Dienstag, 25. Juni 2019

Denkmalimmobilien Steuersparmodell mit Tücken

Vorbildlich: Die Restaurierung der Burg Hinta in Ostfriesland wurde jüngst von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz gewürdigt

Der Erwerb und die Sanierung historischer Häuser und Eigentumswohnungen bringen Anlegern üppige Steuervorteile. Doch das böse Erwachen droht später: Weil die Immobilien mit hohen Aufschlägen in den Markt gegeben werden, können beim Wiederverkauf horrende Verluste entstehen.

Hamburg - Ob Neuromantik, Neobarock oder Klassizismus - Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Immobilien sind bei Anlegern stark gefragt. Den meisten Käufer geht es dabei weniger um das besondere Flair altehrwürdiger Bausubstanz. Sie wollen vor allem in den Genuss der üppigen Steuervorteile gelangen, die der Staat bei der Sanierung geschützter Objekte gewährt (siehe Kasten unten). Doch eine Kapitalanlage in einem historischen Gebäudebestand ist nicht ohne Risiko.

"Projektentwickler lassen sich die Steuervorteile in der Regel teuer bezahlen", weiß André Adami, Wohnimmobilienexperte bei der Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa. "Denkmalschutzobjekte werden deshalb mit deutlichen Aufschlägen auf den Marktpreis vergleichbarer Immobilien ohne fiskalische Vorzüge verkauft."

Besonders teuer werde es, wenn die Objekte von Strukturvertrieben vermarktet würden, warnt Jürgen F. Kelber, Geschäftsführer der auf Wohnungsprivatisierungen spezialisierten alt + kelber Immobiliengruppe. "Wegen deren hohen Provisionsforderungen liegen die Preise häufig 50 Prozent und mehr über dem Marktwert."

Das wird für die Erwerber zum Problem wenn sie die historische Bausubstanz bereits nach einigen Jahren wieder veräußern wollen - denn der nachfolgende Eigentümer kann die gewährten Steuervorteile nicht für sich selbst nutzen: "Die Objekte lassen sich deshalb nur zum üblichen Marktwert losschlagen", erläutert Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobiliengesellschaft IVG Börsen-Chart zeigen . "Häufig sind die Abschläge auf den ursprünglichen Kaufbetrag dabei so hoch, dass die privaten Investoren trotz der in Anspruch genommenen Steuervorteile am Ende ein Verlustgeschäft machen."

Eines der letzten Steuerschlupflöcher

Unter Denkmalschutz stehende Immobilien bieten Anlegern in Deutschland eine der letzten verbliebenen Möglichkeiten, ihre Steuerlast deutlich zu verringern. Weil Bundes- und Landesregierungen historische Bausubstanz saniert wissen wollen, gewährt das Steuerrecht umfassende Sonderabschreibungen.

"Werden die Immobilien saniert und vermietet, lassen sich die gesamten Modernisierungskosten binnen zwölf Jahren steuerlich geltend machen", erläutert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Dabei können in den ersten acht Jahren jeweils 9 Prozent der Sanierungsaufwendungen steuerlich mit anderen Einnahmen verrechnet werden, in den folgenden vier Jahren jeweils 7 Prozent.

Steuervorteile bei Denkmalimmobilien
Modernisierungskosten
Die Gesamtinvestition in eine staatlich ausgewiesene Denkmal- oder Altbauimmobilie setzt sich zusammen aus dem Preis für die Bausubstanz und den Kosten für die Sanierung und Modernisierung. Letztere machen in der Regel etwa 50 bis 70 Prozent aus und können, sofern das Objekt als Kapitalanlage erworben und vermietet wird, verteilt über zwölf Jahre zu 100 Prozent steuerlich abgeschrieben werden. In den ersten acht Jahren werden in dem Fall jeweils 9 Prozent abgeschrieben, danach vier Jahre lang jeweils 7 Prozent. Für Eigennutzer reduziert sich die Abschreibungsquote auf 90 Prozent, die über zehn Jahre abgeschrieben werden können.
Kosten der Altbausubstanz
Auch die Kosten für die Altbausubstanz können abgeschrieben werden, und zwar je nach Baujahr unterschiedlich. Für Objekte, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, gilt eine lineare Abschreibung über 40 Jahre (also 2,5 Prozent pro Jahr). Bei allen anderen wird 50 Jahre lang abgeschrieben (2 Prozent pro Jahr).
Finanzierungskosten
Kapitalanleger, die die Immobilie vermieten, können auch die Zinsen eines gegebenenfalls zum Kauf eingesetzten Darlehens von der Steuer absetzen, und zwar in voller Höhe.
Verkaufserlöse
Der Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie ist grundsätzlich steuerfrei. Wird eine vermietete Immobilie veräußert, so ist der dabei gegebenenfalls entstehende Gewinn ebenfalls steuerfrei, sofern sich das Objekt mindestens zehn Jahre im Besitz des Verkäufers befunden hat. Auch die Abgeltungssteuer fällt nicht an.
Auch Eigennutzern werden erhebliche fiskalische Vorzüge gewährt: "Wird die Immobilie nicht vermietet, sondern selbst bewohnt, können über zehn Jahre hinweg jeweils 9 Prozent der Sanierungskosten abgesetzt werden", sagt Schick. Das entspricht 90 Prozent der anfallenden Aufwendungen. Hingegen können Eigennutzer beim Kauf gewöhnlicher Häuser und Eigentumswohnungen überhaupt keine Kosten geltend machen.

Bei vermieteten Objekten, die nicht unter Denkmalschutz stehen, lassen sich lediglich 2 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr über 50 Jahre hinweg absetzen, wenn die Immobilie nach 1924 fertiggestellt wurde. Bei älteren Gebäuden sind es 2,5 Prozent pro Jahr über vier Jahrzehnte hinweg.

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