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Teure Adressen: Die teuersten Wohnlagen Deutschlands

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Rekordpreise Reiche stecken Milliarden in Luxusimmobilien

Von der Reetdachvilla auf Sylt bis zum feudalen Anwesen am Starnberger See - mitten in der Euro-Schuldenkrise fließen bundesweit Milliardensummen in Luxusimmobilien. Reiche Käufer zahlen Rekordpreise und brauchen oft nicht einmal einen Bankkredit. Ein Ende des Hypes ist nicht abzusehen.

Hamburg - Der Millionär, so scheint es, kauft kaum etwas so gerne wie eine Immobilie. Die Nachfrage nach Luxusvillen und Penthäusern im hochpreisigen Segment jedenfalls ist deutschlandweit groß, berichten Marktteilnehmer. Und das Angebot gering. Denn wer im derzeitigen Umfeld erst einmal ein Objekt besitzt, der hat mit dem Verkauf in der Regel keine Eile.

Die Folge ist ein inzwischen seit mehreren Jahren anhaltender Anstieg der Preise. Nach Angaben des Maklerunternehmens Engel & Völkers (E & V) sind die Preise für Luxuswohnimmobilien seit 2009 in der Spitze um bis zu 60 Prozent gestiegen. Das Preisniveau, das derzeit erreicht wird, so E & V, hat es in Deutschland noch nicht gegeben.

Das Unternehmen hat das Segment mit Kaufpreisen jenseits von 750.000 Euro oder 5000 Euro pro Quadratmeter eingehend untersucht. Ein kleiner aber feiner Markt, in dem allein 2011 laut E & V mit etwa 2000 Immobilien rund 3,1 Milliarden Euro umgesetzt wurden. Gegenüber dem Vorjahr bedeutete das ein Plus von etwa 10 Prozent. Zum Vergleich: Insgesamt betrug das Umsatzvolumen mit Wohnimmobilien im vergangenen Jahr rund 73 Milliarden Euro, so E & V.

Das wichtigste Ergebnis der Analyse lautet jedoch: 2010 und 2011 sind Luxusobjekte noch einmal deutlich teurer geworden. Sei es in Großstädten wie München, Hamburg oder Berlin, sei es in kleineren Orten wie Konstanz oder Baden-Baden, oder sei es in den beliebten Ferienregionen an Nord- und Ostsee sowie an den bayerischen Binnengewässern - bundesweit werden neue Rekordmarken gesetzt.

Berlin holt auf

Andere Marktteilnehmer bestätigen das. In einem aktuellen Bericht des Nobelmaklers Dahler & Company zum Geschehen in Hamburg etwa heißt es, die Nachfrage im oberen Preissegment sei 2011 nochmals gestiegen. Die Zahl der verkauften Objekte jenseits der 500.000-Euro-Marke sei um fast 30 Prozent nach oben gegangen, schreibt das Unternehmen. Bei den besonders gefragten Eigentumswohnungen betrug das Plus sogar mehr als 76 Prozent. Insgesamt, so Dahler & Company, wurden 2011 in Hamburg mit Luxusobjekten 825 Millionen Euro umgesetzt - fast 15 Prozent mehr als im Vorjahr.

Preissteigerungen gab es laut Dahler & Company vor allem bei Häusern und Villen im Westen der Hansestadt, in den Toplagen der Elbvororte. Dort wechseln Objekte inzwischen für bis zu acht Millionen Euro den Besitzer.

Engel & Völkers berichtet zudem von einer besonders dynamischen Entwicklung in Berlin. Das Preisniveau dort hinkte dem in anderen Metropolen jahrelang hinterher - jetzt holt die Hauptstadt auf. Noch vor drei bis vier Jahren kostete der Quadratmeter im Berliner Topsegment kaum mehr als 5000 Euro, so E & V. Inzwischen seien es bis zu 15.000 Euro. Der Aufschwung kommt nicht von ungefähr, sagt E & V-Vorstand Kai Enders. Anders als in anderen deutschen Großstädten seien in Berlin auch viele ausländische Käufer aktiv, aus Skandinavien und Großbritannien, aber auch aus Spanien oder Griechenland, von wo krisenbedingt viel Geld ins Ausland drängt.

Damit spiegelt sich im Luxussegment, was auch im breiten Markt für Wohnimmobilien bundesweit zu beobachten ist: Eine große Nachfrage trifft seit zwei bis drei Jahren auf ein immer knapper werdendes Angebot und treibt die Preise in bislang nicht da gewesene Höhen. Angeheizt wird der Hype offenbar durch die Furcht vieler Anleger, in den Turbulenzen auf den Finanzmärkten Vermögenseinbußen zu erleiden. Stichwort: Euro-Schuldenkrise. Das niedrige Zinsniveau macht Alternativanlagen unattraktiv. Zudem ermöglicht es, die Immobilie als vermeintlich verlässliches Anlagegut günstig zu finanzieren.

"Millionäre haben hohe Ansprüche und keine Eile"

Je exklusiver der Markt, desto mehr muss dieser Zusammenhang allerdings eingeschränkt werden. Denn die besonders betuchte Klientel zahlt vornehmlich mit Eigenkapital, berichten Marktteilnehmer. Wechseln Villen oder Landhäuser im sieben- oder gar achtstelligen Bereich den Besitzer, so spielen Bankkonditionen oder Zinsänderungen daher kaum noch eine Rolle.

