Riskanter Immobilienboom Schlaflose Männer, weinende Gattinnen

Anleger stürzen sich auf Immobilien, weil sie sich dort die Sicherheit für ihr Geld erhoffen, die sie anderswo nicht mehr finden. Doch Vorsicht: Der Immobilienboom erreicht eine kritische Phase. Und Möglichkeiten, sich mit dem Investment eine blutige Nase zu holen, gibt es reichlich.
Verzweiflung pur: Viele Anleger dürften den Kauf ihrer Immobilie noch bereuen

Verzweiflung pur: Viele Anleger dürften den Kauf ihrer Immobilie noch bereuen

Foto: Corbis

Hamburg - Mindestens einmal im Monat spielt sich im Büro von Hannes Peterreins ein Drama ab. Dann sitzt ihm ein gestandenes Mannsbild gegenüber und erzählt von schlaflosen Nächten, während daneben die Gattin Tränen vergießt. Das Thema, sagt der Vermögensverwalter aus München, ist dann immer das gleiche: Es geht um Vermögensverluste, um finanzielle Desaster - ausgelöst durch kreditfinanzierte Immobilienkäufe.

"Wenn jemand sagt, Immobilien seien sicher, dann kann ich nur lachen", lautet deshalb Peterreins' Urteil. "Es gibt dort ebenso Risiken wie auch bei anderen Geldanlagen - wenn nicht noch mehr."

Die Worte des Investmentprofis klingen wie ein Weckruf. Denn Deutschland träumt offenbar flächendeckend den Traum von der sicheren Geldanlage in Immobilien. Immer mehr Geld stecken Anleger ins "Betongold".

Die Motive der Investoren sind klar: Sie glauben, den Unwägbarkeiten der Kapitalmärkte ausweichen zu können. Stichworte: Euro-Schuldenkrise und unsichere Konjunkturaussichten. Und sie glauben ein Mittel gefunden zu haben gegen das vermeintlich schlimmste Übel, das dem Vermögen drohen kann: die Inflation.

Preise kennen nur eine Richtung: nach oben

Zugleich locken Banken nicht eben mit attraktiver Verzinsung - es sei denn, es ginge um einen Immobilienkredit. Die Hypothekenzinsen bewegen sich seit Monaten auf historisch niedrigem Niveau. Auch das befeuert den Immobilienboom.

Was viele Investoren jedoch offenbar ausblenden: Mit dem Verlauf des Hypes steigen von Tag zu Tag auch die Risiken. Und Ereignisse, die die Rechnung der Anleger durchkreuzen können, sind viele denkbar.

Zum Beispiel bei der Wertentwicklung der Objekte: Vor allem in Metropolen sind die Immobilienpreise bereits beträchtlich angestiegen. Erst diese Woche meldete die Baufi-Plattform Europace einen neuen Höchstwert für ihren Hauspreisindex. Vor allem Eigentumswohnungen verteuerten sich erneut deutlich, so Europace. Aber auch die Preise für Einfamilienhäuser stiegen weiter an.

Gleiches beobachtet die Vermittlungsplattform Immobilienscout24. "Die derzeitige Entwicklung der Angebotspreise für Wohnimmobilien kennt in den meisten Regionen nur eine Richtung", so Michael Kiefer, Leiter der Immobilienbewertung: "nach oben."

Experten sehen deutliches Zinssteigerungsrisiko

Dass es so nicht endlos weiter gehen dürfte, liegt allerdings auf der Hand. Schon jetzt treibt der anhaltende Preisanstieg vielen die Sorgenfalten auf die Stirn. Immer häufiger wird vor Übertreibungen gewarnt. "Aufgrund stark steigender Preise beispielsweise für Eigentumswohnungen in gewissen Ballungsräumen besteht punktuell ein erhöhtes Risiko für Anleger", sagt etwa Stephan Gawarecki, Vorstandssprecher beim Baugeldvermittler Dr. Klein.

Vermögensverwalter Peterreins ist sich sogar sicher, dass sich in einigen Großstadtlagen, beispielsweise in München oder Hamburg, bereits Preisblasen bilden. "Die Leute zahlen dort ja beinahe jeden Preis, der verlangt wird", sagt er.

Untersuchungen wie zuletzt vom Institut der deutschen Wirtschaft in Köln (IW) kommen zwar derzeit noch regelmäßig zu dem Ergebnis, es gebe in Deutschland keine Preisblase. Was die Experten dabei jedoch nicht sagen: Ein Marktumschwung kann auch eintreten, wenn es zuvor keine Übertreibungen gab.

Und mancher Geldprofi sieht durchaus die Gefahr, dass der Anstieg der Immobilienpreise mancherorts jäh enden könnte. Nach Ansicht von Eberhard Weinberger etwa, Vorstand beim Vermögensverwalter DJE AG, könnten unerwartet deflationäre Rückschläge in der Weltkonjunktur dazu führen, ebenso wie plötzliche "steuerliche Abschöpfungen des Staates".

Dr.-Klein-Vorstand Gawareck: "Eindeutiges Zinsänderungsrisiko"

Denkbar ist auch ein Anstieg der Hypothekenzinsen. Nach Meinung von Weinberger werden zwar die Notenbanken vorläufig noch dafür sorgen, dass sich die Zinsen auf niedrigem Niveau bewegen. Sobald sich das ändert, dürfte es aber für viele Immobilienanleger eng werden.

