Der Run auf deutsche Immobilien hat dramatische Folgen: In einigen Städten klettern die Preise doppelt so schnell wie die Mieten. Die Renditen rauschen in den Keller. Unbeirrt wetten Anleger auf eine Fortsetzung des Booms - ein riskantes Spiel.

Hamburg - Geld anzulegen funktioniert im Grunde nach einem ganz simplen Prinzip: Ich verzichte heute auf eine Summe x, um irgendwann in der Zukunft diese Summe x plus eine ordentliche Rendite wiederzubekommen. Manchmal wird die Regel jedoch auf den Kopf gestellt. Dann verzichten Anleger freiwillig auf eine Summe x - wohl wissend, dass sie am Ende weniger zurückbekommen, als sie eingezahlt haben.

Ein solch absurdes Verhalten konnte man zuletzt bei deutschen Staatsanleihen beobachten. Als im Juli die Finanzagentur Bonds mit zehn Jahren Laufzeit emittierte, rissen Anleger der Behörde die Papiere förmlich aus den Händen. Und das bei einer historisch niedrigen Rendite von 1,31 Prozent. Zieht man die Inflationsrate ab, ist die Rendite negativ. Mit anderen Worten: Investoren werfen dem Bund Geld hinterher und zahlen dafür sogar noch eine Prämie.

Ein ähnliches Phänomen kündigt sich derzeit auf dem deutschen Immobilienmarkt an. Der Run auf das vermeintliche "Betongold" ist in einigen Großstädten so extrem, dass die Renditen zuletzt deutlich abgesackt sind. Das ist nicht nur für Anleger ein Problem. Die Entwicklung ist ein weiteres Indiz dafür, dass sich in einigen Lagen möglicherweise eine gefährliche Preisblase aufpumpt.

Kaufpreise koppeln sich von Mieten ab

Beispiel München: In der bayerischen Hauptstadt, dem ohnehin teuersten Immobilienmarkt Deutschlands, sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen innerhalb von zwölf Monaten noch einmal um knapp ein Viertel gestiegen. Im Schnitt zahlten Käufer im ersten Halbjahr 2012 rund 4240 Euro für einen Quadratmeter Wohnfläche. Das zeigt eine Studie des Immobiliendienstleisters Jones Lang LaSalle (JLL), für die insgesamt 220.000 Mietangebote und 92.000 Kaufangebote für acht deutsche Städte ausgewertet wurden.

Auch die Mieten sind in keiner anderen Metropole so stark gestiegen wie in München. Sie legten im Durchschnitt um 8,8 Prozent auf 13,15 Euro pro Quadratmeter zu. Die Kaufpreise sind demnach knapp drei Mal so schnell gestiegen wie die Mieten. In einzelnen Teilmärkten Münchens sei die Preisspirale nicht mehr fundamental zu begründen, heißt es in der JLL-Studie - deutliche Worte für die sonst nüchtern formulierte Auswertung.

Die Kaufpreise laufen den Mieten davon - ein Trend, der sich in allen acht von JLL untersuchten Städten beobachten lässt. Neben München stiegen die Kaufpreise auch in Hamburg, Frankfurt am Main, Düsseldorf und Leipzig mindestens doppelt so schnell wie die Mieten. "In den Metropolen beobachten wir teilweise eine fundamentale Abweichung von Miet- und Kaufpreisen", bestätigt Michael Kiefer, Chefanalyst von Immobilienscout24.