Fotostrecke

Preisrutsch, Leerstand, Kreditausfall: Die Immobilienkrise in Spanien

Foto: SPIEGEL ONLINE

Merkel in Spanien Im Süden nichts Neues

Wann endet die Immobilienkrise in Spanien? So lautet die Schicksalsfrage für das Land, das Kanzlerin Angela Merkel heute besucht. Noch sieht es nicht gut aus: Zwar senden die Märkte zaghafte Zeichen der Hoffnung, doch ihre Talfahrt ist noch nicht vorbei.

Hamburg - David Scheffler verströmt ein wenig Optimismus. Die Preise am spanischen Immobilienmarkt fallen zwar noch, so der Verkaufschef von Engel & Völkers in Spanien zu manager magazin online. Sie tun das aber mit deutlich verlangsamter Geschwindigkeit.

Nach Angaben des Fachmanns verläuft die Entwicklung zudem von Region zu Region unterschiedlich. "In Toplagen ist die Talsohle bereits durchschritten", so Scheffler. "Für Spitzenobjekte beobachten wir dort die ersten Preisanstiege."

Hinzu kommt nach Angaben des Marktkenners, dass die spanischen Banken inzwischen bei den Preisen für größere Immobilienportfolios nachgeben, weil sie vor dem Hintergrund zunehmender Eigenkapitalanforderungen Liquidität brauchen. Das wiederum rufe zunehmend ausländische Investoren auf den Plan, die Interesse am Kauf solcher Immobilienpakete haben.

Ähnliches ist vom weltgrößten Immobilienberater CB Richard Ellis (CBRE) zu hören. Die internationale Nachfrage nach spanischen Objekten steige wieder, sagte der madrilenische CBRE-Investmentchef Adolfo Ramirez-Escudero kürzlich der "FTD". Das Transaktionsvolumen habe sich binnen Jahresfrist mehr als verdoppelt.

Banken zittern um Kredite in Billionen-Euro-Höhe

Die Äußerungen können dem Land, dem Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) an diesem Donnerstag einen Besuch abstattet, ein wenig Hoffnung machen. Denn solange es am Immobilienmarkt bergab geht, dürfte auch der Rest Spaniens kaum wieder auf die Beine kommen. Das Platzen der Blase am Häusermarkt hatte das Land vor vier Jahren in seine schwere Krise gestürzt. Bis 2008 hatten sich die Preise innerhalb von zehn Jahren mehr als verdoppelt. Ähnlich wie in Irland und Großbritannien kam dann der Absturz.

Es folgte die Wirtschaftskrise, in deren Zentrum die kriselnden Banken stehen. Hypothekendarlehen in Billionen-Euro-Höhe, die die Institute im Aufschwung ausgereicht haben, lasten heute auf ihren Bilanzen. Zuletzt verlangte die Regierung von den Geldhäusern, die Risikovorsorge auf 190 Milliarden Euro zu erhöhen. Zudem stützt die Euro-Gruppe über den Rettungsschirm EFSF die spanischen Banken seit diesem Sommer mit einer Kreditlinie von 100 Milliarden Euro.

Damit aber nicht genug: Auch der Bausektor geriet durch den Einbruch am Immobilienmarkt in die Bredouille. Bis zum Höhepunkt des Booms waren die Baufirmen zu einer der Stützen der spanischen Wirtschaft herangewachsen. Heute ist ihre Misere mit ausschlaggebend für die hohe Arbeitslosigkeit des Landes. Bis auf etwa 25 Prozent ist die Quote bereits in die Höhe geschnellt. Jeder zweite Spanier unter 25 Jahren ist inzwischen ohne Job.

Hinzu kommen die drastischen Sparmaßnahmen, mit denen Ministerpräsident Mariano Rajoy die Finanzmärkte zu besänftigen versucht. Ähnlich wie Portugal und Italien muss auch Spanien hohe Zinsen für seine Anleihen zahlen. Durch die Einschnitte bremst Rajoy den Konsum zusätzlich, was weitere Branchen in die Krise zieht.

Die Folge: Von einem Wachstum wie früher ist keine Rede mehr. Jahrelang expandierte Spaniens Wirtschaft im Schnitt um deutlich mehr als 2 Prozent - nun geht es in die andere Richtung. In diesem Jahr etwa rechnen die Experten von Feri EuroRating Services mit einem Rückgang der Wirtschaftsleistung um 0,9 Prozent.

Häuserpreise könnten noch um bis zu 30 Prozent fallen

Haben die in Gang gesetzten Sparmaßnahmen und Reformen allerdings Erfolg, so Feri, dann könnte bis 2021 im Schnitt ein Plus von 1,4 Prozent entstehen.

Voraussetzung dafür ist jedoch ein Ende der Krise am Immobilienmarkt. Und darauf muss das Land wohl noch warten. Zwar geht die Entwicklung offenbar in die richtige Richtung - bis zu einem Comeback dürfte aber noch eine Weile vergehen.

Das zeigt schon ein Blick auf die nach wie vor große Zahl leerstehender Häuser und Wohnungen, die noch immer auf die Preise drückt. Zwar gibt es nach Angaben von Engel & Völkers-Experte Scheffler seit Jahren keine Neubauaktivitäten mehr, so dass die hohe Anzahl von Neubauwohnungen allmählich abnimmt. "In weniger attraktiven Regionen ist der Leerstand allerdings noch vorhanden", so der Fachmann.

