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Freiburg, Weimar, Lüneburg: Kleinere Immobilienmärkte mit Potenzial

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B-Standorte Die geheimen Perlen am Immobilienmarkt

In den deutschen Metropolen sind die Immobilienpreise so stark gestiegen, dass Anleger nur noch auf magere Renditen kommen. Anders sieht es in mittelgroßen Städten aus. Weil Investoren die Standorte bislang gescheut haben, lassen sich sehr attraktive Erträge erzielen - noch.
Von Richard Haimann

Hamburg - Berlin, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart - in den deutschen Metropolen kennen die Preise von Eigentumswohnungen seit Beginn der Finanzkrise nur eine Richtung: steil nach oben. Um bis zu 50 Prozent haben sich Objekte in den guten und sehr guten Lagen der Ballungszentren seit dem Herbst 2008 verteuert. Allein in den vergangenen zwölf Monaten registrierte der IMX-Index von Immobilienscout 24 bei Eigentumswohnungen im Bestand in München einen Preisanstieg von 12,6 Prozent. In Berlin waren es 14,7 Prozent und in Hamburg sogar 16 Prozent.

Als die Kapitalmärkte vor dreieinhalb Jahren zu wanken begannen, waren es zunächst vermögende Privatanleger, die Aktien und Anleihen abstießen und mit ihrem Geld in das Betongold flüchteten. Inzwischen ist daraus ein großes Monopolyspiel geworden: "Auch immer mehr Kleinsparer wollen nun in einer Großstadt eine Wohnung als Kapitalanlageobjekt erwerben und nehmen hohe Kredite auf, um ihr Vorhaben zu realisieren", weiß Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg. Das habe die Preise in den Ballungszentren in ungesunde Höhen getrieben: "In den Großstadtmärkten haben wir eine Spekulationsblase", ist Sebastian überzeugt.

Nicht nur der Finanzierungsexperte ist besorgt. Auch Helmut Thiele, Vorsitzender des Immobiliengutachterausschusses in München, beunruhigt der Preisanstieg: "Die Käufer sind oft unkritisch." Ähnlich sieht das Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbands der Immobilien-Investmentsachverständigen (BIIS): "In den Metropolen haben die Preise ein so sportliches Niveau erreicht, dass Käufer kaum noch nennenswerte Erträge erzielen können."

Bis zum 32fachen der Jahresmieteinnahmen zahlen Erwerber derzeit für eine Wohnung in den Ballungszentren. "Damit verbleibt den Käufern aus den Mieteinnahmen nur eine Bruttorendite von 3,125 Prozent", rechnet Dirk Richolt, Leiter Kreditberatung beim Immobiliendienstleister CB Richard Ellis (CBRE), vor.

B-Städte bringen höhere Erträge

Der tatsächliche Ertrag fällt noch deutlich niedriger aus, weil die Erwerbsnebenkosten - Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Grundbuch- und Notargebühren - sowie die jährlichen Instandhaltungsrücklagen von durchschnittlich einem Prozent des Immobilienwerts kräftig am Gewinn zehren. Die den Käufern tatsächlich verbleibende Nettorendite beträgt deshalb bei so hohen Preisen nur magere 1,88 Prozent.

Deutlich höhere Erträge werfen hingegen Eigentumswohnungen in mittelgroßen Städten - den sogenannten B-Standorten - ab. Nach einer Studie der Immobilienforschungsgesellschaft BulwienGesa werden in Orten wie Freiburg im Breisgau, Kiel, Lüneburg und Weimar Wohnungen derzeit nur zum 17- bis 20fachen der Jahresmieteinnahmen gehandelt. Auf diesem Preisniveau verbleiben den Erwerbern Nettorenditen zwischen 4,32 und 3,54 Prozent. "Unter Ertragsgesichtspunkten spricht alles für die B-Städte", sagt André Adami, Wohnimmobilienexperte bei BulwienGesa.

Die deutlich höheren Renditen rühren daher, dass Käufer bislang diese Märkte meiden. Sie fürchten, die kleineren Städte würden langfristig Einwohner an die großen Ballungszentren mit ihrem breiten Angebot an Arbeitsplätzen verlieren. Schrumpft die Nachfrage, würden automatisch die Mieten und Immobilienpreise fallen.

