Häuserboom Immobilienaktien schlagen den Dax

Der Betonboom wirkt sich auf die Börse aus: Die Kurse von Immobilienaktien sind im ersten Halbjahr stark gestiegen. Experten erwarten nun eine Atempause - für Anleger könnte das eine Gelegenheit zum Einstieg sein. Chancen bieten sich im Bürosektor und in Fernost.
Von Richard Haimann
Betongold: Die Kurse börsennotierter Immobilienunternehmen sind seit Jahresbeginn kräftig gestiegen

Betongold: Die Kurse börsennotierter Immobilienunternehmen sind seit Jahresbeginn kräftig gestiegen

Foto: Corbis

Hamburg - Mit Immobilienaktien konnten Anlegern dieses Jahr deutlich höhere Gewinne einfahren als mit anderen Börsenwerten. Das zeigt eine Studie von Global Property Research (GPR). "Deutsche Immobilienaktien lieferten in den ersten acht Monaten des Jahres eine durchschnittliche Rendite von 29,4 Prozent", hat GPR-Analyst Jeroen Vreeker errechnet. Hingegen legte der Dax  in dieser Zeit nur um 16,7 Prozent zu.

Auch in etlichen anderen Ländern hatten die Betongoldwerte die Nase vorn: In den USA kam der Dow Jones  im Vergleichszeitraum nur auf ein Plus von 6,1 Prozent. Hingegen bescherten US-Immobilienaktien Anlegern einen durchschnittlichen Ertrag von 21,8 Prozent.

Experten bezweifeln aber, dass dieser Trend anhalten wird. Insbesondere in Europa und den USA hatten die Immobilienwerte auch deshalb so stark zugelegt, weil viele Investoren wegen der Euro-Krise in diese Papiere geflüchtet waren. Jetzt droht dieses Kapital wieder abzufließen.

"Die massiven Kapitalmarkt-Interventionen der Europäischen Zentralbank und der US-Notenbank werden jetzt etliche Marktakteure diesseits und jenseits des Atlantiks veranlassen, aus defensiven Werten in zyklische Papiere umzuschichten", meint Helmut Kurz, Manager des E&G Fonds Global REITs der Privatbank Ellwanger & Geiger. "Die Börsenkurse europäischer und amerikanischer Immobilienwerte könnten deshalb fallen oder stagnieren."

Investoren wechseln von Wohn- zu Gewerbeimmobilienaktien

Damit könnten Anleger in nächster Zeit die Chance haben, wieder günstiger in Immobilienwerte einzusteigen. Denn mittelfristig würden die Kurse der Papiere wieder anziehen, ist Kurz überzeugt. "Das weltwirtschaftliche Umfeld ist alles andere als rosig." In Europa geraten immer mehr Staaten in die Rezession. Die USA ringen weiter mit der Konjunkturkrise und selbst in China wächst die Wirtschaft nicht mehr so stark wie noch vor einigen Jahren.

Sobald sich an den Kapitalmärkten die Euphorie über die Interventionen der Zentralbanken gelegt habe, werde die Skepsis wiederkehren, meint Kurz. "Dann werden Investoren wieder aus zyklischen Werten in defensive Immobilientitel wechseln." Ähnlich sieht das Harm Meijer, Analyst bei J.P. Morgan Cazenove. "Investments in europäische Immobilienaktien werden kurzfristig riskanter." Mittelfristig würden die Papiere aber ihren Status als sicherer Hafen wiedererlangen.

In Deutschland haben Bianca Riemer, Bart Gysens und Christopher Fremantle von Morgan Stanley Reseach noch eine besondere Situation ausgemacht. Sie prognostizieren in ihrer jüngsten Studie, dass viele Investoren innerhalb der Branchenwerte umschichten werden. Raus aus Wohnungsaktien - rein in Gewerbeimmobilienpapiere laute die Devise, meint das Analystentrio. "Die guten Fundamentaldaten sind in den Aktienkursen deutscher Wohnungsunternehmen inzwischen voll eingepreist", so dass Investoren nun Gewinne mitnehmen würden, schreiben die Beobachter in ihrer Studie.

Profiinvestoren und viele Privatanleger hatten sich mit Macht auf Aktien von Wohnungskonzernen gestürzt, als die Euro-Krise immer mehr an Brisanz gewann. Sie sahen die Papiere als besonders sicheren Hafen an, weil deren Mieterträge bei einem Konjunkturabschwung nicht in Gefahr geraten. Das hat deren Kurse seit Jahresbeginn in der Spitze um mehr als 30 Prozent in die Höhe getrieben und die aus den Dividendenausschüttungen erzielbaren Renditen spiegelbildlich zusammenschmelzen lassen.

Hingegen sind die Notierungen der konjunkturabhängigen Gewerbeimmobilienunternehmen seit Jahresbeginn im Schnitt um weniger als 17 Prozent gestiegen.

