Wechselkurschance Mit Schweizer Geld günstig zum Eigenheim

Für Immobilienkäufer bietet sich zurzeit eine Finanzierung in Schweizer Franken an. So lassen sich nicht nur die Kosten drastisch senken, es besteht auch die Aussicht, die Schuldsumme zu reduzieren. Die nötige Wende am Devisenmarkt sehen Experten bereits kommen.
Von Richard Haimann
Schweizer Fahne am Brienzer See: Immobilienfinanzierungen mit Franken bieten Chancen

Schweizer Fahne am Brienzer See: Immobilienfinanzierungen mit Franken bieten Chancen

Foto: Martin Gerten/ dpa

Hamburg - Die Schlacht beginnt am Gründonnerstag um 11.41 Uhr. In einer konzertierten Aktion versuchen mehrere Hedgefonds die vorösterliche Ruhe im Devisenhandel zu nutzen, um den Schweizer Franken über den von der Nationalbank in Bern festgesetzten Mindestkurs von 120 Rappen pro Euro zu puschen. Erfolglos.

Zwar fällt der Euro  für wenige Sekunden knapp unter die Marke von 1,20 Franken. Dann aber feuern die eidgenössischen Währungshüter aus vollen Rohren zurück. Sie werfen massiv Franken auf die Märkte, kaufen dafür die Gemeinschaftswährung. Um 11.46 Uhr ist der Spuk vorbei. Der Euro notiert wieder deutlich über dem Mindestkurs und steigt am Nachmittag sogar bis auf 1,204 Franken. Die Attacke ist abgewehrt.

"Die Schweizer Nationalbank hat eindrucksvoll gezeigt, dass sie in der Lage ist, den Mindestkurs von 1,20 Franken pro Euro zu verteidigen", analysiert Arnim E. Kogge, Leiter Private Banking beim Bankhaus Ellwanger & Geiger. Damit wollen die Zentralbanker in Bern Währungseinbußen Schweizer Unternehmen beim Export in die Euro-Zone begrenzen.

Zugleich eröffnen sie damit aber auch Chancen für Eigenheimerwerber in Deutschland: "Die Hypothekenzinsen in der Schweiz sind extrem niedrig und der Franken ist massiv überbewertet", sagt Folker Hellmeyer, Chefvolkswirt der Bremer Landesbank.

Experte sieht Euro Ende 2012 bei 1,40 CHF

Zwar ist in den vergangenen Jahren in Deutschland Baugeld sehr billig geworden. Doch mit Franken-Darlehen können Käufer von Eigenheimen und Eigentumswohnungen ihre Finanzierungskosten noch einmal um rund 45 Prozent senken. Während der durchschnittliche Zinssatz für zehnjährige Immobilienkredite in Deutschland nach Angaben des Verbraucherfinanzportals Biallo derzeit 2,94 Prozent beträgt, gibt es Frankenkredite für weniger als 1,61 Prozent.

Darüber hinaus bieten Darlehen in Alpenwährung noch einen weiteren Vorteil: Wertet der Euro gegenüber dem Franken auf, sinkt auch die effektiv in der europäischen Gemeinschaftswährung zu tilgende Schuldsumme. Dies könne schon bald geschehen, meint Hellmeyer. "Sobald die Akteure an den Kapitalmärkten von der Wirkung der Sparpakete und Rettungsschirme in der Eurozone überzeugt sind, werden sie mit ihrem Kapital wieder aus dem Franken in den Euro wechseln."

Bereits Ende dieses Jahres könnte der Euro wieder bei 1,40 Franken stehen, prognostiziert der Ökonom. Bei einem jetzt in Franken aufgenommenen Darlehen über 100.000 Euro würde dann die effektiv zu tilgende Schuldsumme auf nur 83.333 Euro schrumpfen.

Am einfachsten gelangen Eigenheimerwerber in Baden-Württemberg an Franken-Darlehen. Wegen der Nähe zur Schweiz haben dort zahlreiche Sparkassen und Volksbanken diese Kredite im Programm. Bei der Sparkasse Lörrach-Rheinfelden gibt es Baufinanzierungen in der Alpenwährung aktuell zu einem Effektivzinssatz von 1,56 Prozent. Allerdings bieten die Institute im Ländle Franken-Finanzierungen nur Kunden aus ihrer Region an. "Wir finanzieren keine Objekte außerhalb unseres Geschäftsgebiets", sagt eine Sprecherin der Sparkasse Lörrach-Rheinfelden.

In anderen Bundesländern tun sich viele Banken schwer mit der Fremdwährungsfinanzierung. "Zu beratungsintensiv" sei das Geschäft, winken viele Institute ab.

Immobilienkäufer in einem Boot mit der Schweizer Notenbank

Dafür haben sich zwei Kreditvermittler auf Franken-Darlehen spezialisiert: Die Wiener Powerhyp und die Münchner Karwendelfin bieten bundesweit Baufinanzierungen in der Alpenwährung an. "Wir vermitteln Franken-Kredite österreichischer und Schweizer Banken an Immobilienkäufer von Flensburg bis Passau und von Aachen bis Görlitz", sagt Franz Raich, Leiter Kreditvermittlung bei der Karwendelfin.

