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Südtirol: Ausspannen, Wandern, Haus kaufen

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Immobilien in Südtirol Mario Monti hilft deutschen Hauskäufern

Jahrelang trieb italienisches Schwarzgeld die Preise für Zweitdomizile in Südtirol in die Höhe. Vor der neuen Regierung in Rom fliehen die Steuersünder jedoch nun mit ihrem Kapital über die Grenze nach Österreich. Im Norden Italiens ergeben sich so Gelegenheiten für deutsche Hauskäufer.
Von Richard Haimann

Hamburg - In Südtirol sind jetzt die Deutschen am Zug. Am Immobilienmarkt dort bieten sich ihnen Kaufchancen, die es noch vor einem Jahr kaum gab. Zu verdanken ist das der neuen Regierung von Mario Monti, der rigide gegen italienische Steuersünder vorgeht - und diese vom Markt zwischen Dolomiten und Ortler vertreibt.

Rückblende: Südtirol-Liebhaber, die sich den Traum vom Zweitdomizil in den Bergen erfüllen wollten, waren noch vor kurzem zur Eile gezwungen. Die Angebote an Häusern und Wohnungen in den Tälern entlang von Eisack, Etsch und Rienz waren knapp und italienische Interessenten aus Brescia, Mailand, Turin und Veronna viel näher am Markt.

Wenn sich in der deutschsprachigen autonomen Provinz ihres Landes attraktive Kaufgelegenheiten ergaben, hatten diese meist längst zugeschlagen, bevor sich Kaufwillige aus Berlin, Düsseldorf und Frankfurt über Brenner oder Reschenpass gemacht hatten. "Die meisten als Zweitwohnsitz ausgewiesene Objekte waren innerhalb weniger Wochen verkauft", erinnert sich Heinz Neuhauser, Geschäftsführer der Südtiroler Maklervereinigung.

Das ist inzwischen anders. "Das Angebot ist etwas größer geworden und die Verweildauer der Immobilien am Markt länger", schildert der Verbandschef. "Interessenten aus Deutschland müssen nicht mehr alles stehen und liegen lassen und sofort in ihr Auto oder den Flieger steigen, wenn sie ein attraktives Angebot sehen", bestätigt Stefan Hintner, Makler bei der Vermittlungsgesellschaft Vettori Immobilien in Neumarkt.

Elektronisches Superhirn Serpico macht Jagd auf Steuersünder

Was den Markt entspannt, ist vor allem die massive Fahndung nach Schwarzgeld, mit der die Experten-Regierung Montis die klammen Staatsfinanzen auf Vordermann bringen will. Unter dem früheren Ministerpräsidenten Silvio Berlusconi konnten Unternehmer und Freiberufler problemlos am Fiskus vorbei kassierte Gewinne in Immobilien investieren. Nicht einmal eine Grundsteuer wurde erhoben. Das bescherte Zweitwohnsitzen an den Küsten und in den Alpenregionen des Landes eine üppige Nachfrage und trieb deren Preise kräftig in die Höhe.

Jetzt werden alle Immobilientransaktionen in ganz Italien penibel von den Katasterbehörden registriert und in den Supercomputer Serpico eingespeist. Die Buchstabenfolge steht zwar für "Servizio per i contribuenti"; zu deutsch: Dienstleistungen für Steuerzahler. Bei der Namensgebung habe aber auch der US-Korruptionsbekämpfer Frank Serpico Pate gestanden, dem Al Pacino im gleichnamigen Film zu weltweitem Ruhm verhalf, erzählen Finanzbeamte.

Das elektronische Superhirn in Rom verarbeitet 22.000 Datensätze pro Sekunde. Automatisch greift es bei jeder Grundbesitzumschreibung auf die vergangenen Steuererklärungen des Käufers zu. Passt das deklarierte Einkommen nicht zum Kaufpreis, schlägt Serpico Alarm. "Wir haben in Italien inzwischen den gläsernen Steuerzahler", sagt der Steuerberater Hermann Graber im Südtiroler Bruneck. Italienische Unternehmer, die jetzt noch Schwarzgeld in Immobilien anlegen wollen, gehen deshalb über die Grenzen. Vor allem nach Österreich. Auch manche steuerehrlichen Italienern tragen ihr Kapital derzeit ins Nachbarland, weil sie fürchten, dass die Euro-Zone zerbrechen und ihr Land am Ende wieder eine neue schwache Lire bekommen könnte.

"Viele haben Angst um ihr Geld auf den Banken in Italien und legen es daher lieber in Nord- und Ostirol an", weiß der stellvertretende Tiroler Landeshauptmann Hannes Gschwentner. Das treibt die Preise in Österreich massiv in die Höhe. "Für die Tiroler Bevölkerung sind manche Immobilien nicht mehr leistbar", sagt der Beamte ins Innsbruck.

