Denkmalimmobilien Steuersparmodell mit Tücken

Der Erwerb und die Sanierung historischer Häuser und Eigentumswohnungen bringen Anlegern üppige Steuervorteile. Doch das böse Erwachen droht später: Weil die Immobilien mit hohen Aufschlägen in den Markt gegeben werden, können beim Wiederverkauf horrende Verluste entstehen.
Von Richard Haimann
Vorbildlich: Die Restaurierung der Burg Hinta in Ostfriesland wurde jüngst von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz gewürdigt

Vorbildlich: Die Restaurierung der Burg Hinta in Ostfriesland wurde jüngst von der Deutschen Stiftung Denkmalschutz gewürdigt

Foto: DPA

Hamburg - Ob Neuromantik, Neobarock oder Klassizismus - Eigentumswohnungen in denkmalgeschützten Immobilien sind bei Anlegern stark gefragt. Den meisten Käufer geht es dabei weniger um das besondere Flair altehrwürdiger Bausubstanz. Sie wollen vor allem in den Genuss der üppigen Steuervorteile gelangen, die der Staat bei der Sanierung geschützter Objekte gewährt (siehe Kasten unten). Doch eine Kapitalanlage in einem historischen Gebäudebestand ist nicht ohne Risiko.

"Projektentwickler lassen sich die Steuervorteile in der Regel teuer bezahlen", weiß André Adami, Wohnimmobilienexperte bei der Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa. "Denkmalschutzobjekte werden deshalb mit deutlichen Aufschlägen auf den Marktpreis vergleichbarer Immobilien ohne fiskalische Vorzüge verkauft."

Besonders teuer werde es, wenn die Objekte von Strukturvertrieben vermarktet würden, warnt Jürgen F. Kelber, Geschäftsführer der auf Wohnungsprivatisierungen spezialisierten alt + kelber Immobiliengruppe. "Wegen deren hohen Provisionsforderungen liegen die Preise häufig 50 Prozent und mehr über dem Marktwert."

Das wird für die Erwerber zum Problem wenn sie die historische Bausubstanz bereits nach einigen Jahren wieder veräußern wollen - denn der nachfolgende Eigentümer kann die gewährten Steuervorteile nicht für sich selbst nutzen: "Die Objekte lassen sich deshalb nur zum üblichen Marktwert losschlagen", erläutert Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobiliengesellschaft IVG  . "Häufig sind die Abschläge auf den ursprünglichen Kaufbetrag dabei so hoch, dass die privaten Investoren trotz der in Anspruch genommenen Steuervorteile am Ende ein Verlustgeschäft machen."

Eines der letzten Steuerschlupflöcher

Unter Denkmalschutz stehende Immobilien bieten Anlegern in Deutschland eine der letzten verbliebenen Möglichkeiten, ihre Steuerlast deutlich zu verringern. Weil Bundes- und Landesregierungen historische Bausubstanz saniert wissen wollen, gewährt das Steuerrecht umfassende Sonderabschreibungen.

"Werden die Immobilien saniert und vermietet, lassen sich die gesamten Modernisierungskosten binnen zwölf Jahren steuerlich geltend machen", erläutert Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD). Dabei können in den ersten acht Jahren jeweils 9 Prozent der Sanierungsaufwendungen steuerlich mit anderen Einnahmen verrechnet werden, in den folgenden vier Jahren jeweils 7 Prozent.

Steuervorteile bei Denkmalimmobilien

Auch Eigennutzern werden erhebliche fiskalische Vorzüge gewährt: "Wird die Immobilie nicht vermietet, sondern selbst bewohnt, können über zehn Jahre hinweg jeweils 9 Prozent der Sanierungskosten abgesetzt werden", sagt Schick. Das entspricht 90 Prozent der anfallenden Aufwendungen. Hingegen können Eigennutzer beim Kauf gewöhnlicher Häuser und Eigentumswohnungen überhaupt keine Kosten geltend machen.

Bei vermieteten Objekten, die nicht unter Denkmalschutz stehen, lassen sich lediglich 2 Prozent der Anschaffungskosten pro Jahr über 50 Jahre hinweg absetzen, wenn die Immobilie nach 1924 fertiggestellt wurde. Bei älteren Gebäuden sind es 2,5 Prozent pro Jahr über vier Jahrzehnte hinweg.

Steuervorteile gibt es nur unter bestimmten Vorausetzungen

Um in den Genuss der Steuervorteile bei Denkmalobjekten zu gelangen, müssen allerdings eine Reihe von Auflagen erfüllt werden: Zunächst einmal muss die Immobilie vom zuständigen Amt für Denkmalschutz als "Baudenkmal" anerkannt sein. Bei dieser Behörde muss auch die Genehmigung für die Modernisierung eingeholt werden.