Zustande kommen solche Topdeals vor allem an zwei Orten in Deutschland: Auf der Nordseeinsel Sylt sowie an den Ufern des Starnberger Sees. Seit Jahren finden sich dort die bundesweit teuersten Lagen - auch 2011 hat sich daran nichts geändert, wie das Ranking der teuersten Straßen hierzulande von Engel & Völkers zeigt.

Wer beispielsweise am Ostufer des Starnberger Sees, idealerweise direkt am Wasser, etwas zu verkaufen hat, kann laut E & V Quadratmeterpreise von bis zu 25.000 Euro verlangen. Auf Sylt, etwa im Kampener Hobokenweg, geht es in der Spitze sogar noch höher: Bis zu 35.000 Euro pro Quadratmeter sind dort fällig - der Wert ist bundesweit unerreicht.

Und die Geschäfte laufen offenbar auch in diesem absoluten Spitzensegment gut. "Es gibt zwar keinen Hype wie anderswo", sagt etwa Andreas Botas. "Das Angebot ist jedoch recht begrenzt, so dass wir ein stetig steigendes Preisniveau haben." Botas residiert auf Gut Rößlberg in Tutzing am Starnberger See und zählt zu Deutschlands nobelsten Maklern. Objekte für weniger als drei Millionen Euro nimmt er gar nicht erst in die Hand.

Sylt: "Seit acht bis neun Jahren steigen die Preise"

Auch Tom Kirst, Inhaber der Niederlassung von Dahler & Company auf Sylt, kann nicht klagen. "Seit acht bis neun Jahren steigen die Preise", sagt er. "Ich wüsste kaum einen Grund, aus dem sich das in nächster Zeit ändern sollte."

Zum Hintergrund: Die jüngsten offiziellen Daten zum Sylter Immobilienmarkt stammen von 2009. In jenem Jahr wurden auf der Insel Häuser und Wohnungen für 560 Millionen Euro verkauft. Lediglich 150 Millionen Euro davon entfielen auf das Luxussegment jenseits der 750.000 Euro. Das waren genau 98 Kaufverträge.

Kirst verweist auf die besondere Situation seiner exquisiten Offerten: Sie befinden sich meist in nicht dublizierbarer Lage, beispielsweise mit direktem Meerblick. "Wer ein solches Objekt besitzt, gibt es nur selten wieder her", sagt er. "Auf der anderen Seite gibt es nach wie vor viele, die auf solche Gelegenheiten warten."

Hat Kirst indes ein Spitzenobjekt im Angebot, so kann die Vermarktung durchaus dauern. "Millionäre haben in der Regel hohe Ansprüche und keine Eile", sagt er. "Wer im hohen siebenstelligen Bereich oder sogar darüber kauft, der erwartet, dass jedes Detail den Vorstellungen entspricht." Auf der anderen Seite stehen auch die Verkäufer selten unter Zeitdruck, so der Makler. "Das kann den Preispoker in die Länge ziehen."

Makler mögen angeblich keine Übertreibungen erkennen

Weitere Preisanstiege erwarten die Experten indes auch anderswo. Marko Eilers etwa, der die Filiale von Dahler & Company für die Elbvororte Hamburgs leitet, sieht den Aufschwung in seinem Gebiet noch nicht am Ende. Oder E & V-Vorstand Enders. Er hält in nächster Zeit ein Preisplus von 10 Prozent pro Jahr für möglich, und zwar im bundesweiten Durchschnitt des Luxusmarktes. In Berlin, so Enders, könnten die Quadratmeterpreise in ein bis zwei Jahren die 20.000-Euro-Marke überspringen.

Übertreibungen hingegen mögen die Makler in den starken Preisanstiegen kaum erkennen. Angesichts ihrer Geschäftsinteressen mag das nicht verwundern. Doch die Argumente klingen nicht abwegig: Stagnation sei durchaus möglich, sagt etwa Starnberger-See-Makler Botas mit Blick auf den außergewöhnlichen Hype im nahen München. Aber eine Preisblase? Dafür sei der Markt zu eng, die wirtschaftliche Struktur der bayerischen Hauptstadt zu stark und die Nachfrage daher zu stabil.

Ähnlich sieht es Kai Enders von E & V. Er verweist auf die Unterschiede des deutschen Immobilienmarktes zu jenen, auf denen es in letzter Zeit zur gefürchteten Kulmination kam. "In Dubai etwa wurden Objekte mehrfach gehandelt, noch bevor sie fertiggestellt waren", sagt Enders. "In den USA und Spanien wurde Zielgruppen der Zugang zu Wohneigentum ermöglicht, die dafür von der Bonität her gar nicht in Frage kamen. Noch dazu mit variabler Verzinsung." So etwas, so der Fachmann, gebe es in Deutschland praktisch nicht.

Hierzulande sorgt laut Enders vielmehr der funktionierende Mietmarkt für Beruhigung. "Niemand ist gezwungen zu kaufen", sagt er. Zudem finanzierten die Banken sehr vorsichtig und solide. Nicht zu vergessen: Die üblicherweise langlaufenden Kreditverträge mit festem Zins, die ebenfalls vor bösen Überraschungen schützen sollten.

Ein Hinweis darf zudem nie fehlen, wenn Immobilienleute über den Boom am deutschen Luxuswohnmarkt sprechen: Im Ausland, sagen sie, seien die Preise noch viel höher. In Paris etwa, oder in London. Was wären denn 35.000 Euro für einen Quadratmeter auf Sylt gegenüber den sechsstelligen Summen, die Käufer dafür an der Themse hinblättern müssten?

Die Reetdachvilla in Kampen, soll das wohl heißen, ist doch eigentlich noch ein echtes Schnäppchen.

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