Preise im Grödner Tal, Pustertal und am Fuße des Ortlers sogar etwas gefallen

In Südtirol hingegen, wo die Preise in den vergangenen zehn Jahren immer nur stetig gestiegen waren, dämpft die rückläufige Nachfrage das Geschehen. Gegenüber 2011 haben sich Ferienimmobilien in den bei Deutschen besonders beliebten Orten wie Lana und Naturns nahe Meran nicht mehr verteuert. "Wohnungen im Bestand werden hier zu Preisen ab 2300 Euro pro Quadratmeter angeboten", sagt Elisabeth Platzer vom Maklerhaus Seeber Immobilien. Häuser mit rund 140 Quadratmeter Wohnfläche kosten je nach Lage zwischen 450.000 und 600.000 Euro.

Hingegen sind die Preise in den bei italienischen Erwerbern besonders hoch im Kurs stehenden Regionen, dem Grödner Tal, dem Pustertal und in Sulden direkt am Fuße des 3905 Meter hohen Ortlers sogar etwas gefallen. Im Pustertal werden Fünf-Zimmer-Wohnungen inzwischen für nur noch 320.000 Euro angeboten. Zwei-Zimmer-Wohnungen in Sulden mit 50 bis 60 Quadratmetern Wohnfläche gibt es nun bereits für 170.000 Euro. Vergangenes Jahr wurden vergleichbare Objekte in diesen Orten noch 5 bis 10 Prozent teurer gehandelt.

Dass die Preise durch die Euro-Krise kräftig einbrechen werden, sei jedoch nicht zu erwarten, dämpft Makler Hintner Hoffnungen von Schnäppchenjägern. "Baugrund ist in Südtirol, wie in allen Bergregionen in den Alpen, knapp." Hingegen sei die Nachfrage nach Ferienimmobilien groß. Nicht nur Käufer aus Deutschland, der Schweiz und den Niederlanden könnten die Lücke füllen, die die Italiener gerade reißen. Auch bei den Südtirolern selbst gebe es eine rege Nachfrage nach Grundeigentum.

Die wird von der Landesregierung in Bozen mit massiven Fördergeldern kräftig geschürt. Damit wollen die Politiker die deutschstämmige Bevölkerung in der Provinz halten, die Österreich nach dem Ersten Weltkrieg an Italien abtreten musste. Neben zinsgünstigen Darlehen gibt es deshalb auch direkte Eigenkapitalhilfen.

Südtiroler bekommen Hilfe vom Staat

Ohne diese Zuwendungen könnten die meisten einheimischen Familien seit Jahren kaum noch Grundbesitz erwerben, so hoch liegen die Preise über dem Durchschnittseinkommen. Zwar herrscht bei einer Erwerbslosenquote von 1,9 Prozent in Südtirol faktisch Vollbeschäftigung. Doch die meisten Arbeitnehmer und Angestellten sind in mittelständischen Unternehmen, Handwerksbetrieben und der Landwirtschaft beschäftigt - in Branchen also, in denen Löhne und Gehälter alles andere als üppig sind.

Trotz der Förderung haben inzwischen jedoch immer mehr Familien Probleme, ihre Finanzierung dauerhaft zu stemmen. Im Schnitt wurden in diesem Jahr pro Tag fünf Zwangsversteigerungsanträge beim Bozener Landgericht von Banken gegen Grundeigentümer gestellt, weil diese ihren Kreditverpflichtungen nicht mehr nachkommen können. 2010 lag der Tagesschnitt bei vier Anträgen. "2001 hingegen hatte es nur rund 300 Immobilienvollstreckungen im gesamten Jahr gegeben", macht Richter Michele Paparella deutlich, wie sehr die Zahl der Zwangsversteigerungen in der vergangenen Dekade gestiegen ist

Viele Wohnungen dürfen nur als Hauptwohnsitz genutzt werden

Von solchen Zwangsverwertungen können Deutsche, die eine Ferienimmobilie in Südtirol erwerben wollen, jedoch nur in wenigen Fällen profitieren. Denn mehr als zwei Drittel aller Häuser und Wohnungen in der Provinz dürfen nur als Hauptwohnsitz genutzt werden. "Ausländer und Bewohner anderer italienischer Provinzen dürfen als Zweitwohnsitz nur Häuser und Wohnungen erwerben, die älter als 20 Jahre sind", erläutert Makler-Verbandschef Neuhauser. Bei jüngeren Objekten ist ein Kauf durch Nicht-Südtiroler nur dann möglich, wenn diese Immobilien dafür von der Gemeinde oder der Landesregierung freigegeben sind.

Um das Verfahren zu vereinfachen, wenden manche Gemeinden bei der Genehmigung neuer Mehrfamilienhäuser seit einigen Jahren die 40/60-Regelung an. "Sie besagt, dass 60 Prozent der Wohnungen nur an Südtiroler, die restlichen 40 Prozent auch an Interessenten aus anderen italienischen Provinzen und dem Ausland verkauft werden können", erläutert Neuhauser.

Den Kommunen bescheren diese Sonderausweisungen lukrative Zusatzeinnahmen: Werden Wohnungen an Nicht-Provinzangehörige veräußert, können sie pro Einheit zusätzliche Erschließungsgebühren von bis zu 20.000 Euro kassieren.

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