Fondsregulierung Anlegerschutzgesetz ohne Anlegerschutz

Mit der AIFM-Richtlinie will die EU die Investments von Fondsanlegern sicherer machen. Über die Umsetzung durch die Bundesregierung freut sich aber vor allem die Finanzindustrie. Anlegerschützer dagegen sehen an entscheidender Stelle der künftigen Fondsregeln ein gefährliches Manko.
Skyline von London: Die britische Metropole gehörte in der Vergangenheit zu den bevorzugten Investitionszielen deutscher Immobilienfonds

Skyline von London: Die britische Metropole gehörte in der Vergangenheit zu den bevorzugten Investitionszielen deutscher Immobilienfonds

Foto: Lefteris Pitarakis/ AP

Hamburg - Wenn sich die Finanzindustrie über ein bevorstehendes Regulierungsgesetz freut, sollten bei Anlegern mitunter die Alarmglocken läuten. So ist es auch beim deutschen Umsetzungsgesetz zur AIFM-Richtlinie aus Brüssel (siehe Kasten links).

Mit dem neuen Gesetz sollen eigentlich die Investments privater Fondsanleger sicherer gemacht werden. "Von Anlegerschutz ist bei dem jüngsten Gesetzentwurf aus Berlin jedoch nichts mehr zu merken", sagt Steffen Sebastian, Professor an der Uni Regensburg und Experte für Immobilienanlageprodukte.

Vor allem ein Punkt an der geplanten Novelle des Bundesfinanzministeriums (BMF) stößt bei Anlegerschützern und anderen Fachleuten auf Kritik: Die Vorschriften für die Wertbestimmung von Gebäuden und Grundstücken in offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Oder genauer: Das weitgehende Fehlen solcher Vorschriften.

Das Thema ist brisant. Denn die korrekte Bewertung einer Fondsimmobilie ist für jede Beteiligungsgesellschaft essentiell. Schließlich baut die gesamte Fondskalkulation darauf auf, inklusive der Anteilspreisfindung und möglicher Beleihungen mit Bankkrediten. Nicht zuletzt deshalb wurden die Anforderungen an diese Bewertungen bei offenen Immobilienfonds in den vergangenen Jahren nach und nach erheblich verschärft.

Gesetzentwurf bleibt hinter bestehendem Standard zurück

Das nun vorliegende AIFM-Gesetz jedoch knöpft nicht etwa an das bisher erreichte Niveau der Regulierung an oder erhöht es sogar. Im Gegenteil: Es bleibt dahinter zurück.

Zum Vergleich: Bislang gilt bei der Bewertung der Immobilien offener Fonds das so genannte Kollegialprinzip. Dabei kontrollieren immer zwei Nebengutachter die Arbeit eines Hauptgutachters. Zudem werden im Investmentgesetz vergleichsweise hohe Anforderungen an die Qualifikation der Bewerter gestellt. Hinzu kommen weitere Vorschriften, etwa zur regelmäßigen Rotation der Gutachter, wodurch eine allzu große Nähe zum Objekt oder zum Auftraggeber verhindert werden soll.

Sollte das AIFM-Umsetzungsgesetz in seiner derzeit geplanten Form in Kraft treten, so wäre all dies weitgehend obsolet. Eine Messlatte für die Qualifikation der Gutachter ist in der Novelle ebensowenig vorgesehen, wie ein Mehraugen-Prinzip. In jedem Fall wäre also ein einzelner Gutachter ausreichend.

Und weiter: Müssten offene Immobilienfonds sowie Spezialfonds künftig zumindest noch externe Sachverständige beauftragen, so gilt dies bei geschlossenen Fonds lediglich für die erste Inspektion ("Ankaufsbewertung"). Alle weiteren Wertanalysen dürfen die Fondsanbieter im eigenen Hause erstellen.

Rückkehr der Haus- und Hofgutachter

Bei Anleger- und Verbraucherschützern lösen diese Pläne heftiges Kopfschütteln aus. Der Bundesverband der Verbraucherzentralen VZBV etwa betont in einer Stellungnahme die Bedeutung der korrekten Immobilienbewertung sowie der Unabhängigkeit und Kompetenz der Bewerter.

Die geplante Variante dagegen halten die Verbraucherschützer für gefährlich. Durch eine zu hohe Bewertung von Objekten sei eine höhere Fremdfinanzierung möglich, schreiben sie. Nicht nur, dass der Verbraucher dadurch "über den wahren Wert der Immobilie in die Irre geführt" werde. Auch die Loan-To-Value-Ratio, das Verhältnis des Kreditbetrages zum Verkehrswert des Objekts also, sei von Anfang an falsch.

Die mögliche Folge: Der Fondsanbieter werde gezwungen, spätere Bewertungen ebenfalls künstlich hochzuhalten, um nicht in die Nähe einer Insolvenz zu rücken.