Ähnlich klingt die Commerzbank  in einer Analyse: In der spanischen Bauwirtschaft sei die Korrektur zwar bereits weit fortgeschritten, steht dort. So habe der Anteil der Wohnungsinvestitionen am nominalen Bruttoinlandsprodukt (BIP) im ersten Quartal dieses Jahres wieder unter dem Niveau vor Beginn des Booms gelegen. Die Erfahrung, etwa aus den USA, zeige jedoch, dass noch ein weiterer Rückgang zu erwarten sei. "Die Bauinvestitionen", so die Commerzbank, "werden wohl zumindest bis Ende 2013 deutlich fallen und das ausgewiesene BIP noch um etwa 2,5 Prozent drücken."

Transaktionsvolumen schrumpft um 60 Prozent

Und damit nicht genug: Eine noch stärkere Schieflage erkennen die Experten nach wie vor bei den spanischen Häuserpreisen, mit denen es in den vergangenen Jahren bereits erheblich nach unten ging. Die Commerzbank taxiert den Rückgang seit dem Höhepunkt im Sommer 2007 auf durchschnittlich 19 Prozent. Nach Angaben des Recherchehauses Global Property Guide gaben die Preise allein vom zweiten Quartal 2011 bis zum zweiten Quartal 2012 um mehr als 13 Prozent nach - in Europa verzeichnete nur der irische Markt ein größeres Minus.

Und die internationale Maklervereinigung RICS meldet, das Transaktionsvolumen am spanischen Häusermarkt habe im Sommer 2011 nur noch 40 Prozent des Vor-Krisen-Niveaus erreicht.

Dem Markt ist also offensichtlich schon eine Menge Luft entwichen. Ausgestanden sind die Schwierigkeiten damit aber noch längst nicht. Im Gegenteil: Laut RICS gehören die Probleme am spanischen Wohnungsmarkt weiterhin zu den schwerwiegendsten in ganz Europa.

Zum Verständnis hilft ein Vergleich mit den USA, wo 2006/2007, etwas früher also als auf der iberischen Halbinsel, ebenfalls eine Blase am Immobilienmarkt geplatzt ist. Dort ließ der Preisrückgang erst nach, als das Verhältnis zwischen Hauspreisen und Nettokaltmieten wieder auf das Vor-Krisen-Niveau gefallen war, so die Commerzbank. In Spanien müssen die Preise noch um weitere etwa 25 Prozent nachgeben, um auf einen vergleichbaren Stand zu kommen, schreibt die Bank. Setzt man die Preise in Relation zum verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte, lasse sich sogar ein Abwärtspotenzial von einem Drittel errechnen.

Gewerbeimmobilien ebenfalls in der Krise

Kritisch ist das vor allem für die spanischen Banken, die einen Großteil der immer billiger werdenden Objekte mit milliardenschweren Hypothekenkrediten finanziert haben. Und die Institute haben noch ein weiteres Problem: Nicht nur der Häusermarkt kriselt nach wie vor gewaltig, auch im Geschäft mit Spaniens Gewerbeimmobilien sieht es nicht gut aus.

Der Druck auf die Märkte für Bürohäuser oder Shoppingcenter kommt von zwei Seiten. Zum einen belastet die Wirtschaftskrise die Nachfrage nach Flächen und damit die erzielbaren Mieten und Preise. Zum anderen zögern internationale Investoren ohnehin, in dem kriselnden Land Objekte zu erwerben.

In Madrid etwa sind die Büromieten nach Angaben von BNP Paribas Real Estate zuletzt innerhalb von zwölf Monaten um 7 bis 9 Prozent gefallen. In Barcelona zeigt sich die gleiche Tendenz. Dort stieg die Leerstandrate im zweiten Quartal 2012 auf mehr als 16 Prozent, so BNP. Zum Vergleich: In Frankfurt am Main, dem deutschen Büromarkt Nummer eins, der gleichfalls über den höchsten Leerstand hierzulande verfügt, liegt die Quote laut IVG Research bei 13,5 Prozent.

Banken müssen mit den Preisen runter

Kein Umfeld also, dass Investoren zum Engagement einlädt. Das internationale Beratungshaus DTZ berichtet in einem aktuellen Report, nachdem sich das Geschehen eigentlich schon wieder leicht erholt habe, sei in diesem Jahr die Instabilität in den Markt zurückgekehrt. Das Transaktionsvolumen am spanischen Gewerbeimmobilienmarkt, so die Analyse, betrage im ersten Halbjahr 2012 nicht einmal die Hälfte des Wertes aus der Vorjahresperiode.

Der Grund liegt auf der Hand: Die Investoren sitzen am längeren Hebel. Sie können abwarten, bis die Preise weiter nachgeben. Die Lücke zwischen Angebot und Nachfrage ist nach wie vor groß, schreibt etwa die globale Immobilienberatung Jones Lang LaSalle (JLL) in einem Bericht über die Lage in Madrid, dem landesweit wichtigsten Bürostandort. Die Preise seien noch nicht vollständig an die Realität angepasst, weil die Eigentümer nicht bereit seien, signifikante Abschläge in Kauf zu nehmen.

Auch JLL beobachtet, dass Banken zunehmend Gewerbeimmobilien am Markt anbieten. Die Objekte, so die Experten, seien jedoch nach wie vor überbewertet.

Mehr lesen über Verwandte Artikel