"Langfristig besteht eindeutig ein Zinsänderungsrisiko", sagt Dr.-Klein-Vorstand Gawarecki. Sein Gedankengang: Wenn Deutschland in erweitertem Umfang für Länder der europäischen Union haften muss - etwa weil die Europäische Zentralbank in hohem Maße Staatsanleihen von Italien und Spanien kaufen würde -, werden die Renditen für deutsche Staatsanleihen stark ansteigen. Gleiches passiere dann mit den Baufi-Zinsen.

"Aber auch wenn die kriselnden Staaten ihre Haushalte selbst sanieren könnten und die Euro-Krise sich entschärfen würde, würden sich die Kosten für Baugeld erhöhen", sagt der Fachmann. "Denn die starke Flucht in deutsche Staatsanleihen würde nachlassen und deren Renditen müssten ansteigen."

Im Klartext heißt das: Ganz gleich wie sich die Dinge in Europa entwickeln, früher oder später ist Schluss mit den Traumkonditionen für die Immobilienanlage. Viele Investoren dürfte das empfindlich treffen.

Deutsche Wohnimmobilien verloren jahrelang an Wert

Einerseits sinkt bei steigenden Kreditkosten die Nachfrage nach Objekten, was wiederum die Preise drückt. Das schränkt nicht nur die Chancen ein, bei einem etwaigen Verkauf den erhofften Erlös zu erzielen. Es ermöglicht der Bank auch, die Finanzierung auf den Prüfstand zu stellen. Denn sobald das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert eine vertraglich fixierte Grenze verletzt, kann der Kreditgeber in der Regel zusätzliche Sicherheiten fordern. Für den Eigentümer heißt es dann meist: zur Kasse bitte.

Andererseits steigen bei höherem Zinsniveau naturgemäß die monatlichen Belastungen. Anleger, die nicht von vornherein ausreichend Spielraum eingeplant haben, können dadurch ziemliche Probleme bekommen. Nicht selten kommt es zur unheilvollen Verkettung der Ereignisse, weiß Vermögensverwalter Peterreins: Es bleibt weniger Geld für die notwendige Instandhaltung der Immobilie, das Objekt verliert an Wert - der Vermögensverlust weitet sich aus.

Die Krux dabei ist, dass Immobilienfinanzierungen meist über mehrere Jahrzehnte laufen. Während dieser Zeit kann vieles passieren, vom Jobverlust oder der Scheidung über den Bau einer Müllverbrennungsanlage in unmittelbarer Nachbarschaft zum Objekt bis hin zum veritablen Markteinbruch. Und was nur wenige wissen: Je niedriger der Zins bei gleichen Rahmenbedingungen, desto länger die Laufzeit des hierzulande üblichen Annuitätendarlehens.

Für den Anleger heißt das vor allem eines: Die vermeintlich sichere Anlage in Immobilien wird derzeit immer unsicherer. Und je später er in den Immobilienmarkt einsteigt, desto größer die Risiken.

Anleger rechnen nicht richtig

Ohnehin handelt es sich bei der weit verbreiteten Auffassung, der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses verspreche Sicherheit, Werterhalt oder gar einen Inflationsschutz, um wohl nicht viel mehr als eine Legende. In Erinnerung sind beispielsweise noch die Ereignisse in den USA, in Spanien oder Irland, wo die Immobilienmärkte vor wenigen Jahren zusammenbrachen und viele tausend Eigentümer ruinierten.

Auch das Argument, in Deutschland herrschten andere Verhältnisse, zieht kaum, wie ein Blick in die Vergangenheit zeigt. Erst in den 1990er Jahren haben beispielsweise tausende Anleger mit Investitionen in Immobilien in Ostdeutschland Schiffbruch erlitten. Dabei waren allerdings nicht selten betrügerischer Akteure am Werk, die den Leuten die Objekte mit falschen Versprechungen andrehten.

Aber auch sonst konnten Anleger mit Investments in Häuser und Wohnungen hierzulande in der Vergangenheit erhebliche Verluste einfahren, wie beispielsweise Immobilienautor Gerd Kommer weiß. Zwischen 1994 und 2009 etwa verzeichneten die Preise von Wohnimmobilien in Deutschland einen Rückgang um 22 Prozent, schreibt Kommer in seinem 2010 erschienenen Buch "Kaufen oder Mieten?" In der ebenfalls als stabil geltenden Schweiz betrug das Minus demnach zwischen 1989 und 2009 sogar 26 Prozent.

Ein wirksamer Inflationsschutz sieht wohl anders aus. Unterm Strich jedenfalls wären viele Anleger mit einer Alternative zum Haus- oder Wohnungskauf wohl besser beraten. DJE-Mann Weinberger etwa rät aufgrund der besseren Streuung und Fungibilität zu Immobilienaktien. Und Vermögensverwalter Peterreins empfiehlt das gute, alte Euro-Tagesgeld, wegen der Sicherheit.

Viele Investoren halten dennoch am Immobilienglauben fest. Regelmäßig kommen sie zurzeit zu Peterreins ins Büro, die Kaufofferte für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus im Gepäck und zum Investment wild entschlossen. Der Anlageprofi hat dann allerdings oft nicht viel Mühe, schlimmes zu verhindern. Er gibt lediglich den Kaufpreis, den Kreditzins und die erwartete Miete in den Rechner ein. Und schon ist klar: Es würde ein Verlustgeschäft.

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