Eine Besonderheit ist allerdings zu beachten: Bei den Franken-Finanzierungen wird kein klassisches Annuitätendarlehen aufgenommen, sondern ein variabler Kredit. Der Zinssatz ist jeweils für ein Quartal festgeschrieben und orientiert sich an der Liborrate des Franken (CHF) - dem Referenzzinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld in eidgenössischer Währung leihen.

Der Libor CHF liegt seit Einführung des Euro unter dem Euribor, der widerspiegelt, zu welchem Zinssatz Banken innerhalb der Gemeinschaftswährungszone einander Kredit gewähren. Der Grund: Die Schweizer Nationalbank hält ihren Leitzins seit Jahrzehnten deutlich niedriger als in den Nachbarstaaten, um einer Aufwertung des Franken entgegenzuwirken. Aktuell liegt der Leitzins in der Schweiz in der Spanne von 0 bis 0,25 Prozent, in der Eurozone hingegen bei einem Prozent. Der für Franken-Darlehen relevante Drei-Monats-Libor CHF schwankt seit Jahresbeginn um die Marke von 0,1 Prozent.

"Je nach Bonität des Kreditnehmers und der Höhe seines Eigenkapitals erheben Banken bei Frankendarlehen Zinsaufschläge von 75 bis 150 Basispunkten auf den Libor CHF", erläutert Raich. Bei einem Kredit über 80 Prozent des Marktwertes der Immobilie liege der Aufschlag zwischen 140 bis 150 Basispunkten. "Die Effektivzinssätze bei den meisten Franken-Darlehen notieren deshalb derzeit zwischen 1,5 und 1,6 Prozent", erläutert der Manager.

Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zins

Können Immobilienerwerber die Hälfte des Kaufpreises mit Eigenkapital stemmen, sinke der Aufschlag je nach Lage und Qualität der Immobilie auf 75 bis 100 Basispunkte. "Dies gilt auch, wenn sie größere Wertpapierpakete oder eine umfangreich besparte Kapitallebensversicherung als Sicherheit stellen", sagt Raich.

Am Ende jedes Quartals wird der Zinssatz entsprechend der Rate des Libor CHF neu festgelegt. "Dabei können die Kreditnehmer jedes Mal in ein Euro-Darlehen wechseln oder die Hypothek ohne Vorfälligkeitsentschädigung teilweise oder vollständig tilgen", erläutert Raich. "Damit eigenen sich Franken-Darlehen auch als Zwischenfinanzierung für Kunden, die eine neue Immobilie erwerben wollen, ihre alte aber noch nicht verkauft haben."

Bereits von 2002 bis 2007 waren Franken-Darlehen heiß begehrt. Denn die Alpenwährung fiel in dieser Zeit kontinuierlich gegen den Euro. "Für deutsche Immobilienbesitzer schrumpfte deshalb die effektiv zu tilgende Schuldsumme von Jahr zu Jahr", sagt Dieter Thomaschowski, Geschäftsführer des Analysehauses Investment Reserach in Change IC.

Das änderte sich als 2007 die Spekulationsblasen an den Eigenheimmärkten in den USA, Großbritannien, Irland und Spanien platzten. Investoren schichteten aus Euro, Dollar  und Pfund in Franken um - und flüchteten schließlich panisch in die eidgenössische Währung als 2008 die Finanzkrise und anschließend die Staatsschuldenkrise in Europa ausbrach. Von 2007 bis zum Sommer 2011 wertete die eidgenössische Währung gegenüber dem Euro um 63,3 Prozent auf.

Notenbank verteidigt Mindestkurs

Kostete vor fünf Jahren ein Franken nur 0,60 Euro, waren es im August vergangenen Jahres 98 Cent. Ein Alptraum für die Schweizer Konzerne, die ihre Waren größtenteils in die Eurozone exportieren. Im September 2011 intervenierte deshalb die Nationalbank, legte den Mindestkurs von 1,20 Franken fest - und verteidigt ihn seither erfolgreich.

Eigenheimerwerber, die Frankendarlehen aufgenommen hatten, traf die Franken-Aufwertung nicht sonderlich stark - wenn sie rechtzeitig die Reißleine zogen und in einen Euro-Kredit wechselten. "Fremdwährungsdarlehen sind deshalb nur für Immobilienbesitzer geeignet, die über genügend Zeit und Wissen verfügen, um die Entwicklung an den Devisenmärkten verfolgen und beurteilen zu können", sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Derzeit sieht es allerdings so aus, als könne eine Spekulation mit einem Franken-Ddarlehen kaum fehlschlagen, meint der Bremer Landesbanker Hellmeyer. "Die Schweizer Notenbank hat klar gemacht, dass sie eine Aufwertung ihrer Währung gegen den Euro nicht zulässt."

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