Kurspotential bei Papieren aus Japan und Singapur

Auch andere Analysten sehen deshalb deutlich mehr Kurspotenzial bei Aktien von Gewerbeimmobilienbestandhaltern als bei den Papieren von Wohnungskonzernen. Frank Neumann, Branchenexperte beim Bankhaus Lampe, stuft die Deutsche Wohnen nur noch mit Halten ein. Die Dividendenrenditen des Eigentümers von rund 50.600 Wohnungen in Berlin und dem Rhein-Main-Gebiet ist nach Kursgewinnen von mehr als 30 Prozent in diesem Jahr auf unter 2 Prozent geschmolzen. "Die Aktie ist sehr gut gelaufen", sagt Neumann.

Chancen auf deutliche Kursgewinne sieht der Analyst hingegen beim Büro- und Einzelhandelsimmobilienbestandhalter DIC Asset . Die Dividendenrendite beträgt gegenwärtig knapp 5 Prozent. "Der faire Wert der Aktie liegt bei zehn Euro", sagt Neumann. Steigt die Notierung tatsächlich so weit an, könnten Anleger rund 30 Prozent Gewinn einstreichen.

Ähnlich schätzen die Analysten der Bank of America Merrill Lynch die Situation ein. Sie haben die Aktie der Berliner Wohnungsgesellschaft GSW mit Neutral eingestuft. Seit Jahresbeginn ist ihr Kurs um knapp 32 Prozent gestiegen, die Dividendenrendite auf unter 3 Prozent gesunken. Zum Kauf empfehlen die Beobachter der US-Bank hingegen das Papier des Shoppingcenter-Betreibers Deutsche Euroshop . Dessen Kurs hat seit Januar um knapp 15 Prozent zugelegt. Die Dividendenrendite beträgt fast 4 Prozent.

Die größte Gefahr von Kursrückschlägen sehen Experten allerdings bei US-Immobilienaktien. In den Vereinigten Staaten verfügen die Branchenpapiere durchweg über den steueroptimierten Status eines Real Estate Investment Trusts (REIT). Sie müssen ihre Gewinne nicht versteuern, sondern vierteljährlich zu 90 Prozent an die Aktionäre ausschütten.

Rückschlaggefahr in den USA

Deshalb haben lange Zeit vor allem ältere Privatanleger sowie Pensionskassen und Versicherungen in die Papiere investiert. Sie nutzen die Ausschüttungen, um ihre Rente aufzubessern und ständige Zahlungsströme für ihre Zahlungsverpflichtungen zu generieren.

Die Börsenkurse der REITs schwankten deshalb über Jahrzehnte nur wenig. Die Dividendenrendite lag konstant zwischen 4 und 5 Prozent. Seit Mitte vergangenen Jahres waren aber auch andere Investoren massiv in die Papiere eingestiegen. Das trieb deren Kurse so kräftig die Höhe, dass die durchschnittliche Dividendenrendite nach der jüngsten Marktstudie des Branchenverbands NAREIT auf nur noch 3,35 Prozent gefallen ist.

"US-REITs sind derzeit deutlich höher bewertet, als europäische Immobilienaktien", sagt Paul Reuge, Portfoliomanager bei der französischen Investmentgesellschaft Acofi Gestion. Dies könnte dazu führen, dass Profianleger bald aus amerikanischen in europäische Immobilienaktien umschichten. "Investoren, die davon überzeugt sind, dass die Euro-Zone durch die Intervention der EZB gesichert ist, finden in europäischen Immobilienwerten ein deutlich höheres Renditepotential", argumentiert Reuge.

Auch Ellwanger & Geiger-Fondsmanager Kurz ist vorsichtig: "US-REITs sind so gut gelaufen, dass nun deutliche Kurskorrekturen drohen." Kurz hat deshalb den Anteil der US-Werte im Fonds gegenüber der Benchmark bereits um 36 Prozent heruntergefahren und die verbliebenen Papiere mit Put-Optionen abgesichert. "Fallen die Notierungen der amerikanischen Immobilienaktien, steigt der Wert der Optionsscheine und kompensiert so die Kursverluste", erläutert der Manager.

Kurspotential sieht Kurz hingegen bei Immobilienaktien aus Japan und Singapur. "Bei diesen Werten besteht Aufholbedarf." Das zeigt sich auch in der GPR-Studie. Danach liegen die Kurse der US-REITs heute deutlich höher als vor Ausbruch der Finanzkrise im August 2007, obwohl die Mieterträge der Konzerne seither deutlich gesunken sind. Hingegen notieren Immobilienaktien aus Singapur derzeit im Mittel 3,1 Prozent niedriger als vor fünf Jahren. Bei japanischen Werten beträgt der Abschlag sogar 8,3 Prozent.

Tabelle: Ausgesuchte Immobilienaktienfonds

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