Die Realität sieht allerdings anders aus. Zwar sinken die Einwohnerzahlen seit Jahren in ländlichen Regionen Ost- und Westdeutschlands. Betroffen sind davon jedoch vor allem Dörfer und Kleinstädte. Viele der größeren B-Standorte wachsen hingegen kräftig gegen diesen Trend. Das gilt vor allem für Universitätsstädte und Kommunen, die sich erfolgreich als Seniorenwohnsitze etabliert haben. Für Tobias Just, wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie der Universität Regensburg, sind diese Orte "die geheimen Perlen am deutschen Wohnungsmarkt".

Mieten in B-Städten steigen stärker als Preise

Beispiel Weimar: In der Thüringer Kulturstadt, in der einst Goethe, Herder und Schiller wirkten, stieg die Zahl der Einwohner von 2001 bis 2010 um 8,5 Prozent auf 65.479 Menschen. Immer mehr gut gebildete und vermögende Senioren aus Ost- und Westdeutschland ziehen in die Stadt, um die Aufführungen des Nationaltheaters und der Staatskapelle zu genießen, zwischen Schlössern und Palais zu wandeln und sich in Museen fortzubilden.

Auch Baden-Baden und Erfurt haben sich mit speziellen Kultur- und Freizeitangeboten erfolgreich als Seniorenwohnorte etabliert. In der baden-württembergischen Kurstadt stieg die Zahl der Einwohner von 1998 bis 2010 um 3,6 Prozent von 52.546 auf 54.445 Menschen. In Erfurt wächst die Zahl der Einwohner seit 2003 wieder.

Unistädte wie Freiburg legen noch kräftiger zu. Von 1999 bis 2010 gewann die Breisgau-Stadt 24.000 neue Bürger - ein Plus von 9,9 Prozent. Das westfälische Münster wuchs seit der Jahrtausendwende sogar um 12 Prozent. Allein 2011 stieg die Zahl der Einwohner um 3,9 Prozent auf 296.440 Menschen. "Münster positioniert sich seit Jahren mit wachsenden Bevölkerungszahlen", sagt Oberbürgermeister Markus Lewe.

In der Wertentwicklung der Immobilien spiegelt sich dies bislang nicht wider. "Weil die B-Städte bislang nur wenige Käufer locken, zogen die Wohnungspreise in den vergangenen zehn Jahren allenfalls leicht an", weiß BulwienGesa-Experte Adami. Beispiel Freiburg: In der Breisgau-Stadt verteuerten sich Eigentumswohnungen im Bestand seit 2001 im Schnitt nur um magere 5,3 Prozent. Damit fiel die Wertentwicklung innerhalb einer ganzen Dekade nicht einmal halb so hoch aus, wie in Berlin, Hamburg oder München allein im vergangenen Jahr.

Die ersten Anleger entdecken die B-Standorte

Dabei sind die mittleren Wohnungsmieten in Freiburg seit 2001 um stattliche 27,82 Prozent auf 8,50 Euro pro Quadratmeter und Monat gestiegen. Weil die Mieten deutlich stärker als die Immobilienpreise zulegten, stieg die Nettorendite seit 2001 von 3 auf 3,85 Prozent. "Für Kapitalanleger sind Eigentumswohnungen in der Uni-Stadt heute attraktiver als vor zehn Jahren", sagt Adami.

Das gilt auch für andere B-Städte. In Weimar etwa verteuerten sich Eigentumswohnungen im Bestand seit 2001 gerade einmal um 1,7 Prozent auf 1300 Euro pro Quadratmeter. Hingegen stieg die durchschnittliche Kaltmiete seither um 15,66 Prozent auf 6,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die Nettorendite schnellte dadurch von 4,28 Prozent auf 5 Prozent in die Höhe.

Nur in Baden-Baden zogen die Preise seit 2007 stärker als die Mieten an. Die Nettorenditen schrumpften deshalb seither von 4,1 auf 3,5 Prozent. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen stiegen in der Kurstadt in den vergangenen vier Jahren von 1625 auf 1850 Euro.

Eine ähnliche Entwicklung könnte bald auch in einigen anderen B-Städten einsetzen. "Die ersten Family Offices und Vermögensverwaltungen beginnen jetzt, Mehrfamilienhäuser in B-Standorten aufzukaufen", weiß BIIS-Chef Archner. Folgen Privatanleger dem Trend, könnten auch in anderen B-Städten bald die Immobilienpreise schneller steigen als die Mieten.

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