Sonntag, 15. Dezember 2019

Immobilienkauf Die Niedrigzinsfalle

Steigende Risiken: Was beim Immobilienkauf schief gehen kann
DPA

2. Teil: Nicht auf günstige Zinsen hereinfallen

"Langfristig besteht eindeutig ein Zinsänderungsrisiko", sagt Stefan Gawarecki, Vorstandssprecher beim Finanzdienstleister Dr. Klein. "Dass die Zinsen über mehrere Jahre auf dem aktuell historischen Niveau verharren, ist sehr unwahrscheinlich." Gawarecki empfiehlt deshalb, bei der Finanzierung Sondertilgungsrechte zu vereinbaren, um die Restschuld bei der Verlängerung möglichst gering zu halten. Zudem rät er zu möglichst langen Zinsbindungen und hohen Tilgungsraten. Der Grund: "Aufgrund des niedrigen Zinsniveaus entstehen bei sehr geringen Tilgungen enorm lange Gesamtlaufzeiten von bis zu 40 Jahren", so der Experte.

Damit spricht er ein Problem an, das den wenigsten Käufern bewusst sein dürfte: Die in Deutschland übliche Immobilienfinanzierung per Annuitätendarlehen führt dazu, dass sich die Kreditlaufzeit verlängert, wenn die Zinsen fallen und alle anderen Parameter - vor allem also die anfängliche Tilgungsrate - unverändert bleiben. Wer sich derzeit von den günstigen Bauzinsen zum Kauf verleiten lässt, dem droht also womöglich erst in Jahrzehnten ein böses Erwachen. Und der Reiz ist groß, denn Finanzierungen sind momentan schon zu Zinsen von weniger als 3 Prozent zu bekommen.

Eine gefährliche Falle, in die nach Beobachtung von Stephan Scharfenorth auch immer mehr unerfahrene Verbraucher und Familien mit kleineren Haushaltseinkommen tappen. "Von den niedrigen Kreditraten angelockt erfüllen sie sich den Traum von den eigenen vier Wänden", sagt der Chef der Plattform Baufi24.de. "Bedenklich ist in dem Zusammenhang, dass auf der anderen Seite einige Kreditinstitute und Versicherer das Hypothekengeschäft als neue Wachstums- oder Kompensationsmöglichkeit erkannt haben."

Das drohende finanzielle Unheil lässt sich sehr präzise berechnen. Am Beispiel des Projektes "Lux" etwa, das Triple A am Neustädtischen Kirchplatz in Berlin plant. Die Wohnungen dort haben eine Durchschnittsgröße von 120 Quadratmetern und werden im Schnitt für 6700 Euro pro Quadratmeter veräußert. Kauft sich Max Mustermann also ein beispielhaftes Appartement im "Lux", so müsste er dafür rund 800.000 Euro bezahlen.

Von Anfang an höhere Kreditraten vereinbaren

Angenommen Mustermann hat 200.000 Euro gespart und lässt sich die noch fehlenden 600.000 Euro als Kredit mit zehn Jahren Laufzeit von einer Bank geben. Dann könnte er bei einem Zins von 2,94 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent auf eine monatliche Rate von lediglich 1970 Euro kommen. Zum Vergleich: Im Jahr 2000, bei einem Hypothekenzins von 6 Prozent und einer Tilgungsrate von einem Prozent, hätte die Kalkulation noch eine Monatsrate von 3500 Euro ergeben.

Das Problem ist allerdings: Die Laufzeit der Finanzierung betrug vor zwölf Jahren lediglich 33 Jahre. Aktuell dagegen hätte Herr Mustermann 50 Jahre lang an dem Darlehen zu knabbern. Ausreichend Zeit also für jede Menge Zinserhöhungen oder andere störende Ereignisse, wie etwa ein Jobverlust oder ähnliches.

Insbesondere ein Zinsanstieg kann es in sich haben. Schon bei einem Plus von 2 Prozentpunkten wüchse die monatliche Rate auf 2852,27 Euro an. Gehen die Zinsen um 4 Prozentpunkte nach oben, wären jeden Monat sogar 3736,18 Euro fällig.

Für Baufi24-Chef Scharfenorth steht fest: Wer sich die höheren Raten nicht leisten kann, sollte schon jetzt die Finger von der Immobilie lassen. Mehr noch, er rät Hauskäufern und Bauherren, schon im gegenwärtig günstigen Umfeld höhere Raten zu kalkulieren und eine höhere Anfangstilgung zu vereinbaren. "Grundsätzlich erachte ich eine Leistungsfähigkeit von mindestens 6 Prozent für notwendig, besser sind 7 Prozent", sagt Scharfenorth. "Das verkürzt die Laufzeit enorm und schafft Spielraum." Steigen die Zinsen, so der Experte, dann kann das jederzeit durch eine Reduzierung der Tilgung abgefedert werden.

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