Gesetzesentwurf Offenen Immobilienfonds droht das Aus

Ein staatliches Oligopol - so könnte die Zukunft der offenen Immobilienfonds aussehen. Denn das Bundesfinanzministerium plant, dass es keine neuen offenen Immobilienfonds mehr geben soll. Nur Produkte, die schon auf dem Markt sind, genießen Bestandsschutz.
Von Dirk Wohleb
Offene Flanke: Setzt sich das Bundesfinanzministerium durch, dürfte von den offenen Immobilienfonds nicht mehr viel übrig bleiben - ähnlich wie auf dem Bild einer geplanten Wohnananlage im spanischen Malaga

Offene Flanke: Setzt sich das Bundesfinanzministerium durch, dürfte von den offenen Immobilienfonds nicht mehr viel übrig bleiben - ähnlich wie auf dem Bild einer geplanten Wohnananlage im spanischen Malaga

Foto: JON NAZCA/ REUTERS

Hamburg - Die offene Immobilienfondsbranche kommt nicht zur Ruhe. Schon wieder sorgt ein Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums für Irritationen. Die Umsetzung der EU-Richtlinie AIFMD (Alternative Investment Fund Managers) sieht vor, dass in Zukunft Immobilienfonds nur noch in einer geschlossenen Variante mit einer festen Laufzeit auf den Markt kommen dürfen. Anleger müssten sich also für die gesamte Laufzeit festlegen und könnten zwischenzeitlich keine Anteile mehr kaufen oder verkaufen.

Die Idee eines offenen Immobilienfonds, der Privatanlegern die Beteiligung auch mit kleinen Summen oder über einen Sparplan ermöglicht, wäre vom Tisch. "Der Gesetzesentwurf beinhaltet ein Verbot für die Neuauflage offener Immobilienfonds", sagt Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg.

Fonds, die derzeit noch offen sind, sollen nach dem Gesetzentwurf bestehen bleiben. Die milliardenschweren Produkte der Immobilientöchter von Sparkassen, Commerzbank, Deutschen Bank sowie Volks-und Raiffeisenbanken existieren also auch in Zukunft. Sollten Anleger ihre Anteile verkaufen? Im Moment besteht kein Handlungsbedarf. Allerdings fürchtet Professor Sebastian negative Auswirkungen: "Wir hätten ein Oligopol von wenigen Anbietern. Das ist langfristig nicht gut für den Wettbewerb."

Offene Immobilienfonds als Geldparkplatz

Mit der Richtlinie AIFMD will die Europäische Union alternative Fondsmanager stärker an die Kandare nehmen. Sie ist eine Reaktion auf die Finanzkrise von 2008 und soll für mehr Stabilität auf den Finanzmärkten sorgen. In dem Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums spielen auch offene Immobilienfonds eine wichtige Rolle. Denn nach der Pleite der US-Investmentbank Lehman Brothers verkauften Anleger massenweise Anteile an den offenen Immobilienfonds. Da die Anbieter so schnell Immobilien nicht verkaufen konnten, mussten sie die Produkte schließen, um nicht zahlungsunfähig zu werden. Das Problem zieht sich bis heute hin.

Derzeit sind elf Fonds geschlossen. "Der Vertrieb hat die offenen Immobilienfonds als wollmilchlegende Eiersau mit sicheren Renditen und der bedingungslosen Liquidität eines Sparbuchs verkauft. Dabei brauchen diese Produkte mit täglich ein- und aussteigenden Anlegern eine langfristige Anlagekultur. Sie sind nur bedingt liquide", sagt Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen.

Gerade institutionelle Anleger missbrauchten die offenen Immobilienfonds als kurzfristigen Geldparkplatz und haben damit Liquiditätsengpässe ausgelöst. Dazu haben auch die Immobiliendachfonds in der Finanzkrise beigetragen, die erst 2005 auf den Markt kamen.

"Rein, raus - aus"

Der Vorstoß des Bundesfinanzministeriums sorgt bei vielen Experten für Kopfschütteln. Denn gerade das 2011 beschlossene Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) versucht, die Fehler der Vergangenheit zu beseitigen. So sieht das Gesetz eine Mindestanlagedauer von 24 Monaten und eine zwölfmonatige Kündigungsfrist mit einem Freibetrag von 30.000 Euro pro Halbjahr vor.

