Hamburg - Es ist eines der Filetstücke auf dem Münchener Immobilienmarkt: die Maximilianhöfe in der Altstadt. Edle Büroräume, noble Geschäfte, feine Gastronomie - all das hat sich Edward Johnson IV, einer der reichsten Männer Amerikas und öffentlichkeitsscheuer Präsident von Pembroke Real Estate, im Frühjahr gesichert. Der Kaufpreis wird auf 300 Millionen Euro geschätzt.

Der Deal gilt als Paradebeispiel für die aktuelle Situation auf dem deutschen Gewerbeimmobilienmarkt. Investoren flüchten in die vermeintliche Sicherheit des Betongolds, wobei Deutschland in Europa wegen der bislang robusten Konjunktur als einer der wenigen sicheren Häfen gilt. Das gilt nicht nur für Wohnimmobilien, sondern auch für Büros und Shoppingcenter.

Um das Risiko von Mietausfällen zu minimieren, wird vor allem im Topsegment gekauft, also qualitativ hochwertige Objekte in der Innenstadt mit möglichst langlaufenden Mietverträgen. Das Gros der Käufe konzentriert sich dabei auf die "Big Five" Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München.

Benchmark weit abgehängt

Die Erträge können sich sehen lassen: Nie war der Abstand zwischen den Renditen zehnjähriger Bundesanleihen - die in der Branche als Messlatte gelten - und den Renditen aus der Vermietung von Büroimmobilien größer. "Für einen Portfolioanalysten kommt es gar zur Frage was denn die maximale Beimischung zum Portfolio sein darf", sagt Thomas Beyerle, Chefanalyst bei IVG Immobilien.

Das Problem ist nur: Es gibt nicht genügend Objekte, die die hohen Maßstäbe der Investoren erfüllen. "Alle stürzen sich auf das Topsegment, dabei ist das Angebot sehr limitiert", sagt Jan Linsin, Research-Chef bei CBRE Deutschland. Zu den institutionellen Investoren wie Versicherungen oder Pensionsfonds steigen zunehmend auch private Investoren ein. Mit einem Anteil von 15 Prozent waren sie im ersten Halbjahr laut CBRE die größte Käufergruppe. "Family Offices sind sehr aktiv am Markt", beobachtet CBRE-Experte Linsin. "Sie bieten inzwischen bei Objekten von 20 Millionen Euro und mehr mit."