispiel beim "DCM-Renditefonds 12", dessen Auflösung kürzlich beschlossen wurde. Die vier Immobilien des Fonds in Bremerhaven, Hannover, Hamburg und Köln könnten nun - direkt oder auf Umwegen - an S&K veräußert werden, so die Sorge eines der Gesellschafter. Die Frage sei, ob dabei ein vernünftiger Preis erzielt werde, sagt er zu manager magazin online.

Ein S&K-Mann in vier Unternehmen - und in Privatinsolvenz

Nach Angaben von S&K sind Befürchtungen dieser Art allerdings Ergebnis einer "Verleumdungskampagne" gegen das Unternehmen und "völlig unbegründet". Ein Erwerb von Immobilien aus dem DCM-Fonds 12 sei "nicht in der Planung". Die Fondsauflösung erfolge auf Druck der finanzierenden Bank, die Immobilien würden "auf dem freien Markt angeboten und an den Höchstbietenden verkauft".

Immerhin: Mehrere Gutachten über Verkehrswerte von Objekten aus dem DCM-Fonds 12 liegen - auch manager magazin online - vor. An ihnen werden die tatsächlichen Kaufpreise letztlich gemessen werden können.

Sorge bereitet den Investoren indes auch ein Blick personelle Verknüpfungen zwischen S&K und den übernommenen Firmen und Fondsgesellschaften. Bestes Beispiel ist wohl Marc-Christian Schraut, der im S&K-Reich unter anderem folgende Funktionen ausübt (ohne Anspruch auf Vollständigkeit):

  • Geschäftsführer verschiedener S&K-Gesellschaften, unter anderem S&K Vertriebskoordination GmbH, S&K Portfolio Hannover und Umland GmbH
  • Geschäftsführer der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH, Geschäftsführer in SHB-Immobilienfonds
  • Geschäftsführer DCM-Verwaltungs GmbH sowie DCM-Service GmbH, Geschäftsführer in DCM-Immobilienfonds
  • Vorstand bei der Midas Management AG, Emissionhaus von Private-Equity-Fonds und seit 2011 Tochter von S&K

Bemerkenswert am Rande ist, dass Schraut laut Schreiben an die Anleger demnächst einen fünfstelligen Betrag als stille Beteiligung in SHB-Fonds einbringen will. Das löst bei manchem Beobachter Verwunderung aus, denn der umtriebige Finanzmanager befindet sich seit 2007 in Privatinsolvenz, wie das Amtsgericht Aschaffenburg auf Anfrage bestätigt (Az. 4 IN 130/07).

Es sei fraglich, schreibt etwa die Anwaltskanzlei Göddecke aus Siegburg, wie der S&K-Mann angesichts dieser Tatsache die Summe aufbringen wolle. Laut SHB wiederum handelt es sich um eine "Regelinsolvenz", die "anderen Voraussetzungen und Regelungen" unterliege. Ein Vergleichsverfahren sei abgeschlossen, so das Unternehmen zu manager magazin online.

Den SPD-Abgeordneten Thönnes indes dürften solche Details weniger interessieren. Mehr schon der Fall S&K/SHB insgesamt. Die heiklen Informationen aus seinem Wahlkreis jedenfalls leitete Thönnes eigenen Angaben zufolge umgehend an Staatssekretär Hartmut Koschyk von der CSU im Bundesfinanzministerium weiter, verbunden mit der Bitte um eine Einschätzung. Er habe beim Ministerium nachgefragt, ob in dieser Sache nicht ein Eingreifen der Finanzaufsicht Bafin notwendig sei, so der Parlamentarier zu manager magazin online.

An der Stelle zeigt sich jedoch eine mögliche Schwäche des deutschen Kapitalanlagemarktes, wie unter anderem aus der Erläuterung einer Sprecherin der Aufsichtsbehörde gegenüber manager magazin online hervorgeht: Für Fälle wie diesen, angesiedelt Mitten im Kern des grauen Kapitalmarktes, findet sich für die Bafin im Gesetz schlicht keine Zuständigkeit.

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