"Das schnelle Rein und Raus von institutionellen und privaten Anlegern wird es künftig nicht mehr geben", betont Archner. Die Regeln werden für die bestehenden Fonds ab dem 1. Januar 2013 gelten. Wenn der aktuelle Gesetzentwurf zur EU-Richtlinie den Bundestag passiert, dann ist das Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz für neue offene Immobilienfonds bereits Makulatur, bevor es bei den bestehenden Produkten überhaupt umgesetzt worden ist und die gesetzgeberische Medizin ihre Wirkung zeigen konnte.

Das erinnert Beobachter an Jahr 2010, als ein Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums aus dem Hause Schäuble eine pauschale zehnprozentige Abwertung des Anteilswertes offener Immobilienfonds vorsah. Anleger zogen damals die Reißlinie und verkauften Anteile in Milliardenhöhe. Davon konnten sich die Fonds von SEB und KanAm nicht erholen. Schließung und Auflösung der Fonds waren die Konsequenz. Wiederholt sich jetzt die Geschichte?

Auch der Zeitpunkt für den Kurswechsel ist erstaunlich. Denn die offenen Immobilienfonds haben gerade eine Phase der Marktbereinigung hinter sich. Vor allem Fondsanbieter, die massiv auf eine Fremdkapitalfinanzierung gesetzt haben, kamen in der Finanzkrise unter Druck. Sie haben mit relativ wenig Eigenkapital Immobilien zu hohen Preisen eingekauft. So zum Beispiel der Immobilienfonds Morgan Stanley P Value, der mit einem relativ geringen Anteil an Eigenkapital Immobilien auf dem Höhepunkt der Immobilien-Hausse gekauft hat. Als dann die Krise ausbrach, waren hohe Abwertungen unvermeidlich. Anbieter mit einer hohen Quote an Fremdkapital spielen bei den offenen Immobilienfonds in Deutschland in Zukunft keine große mehr Rolle.

Umstrittene Mark-to-Market-Bewertung

Ein weiteres Detail des Gesetzentwurfs sorgt unter Fachleuten für Kopfschütteln, das der Immobilienindustrie bei neu aufgelegten geschlossenen Fonds mehr Freiraum bei der Immobilienbewertung gibt. Er sieht für die Wertermittlung von Immobilien nicht mehr den seit Jahrzehnten bewährten Verkehrswertbegriff des Baugesetzbuchs vor, sondern die bei Hedgefonds übliche Mark-to-Market-Bewertung anhand von gesetzlich nicht normierten Modellen. Sie basieren stark auf der Stimmung an den Finanzmärkten und haben sich 2008 als äußerst krisenverschärfend erwiesen.

Der bislang übliche Verkehrswert berücksichtigt neben dem Marktgeschehen vorwiegend die langfristig nachhaltigen Erträge von Immobilien. Bei offenen Immobilienfonds prüfen drei unabhängige Gutachter mindestens einmal pro Jahr die Bewertung der Immobilien. Die Entwicklung der Werte ist bei diesem Verfahren vergleichsweise stabil. Bei einer Mark-to-Market-Bewertung spielt das tägliche Geschehen auf den Finanzmärkten eine größere Rolle.

"In der Konsequenz hätten wir auch viel stärkere Schwankungen bei neuen geschlossenen Immobilienfonds. Insbesondere bei einem Zusammenbruch der Finanzmärkte und einer Schockstarre auf den Immobilienmärkten wie nach der Pleite von Lehman Brothers würde sich das künftig sehr stark bei den Bewertungen bemerkbar machen", erklärt Archner. "Wir hätten in der Konsequenz eine prozyklische und krisenverschärfende Immobilienbewertung", erklärt Archner. Genau das aber sollte die EU-Richtlinie eigentlich verhindern.

Experten befürchten in Zukunft eine geringe Vielfalt auf dem Markt für indirekte Immobilienbeteiligungen. "Wir haben derzeit im großvolumigen Immobilienbereich eine Welt der Vielfalt mit unterschiedlichem Käufer- und Verkäuferverhalten an den Märkten. In Zukunft droht eine Monokultur. Das könnte neue systemische Risiken zur Folge haben", kritisiert Archner. Nach wie vor hält auch Professor Sebastian die offenen Immobilienfonds für eine geeignete Form der indirekten Immobilienanlage für Privatanleger: "Das Produkt an sich ist gut. Der Missbrauch als kurzfristiger Geldparkplatz muss in Zukunft verhindert werden, wie das bereits das Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz vorsieht", betont Sebastian. Doch noch ist nicht aller Tage Abend. Denn schon 2010 hat das Parlament die pauschale Abwertung von Immobilien um 10 Prozent verhindert. Das Verbot neuer offener Fonds kann der Bundestag noch kippen. Auch das ist ein Grund mehr für Anleger, in Ruhe abzuwarten.

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