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Was Anleger suchen: Die beliebtesten Wohnlagen in Berlin

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Immobilienboom Besorgte Blicke nach Hamburg und Berlin

Investoren treiben die Wohnungspreise vielerorts in immer neue Höhen. Anders als im Ausland entwickelt sich hierzulande laut Experten zwar keine gefährliche Preisblase, hier und da geht es aber bedrohlich in diese Richtung. Gefährdet erscheint vor allem die Hauptstadt.

Hamburg - Die Aussage des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) scheint eindeutig: Keine Blase in Sicht. Immobilien werden in Deutschland zwar immer teurer. Bedenken, es könne sich wie jüngst in den USA, in Spanien oder Irland eine Preisblase bilden, seien jedoch unberechtigt, so das Ergebnis einer aktuellen Studie.

Auf dem deutschen Immobilienmarkt, so fasste IW-Chef Michael Hüther die Ergebnisse der Untersuchung am Donnerstag in Berlin prägnant zusammen, seien derzeit keine Zeichen einer spekulativen Blase erkennbar.

Eine klare Sache also offenbar - einige Einschränkungen scheinen allerdings angebracht. In einigen Großstädten wie etwa München oder Hamburg gibt es Lagen und Stadtteile, in denen die Preise bereits einen bedenklichen Anstieg hinter sich gebracht haben. Sollte der Run auf Immobilien in nächster Zeit nachlassen, sagen Experten, dann könnten die Käufer, die dort auf dem aktuellen Niveau einsteigen, Probleme bekommen, erneut Preise in ähnlicher Höhe zu erzielen.

In München beispielsweise, der an den Quadratmeterpreisen gemessen teuersten Metropole Deutschlands, stiegen die Preise für Eigentumswohnungen laut IW von 2003 bis 2011 um rund 23 Prozent. In Hamburg waren es nach Angaben des Instituts im gleichen Zeitraum sogar 31 Prozent. Einer aktuellen Auswertung des Finanzdienstleisters Dr. Klein zufolge ging es in der Hansestadt allein in den vergangenen zwölf Monaten um mehr als 16 Prozent nach oben. Tendenz: weiter steigend.

Bauunternehmer treiben Preise

"Hamburg ist derzeit bundesweit ein Ausnahmemarkt", sagt Norbert Schumacher, Regionsleiter der Immobiliengesellschaft NCC Deutschland. "Sollte der Druck im Markt nicht nachlassen, steuern wir langfristig auf eine Blase zu."

Die Wohnungsnot in der Hansestadt hat zwar dazu geführt, dass die Stadt mit dem politischen Projekt "Bündnis für das Wohnen" die nötigen Voraussetzungen für Wohnungsneubau geschaffen hat. Das erforderliche Volumen kann vom Baugewerbe derzeit jedoch nicht ausreichend bedient werden, sagt Schumacher. "Wir beobachten, dass die Subunternehmer in der Baubranche ihre Preise der Nachfrage anpassen und damit die Erstellungskosten für den Bauträger und letztendlich auch die Kaufpreise für den Endverbraucher enorm steigen."

Die Folge: Langfristig, so die Befürchtung des Experten, könnten die Mieten mit der Preisentwicklung nicht mithalten. Die Investitionsrechnung der Investoren ginge dann nicht mehr auf.

Noch dramatischer stellt sich die Lage offenbar in Berlin da. Die Hauptstadt ist Spitzenreiter bei den Preissteigerungen. Laut IW stiegen die Wohnungspreise seit 2003 um rund 39 Prozent. Dr. Klein meldet einen Anstieg innerhalb des zweiten Quartals um mehr als 2 Prozent.

Sorgenkind Berlin

Die Preissprünge allein bereiten den Experten zwar kaum Sorgen. Denn trotz extrem niedriger Zinsen sei keine expansive Kreditvergabe zu beobachten, was normalerweise bei einer Blasenbildung der Fall wäre. Zudem steigen im Einklang mit den Preisen in Berlin wie anderswo derzeit noch die Mieten. Und mit den Einkommen gehe es ebenfalls aufwärts, heißt es.

In der Hauptstadt kommen im Unterschied zu anderen deutschen Metropolen jedoch weitere Faktoren zusammen, die durchaus Anlass zur Sorge geben können. So hat laut IW die Nachfrage nach Immobilien bundesweit fast überall stärker angezogen als das Angebot - außer eben in Berlin.

In der Bundeshauptstadt hat sich die Zahl der angebotenen Objekte seit 2007 um 60 Prozent erhöht, schreiben die Wissenschaftler. Es erscheine daher naheliegend, dass die Transaktionsgeschwindigkeit und damit auch die Wiederverkaufsrate gestiegen seien - beides Kennzeichen, die auch bei der Bildung von Spekulationsblasen anzutreffen sind.

Und mehr noch: Auch weitere fundamentale Werte sprechen in Berlin laut IW eher gegen einen soliden Aufschwung bei den Wohnungspreisen. Als Beispiele führt das Institut den hohen Altersschnitt der Bevölkerung an sowie den hohen Anteil an Empfängern von Grundsicherungs- und Wohngeldern.

"Berlin ist erst 20 Jahre alt"

Auch die Tatsache, dass die Preise für Eigenheime in den vergangenen Jahren nicht mit denen für Eigentumswohnungen Schritt halten konnten, deutet darauf hin, dass bei letzteren möglicherweise eine Überhitzung vorliegt, so das IW.

Von einer kritischen Situation, da sind sich Experten einig, ist Berlin aber noch ein Stück weit entfernt. "Berlin ist aus immobilienwirtschaftlicher Sicht erst rund 20 Jahre alt", sagt etwa Einar Skjerven, Geschäftsführer des norwegischen Immobilieninvestors Industrifinans. "Dass die Preise in letzter Zeit stark gestiegen sind, ist daher vielmehr eine natürliche Entwicklung hin zu einem Gleichgewicht aus Angebot und Nachfrage denn eine spekulative Entwicklung oder gar eine Blase." Skjerven sieht für die nächsten acht bis zehn Jahre kein Potenzial für eine Blase in Berlin. "Städte wie München oder Hamburg sind da vielleicht gefährdeter, da sie ein ohnehin schon sehr hohes Preisniveau aufzeigen", sagt er.

"Wir sehen absolut keine Blase in Deutschland, besonders nicht in Berlin", sagt auch Rackham Schröder, Geschäftsführer beim Nobelmakler Engel & Völkers in der Hauptstadt.

Und auch das IW selbst wiegelt letztlich ab: Berlin sei eine attraktive Stadt mit insgesamt guten Perspektiven, schreiben die Experten zusammenfassend. Bei einer Marktkorrektur dürften die Preise nur geringfügig fallen.

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