Zudem dürfen die Sanierungsarbeiten erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags beginnen, betont Privatisierungsexperte Kelber. "Sämtliche vor dem Kauf erfolgte Arbeiten werden von den Finanzämtern den reinen Anschaffungskosten für den Immobilienerwerb zugeschrieben." Diese können nur Vermieter - wie bei gewöhnlichen Objekten auch - zu zwei oder 2,5 Prozent pro Jahr steuerlich geltend machen.

Steuervorteile bei Denkmalimmobilien

Wegen der umfangreichen Auflagen ist es für Privatanleger eine immense Herausforderung, allein eine historische Immobilie zu erwerben und die bürokratischen Hürden zur Erlangung der fiskalischen Vorteile bei der Sanierung zu meistern. Deshalb haben sich eine Reihe von Projektentwicklern auf dieses Geschäftsfeld spezialisiert. Um rasch Käufer zu finden sobald ein neues Objekt erworben ist, nutzen sie meist externe Vertriebspartner, die dann gegen hohe Provisionsgebühren die Anleger auftreiben.

Das treibt die Preise jedoch massiv in die Höhe. Zum Problem wird dies vor allem für Erwerber, wenn sie ihre Eigentumswohnung in einem denkmalgeschützten Haus bereits nach wenigen Jahren wieder veräußern müssen. "Da die Steuervorteile auf den nächsten Käufer nicht übertragbar sind, werden diese Objekte bestenfalls nur zu den üblichen Marktpreisen gehandelt", erläutert IVG-Researcher Beyerle. Meist komme es sogar darüber hinaus zu weiteren Preisabschlägen.

"Denkmalschutzimmobilien haben keinen höheren Marktwert"

"Weil auch bei künftigen Modernisierungsmaßnahmen die Auflagen der Denkmalschutzämter eingehalten werden müssen, fallen deutlich höhere Kosten an, sobald Dach, Fenster oder Fassade wieder erneuert werden müssen", sagt Beyerle. "Zweit-Erwerber kalkulieren diese zusätzlichen Aufwendungen bei ihren Geboten ein."

"Denkmalschutzimmobilien haben per se keinen höheren Marktwert als gewöhnliche Objekte", bestätigt Professor Tobias Just vom IREBS Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg. "Sonst müsste der Staat ja keine steuerlichen Sonderabschreibungen für die Sanierung gewähren." Für Günter Vornholz, Professor für Immobilienwirtschaft an der EBZ Business School in Bochum, sind Denkmalobjekte deshalb "reine Liebhaberimmobilien": "Das sind tolle Wohnungen für Menschen, die ihre Freude daran haben, in historischer Bausubstanz zu leben."

Wer solch eine Wohnung erwerbe, sollte jedoch in der Lage sein, das Objekt lange zu halten, um keine Verluste zu erleiden, rät BulwienGesa-Experte Adami. "Mindestens 15 bis 20 Jahre sollte der Anlagehorizont betragen." Erst nach dieser Zeit sei damit zu rechnen, dass die Marktwerte gewöhnlicher Eigentumswohnungen am Standort so stark angezogen haben, dass die überteuert eingekauften Denkmalobjekte trotz Steuervorteil ohne Verlust losgeschlagen werden können.

"Der exakte Zeitraum hängt dabei von der jeweiligen Höhe der fiskalischen Vorzüge und der allgemeinen Wertentwicklung am jeweiligen Standort ab", warnt Adami vor pauschalen Kalkulationen.

Entscheidend sind Makro- und Mikrostandort

Allerdings könnten Anleger nicht überall damit rechnen, dass Denkmalimmobilien in den kommenden Dekaden überhaupt Wertzuwächse erfahren werden, gibt IVG-Researcher Beyerle zu bedenken. "Wegen des demographischen Wandels sind bereits in den vergangenen zehn Jahren in Städten mit schrumpfender Einwohnerzahl die Preise gefallen."

Dieser Trend werde sich weiter fortsetzen, weil durch die seit 50 Jahren sinkenden Geburtenraten die Zahl der Einwohner und Haushalte immer weiter zurückgehen werde. "Objekte unter Denkmalschutz können sich dieser Entwicklung nicht entziehen", meint auch Vornholz.

Das höchste Wertsteigerungspotenzial böten Denkmalimmobilien in Großstädten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt und München oder in ausgesuchten klein- und mittelgroßen Städten mit umfangreicher historischer Bausubstanz, rät Beyerle. "Orte wie Weimar, Görlitz oder Rothenburg ob der Tauber haben sich bereits seit geraumer Zeit mit ihren prunkvollen alten Fassaden als Seniorenwohnsitze etabliert und verzeichnen steigende Einwohnerzahlen."

Bei der Auswahl des Objekts sollte unbedingt auf den Mikrostandort geachtet werden, empfiehlt Adami: "Die besten Vermietungs- und Wiederverkaufsmöglichkeiten bieten Wohnungen, in deren direktem Umfeld gute Einkaufsmöglichkeiten bestehen, Ärzte, Kindergärten und Schulen zu finden sind."

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