Um das zu vermeiden, raten die Verbraucherschützer zur Orientierung am Investmentgesetz, dessen für offene Immobilienfonds bereits bestehende Regelungen nach ihrer Ansicht in das AIFM-Gesetz übernommen werden sollten.

"Genügend schwarze und graue Schafe"

Kritik von Anlegerschützern an einem Anlegerschutzgesetz also. Und damit nicht genug: Auch auf Seiten der Immobiliengutachter selbst stößt das BMF auf Ablehnung. Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS), sagt. "Mit dem Gesetz soll der Anlegerschutz an einer ganz entscheidenden Stelle geschliffen werden. Und zumindest Teile der Fondslobby freuen sich still und heimlich darüber."

Archners Kritik: Durch das Gesetz entsteht eine "liberale Bewertungsspielwiese ohne substantielle Anforderungen an die Qualifikation, Unabhängigkeit und persönliche Haftung der Bewerter". "Auf dieser Spielwiese dürften sich künftig genügend schwarze und graue Schafe ihre Haus- und Hofgutachter halten", befürchtet der Verbandschef. "Gutachter also, die bis zum Sankt-Nimmerleins-Tag ohne jegliche Einnahmenbegrenzung und persönliche Haftung Treuhandvermögen von Kleinanlegern bewerten können."

Das diese Sorge keineswegs aus der Luft gegriffen ist, zeigt das Beispiel der Frankfurter Immobilienfirma S&K, über deren zweifelhafte Bewertungsmethoden manager magazin online vor wenigen Tagen exklusiv berichtete. Auch S&K sowie die mit ihr kooperierenden Unternehmen sammeln von Anlegern Millionensummen ein.

Die Position des Verbandschefs kann dennoch verwundern, denn zum Teil würden die Sachverständigen selbst von der BMF-Novelle profitieren. Schließlich könnten sie künftig wie früher erneut enge Bindungen zu einzelnen Fondshäusern aufbauen - eine komfortable Situation, die für beide Seiten einträglich sein kann.

BMF legt die "Saat für die nächste Immobilienfondskrise"

Archner selbst räumt ein, es gebe möglicherweise auch BIIS-Mitglieder, die sich "über einen Wegfall von Einnahmengrenzen, Rotation und persönlicher Haftung freuen". Beobachter gehen sogar davon aus, dass das auf den weitaus größten Teil der BIIS-Mitglieder zutrifft.

Doch der BIIS-Geschäftsführer verfügt möglicherweise über mehr Weitsicht. "Wir als Verband fahren eine ordnungspolitisch ganz stringente Linie", sagt er. "Dort wo Treuhandvermögen von Kleinanlegern auf dem Spiel steht, müssen andere, härtere Regeln für alle Beteiligten gelten als wenn sich zum Beispiel das professionelle Immobilienmanagement der Siemens Pensionskasse einen Bewerter aussucht und beauftragt."

Mit der Einschätzung steht er nicht alleine da. Auch Immobilieninvestmentexperte Sebastian befürchtet schlimme Folgen, sollten die Pläne des BMF so umgesetzt werden. "Mit vier Gesetzesnovellen wurde mühsam der Standard für die Objektbewertung in offenen Immobilienfonds nach oben geschraubt", sagt er. "Das geschah, weil alle erkannt hatten, dass es dringend erforderlich ist."

"Die Saat für die nächste Krise wird gelegt"

Für Sebastian ist es nicht nachvollziehbar, weshalb Berlin nun von dieser Linie wieder abrückt. "Damit wird bereits die Saat für die nächste Krise der Immobilienfonds gelegt", sagt er. "Die Leidtragenden dürften am Ende wieder die Anleger sein."

Auch das Argument der Kostenersparnis lässt der Fachmann nicht gelten. Hintergrund: Befürworter der eingeschränkten Gutachtertätigkeit weisen mitunter auf die zusätzlichen Kosten hin, die entstehen, wenn mehrere Sachverständige aktiv werden. Blieben diese Gelder im Fonds, so komme das der Performance zu Gute, lautet das Argument.

Doch das lässt Experte Sebastian nicht gelten. Denn er hat nachgerechnet: Auf Basis der Fondsdaten für die Jahre 2010 und 2011 beliefen sich die Kosten, die offenen Immobilienfonds für Wertgutachten entstanden, im Schnitt auf lediglich 0,0178 Prozent des gesamten Immobilienvermögens. "Die Renditeeinbußen dadurch betragen im Schnitt 0,027 Prozent", sagt Sebastian.

Selbst von diesem geringen Betrag, so der Experte, entfällt maximal die Hälfte auf die Mehrkosten, die das Gutachterkollektiv gegenüber einem Einzelgutachter erzeugt. "So viel dürfte jedem Anleger die höhere Sicherheit wohl wert sein", meint Sebastian. Der Gesetzgeber allerdings ist in dem Punkt offenbar anderer Meinung.