Dienstag, 24. September 2019

Niedrige Aktienkurse Immobilienkauf mit Preisabschlag

Gemessen am Substanzwert sind die Aktien vieler Immobiliengesellschaften zurzeit enorm günstig zu haben. Analysten raten daher bei vielen Papieren zum Kauf. Insbesondere bei zwei Gesellschaften spricht jedoch einiges dagegen.

Hamburg - Der Immobilienkauf ist bei Anlegern en Vogue, seit Beginn der Wirtschaftskrise flüchten sie mit ihrem Geld in die als sicher geltende Anlageklasse. Die Preise für Häuser, Wohnungen und Gewerbeobjekte sind deshalb vielerorts bereits stark gestiegen.

An der Börse allerdings können Immobilien zurzeit mit teils gewaltigen Preisabschlägen erworben werden. Und zwar verpackt in Immobilienaktiengesellschaften. Wer deren Kurse mit dem Substanzwert der Unternehmen ("Net Asset Value", "NAV") vergleicht, stellt fest: In vielen Fällen verfügen die Konzerne über Objektbestände, deren Wert den aktuellen Börsenwert bei weitem übersteigt.

Die Aktie der Bonner IVG Immobilien AG Börsen-Chart zeigen etwa notiert nach Berechnung des Bankhauses Lampe derzeit bei etwa 30 Prozent ihres NAV. Bei der Gagfah Börsen-Chart zeigen sind es ebenfalls knapp 30 Prozent, bei der DIC Asset AG Börsen-Chart zeigen immerhin knapp 40 Prozent. Nennenswerte Abschläge gibt es laut Bankhaus Lampe zudem bei weiteren Branchenvertretern wie der Patrizia Immobilien AG Börsen-Chart zeigen, der TAG Börsen-Chart zeigen sowie der Alstria Office Reit AG Börsen-Chart zeigen.

Die Papiere reizen also zum Kauf. Ohnehin gilt das indirekte Investment über Aktien oder auch offene Immobilienfonds für Privatanleger als eine der am besten geeigneten Formen der Anlage, wenn das Geld in Immobilien fließen soll. Der Grund: Die Risikostreuung stimmt in der Regel und das Investment bietet die notwendige Flexibilität, kann bei Bedarf also auch rasch wieder aufgelöst werden. Im Gegensatz zu geschlossenen Fonds halten sich zudem die Kosten in Grenzen. Zu dem Ergebnis kam zuletzt vor wenigen Tagen eine Studie der International Real Estate Business School (Irebs) der Uni Regensburg.

Wer genau hinschaut, stellt allerdings fest, dass die derzeit günstigen Bewertungen allein als Auswahlkriterium der Immobilienaktien kaum taugen. Denn ausgerechnet jene Firmen, die mit dem größten Preisabschlag reizen, zählen nicht gerade zu den Favoriten von Aktienexperten.

Hohe Verschuldung bereitet Sorgen

Im Gegenteil: Analyst Frank Neumann vom Bankhaus Lampe rät aufgrund der Kennzahlen zurzeit zwar bei allen Immobilienaktien zum Kauf. Bei der IVG sowie der Gagfah ist er jedoch skeptisch. "Die Gesellschaften mit den höchsten Kursabschlägen sind auch jene, auf denen ein besonders großer Schuldenberg lastet", sagt er. "Das gilt auch für IVG und Gagfah." Nach Angaben von Neumann scheuen Anleger aufgrund der Bankenkrise und der absehbaren Zurückhaltung des Sektors bei der Darlehensvergabe Unternehmen mit hohen Verbindlichkeiten. Das, so der Experte, sei einer der Gründe für die niedrigen Kurse dieser Firmen.

Das sieht auch Kai Klose, Experte von der Berenberg Bank, so. "Die Verschuldung der Immobilien-AGs mag noch sich im Schnitt noch im Rahmen des vertretbaren bewegen", sagt der Analyst. "Als Überbleibsel aus dem Immobilienboom vor der Wirtschaftskrise ist der Verschuldungsgrad der Branche insgesamt aber immer noch hoch. Für viele Investoren stellt das angesichts der Bankenprobleme ein latentes Risiko dar, aufgrunddessen sie sich derzeit mit Investments bei Immo-AGs zurückhalten."

Ein Grund ist, dass der hohe Fremdkapitalstand im Immobilienmarkt tendenziell das Preisniveau belastet. Denn sobald Kredite nicht bedient werden können, drohen Zwangsverwertungen von Objekten - mit entsprechend negativem Einfluss auf die Preise.

Die Gefahr sieht auch die Immobilienberatungsgesellschaft DTZ, die gerade ihren Ausblick für das laufende Jahr veröffentlicht hat. Darin prognostiziert DTZ mit Blick auf die bevorstehende Regulierung der Banken in Europa, dass das dort verfügbare Fremdkapital um 1,5 bis drei Billionen US-Dollar zurückgehen wird. "Dies wird einen negativen Einfluss auf die Kreditvergabe für Immobilien haben", so die Gesellschaft.

DTZ spricht von einer Finanzierungslücke innerhalb Europas, die bis 2014 auf 249 Milliarden US-Dollar anwachsen könnte. "Die Bankenregulierung erhöht die Risiken für den Immobiliensektor", sagt dazu Hans Vrensen, Global Head of Research bei DTZ. "Wir gehen aber davon aus, dass neues Eigenkapital und Geldgeber außerhalb des Bankensektors die Lücke für die nächsten drei Jahre schließen werden." Allerdings, so Vrensen, werden sich die Preise anpassen müssen, um attraktiv für potenzielle Kapitalgeber zu werden.

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