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Hotels: Was Investoren wollen

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Hotel-Investments Kein Zimmer frei

Hotels gelten als Exoten unter den Immobilieninvestments. Doch gerade jetzt greifen ausländische Investoren in Deutschland zu. Privatanleger allerdings finden nur schwerlich einen Eingang in diese Welt. 
Von Arne Gottschalck

Hamburg - Die Farben weiß und braun überlagern alles. Weiß die Tische und die Wände, braun die Hängelampen und die geschwungene Bar. Alles schlicht, alles skandinavisch. Wem das Hotel gehört, es dürfte den Gästen, die die Nacht im Scandic Berlin Potsdamer Platz verbringen, egal sein. Sollte es aber nicht.

Denn Hotels sind inzwischen nicht nur für Ruhesuchende und Designfreunde von Interesse, sondern auch für Investoren. So kaufte die Wenaasgruppen A/S aus Norwegen erst im Dezember vergangenen Jahres eben jenes Scandic vom damaligen Eigentümer SNS Property Finance. Eine Transaktion, wie sie 2011 häufig vorkam. "Mit einem Volumen von 1,1 Milliarden Euro ist das Jahr 2011 für den deutschen Hotelinvestmentmarkt positiv verlaufen", sagt Olivia Kaussen, die der Hotelsparte bei CBRE Deutschland vorsteht. Das entspricht einem Plus von 19 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. "Deutschland ist nach wie vor einer der wichtigsten Hotelinvestmentmärkte in Europa." Besonders Einzelinvestoren greifen zu. So wie Wenaasgruppen, die sich 2010 mit dem Radisson Blu in Düsseldorf bereits ein Hotel sicherte.

Findige Investoren

Ausländische Investoren waren 2011 für 61 Prozent des Gesamttransaktionsvolumens verantwortlich, 2010 waren es 66 Prozent, so eine Studie des Maklerhauses Jones Lang Lasalle. Deutsche Investoren stehen Hotelimmobilien nicht ganz so offen gegenüber. Doch in der Summe lasse das Interesse "auf die hohe Attraktivität des deutschen Hotelimmobilienmarkts (...) seitens der aus dem Ausland kommenden Anleger schließen", heißt es in einem Bericht des Immobilienberaters Colliers International.

Die Attraktivität zeigt sich vor allem auch in den Übernachtungszahlen. 2010 war ein Rekordjahr für den Tourismus in Deutschland. 380,3 Millionen Übernachtungen gab es, der höchste Wert seit 1992. Und auch, wenn das Statistische Bundesamt die Zahlen für das Jahr 2011 noch nicht vorgelegt hat; Experten rechnen damit, dass es so weiter geht. So sollen auch die Ausgaben der ausländischen Touristen in Deutschland 2012 nochmals steigen, rechnet die Commerzbank in einer Studie vor. Über 28 Milliarden Euro sollen es der Erhebung zufolge sein. Und das ist gut auch für Deutschlands Hotels.

"Ich erwarte, dass das Interesse an Hotelimmobilien in Deutschland auch 2012 anhalten wird", erklärt daher Fabian Hinrichs von der internationalen Wirtschaftskanzlei DLA Piper, die auch viele Hotelimmobilientransaktionen betreut. "Das Land gilt als sicherer Hafen und ist deshalb gerade für ausländische Investoren interessant." Diese Einschätzung spürt man auch bei Invesco Real Estate. Das Unternehmen hatte zuerst nur einen Fonds aufgelegt, der Hotels in Europa bündelte. Doch die Nachfrage war laut Ascan Kókai so groß, dass ein zweiter folgte. Kókai ist bei Invesco Real Estate für den Bereich Hotel Fund Management zuständig. "Zuletzt hatten wir dafür fünf Hotels der NH-Kette in Deutschland und Österreich gekauft. Denn wir halten den deutschen Markt auch weiterhin für interessant." Interessant, aber auch komplex.

Fragile Investments

Bricht zum Beispiel die Konjunktur ein, ist das Wochenende in München oder Hamburg schnell storniert, nicht aber der Mietvertrag für eine Büroebene. Hoteliers buhlen um Mieter für wenige Tage, so lautet ein Branchenbonmot. Und der Markt ist klein. Obwohl in Deutschland 2011 Hotels im Wert von über einer Milliarde Euro verschoben wurden, sind das nur 5 Prozent des gesamten Gewerbeimmobilienmarkts, rechnet Colliers International vor.

"Hotels sind kein einfaches Investment", nickt Hinrichs. "Viele Banken haben sich auf klassische Büroimmobilien konzentriert und tun sich entsprechend schwer mit der Finanzierung von Hotels. Finanzierung und Erwerb solcher Spezialimmobilien setzen eine genaue rechtliche und wirtschaftliche Prüfung voraus. Neben der Lage des Hotels, den Management- oder Pachtverträgen, bedarf es einer genauen Untersuchung des Hotelbetreibers und -konzepts." Das wird auch in der Praxis erkannt. "Wir hatten schon vermögende Einzelpersonen, die den Erwerb eines konkreten Hotels ins Auge gefasst hatten, die endgültige Kaufentscheidung aber erst nach zweitätiger Besichtigung und Standortprüfung vor Ort treffen wollten. (...)" Kókai fasst es etwas kürzer: "Bei einer Logistikimmobilie müssen Sie nicht viel über das Geschäft dahinter wissen. Bei Hotels schon. Passt zum Beispiel der Betreiber, ist es die richtige Marke, ist der Standort für das konkrete Hotel auch der richtige? Das erfordert viel Spezialwissen."

Offene Fonds öffnen sich - langsam

Außerdem sind Hotels teuer - zumindest als Direktinvestment für die allermeisten Anleger. Offene Immobilienfonds sind dagegen erschwinglich, doch ihnen sind Hotels nur eine Beimischung wert. Immerhin, ihr Gewicht an den Gesamtportfolios steigt langsam. 2007 lag es im Schnitt bei 3,32 Prozent, 2010 waren es 4,69 Prozent, wie die Agentur Scope Analysis belegt. Und es gibt offene Immobilienfonds, die Hotels deutlich mehr Gewicht beimessen. Der Axa Immoselect  zum Beispiel hat 7,4 Prozent seines Portfolios in diese Nutzungsrat investiert, der Degi Europa 9,1 und der Uni Immo Deutschland sogar 15,2 Prozent. Für Frank Billand, Mitglied der Geschäftsführung bei der Union Investment Real Estate, die richtige Entscheidung: "Hotelimmobilien haben die längste Vertragsrestlaufzeiten aller Immobilienarten bei Union Investment. Mit einer Vermietungsquote von 100 Prozent und Pachtvertragslaufzeiten von durchschnittlich 14,6 Jahren im gesamten Hotelportfolio erwirtschaften wir insgesamt einen relativ hohen Performancebeitrag. Wir hatten auch in den vergangenen Krisenjahren keinen Ausfall der Pachtzahlungen zu verzeichnen." Und weiter: "Den strategisch bedeutsamen Hotelanteil will Union Investment unter anderem durch den Kauf von Projektentwicklungen ausbauen. In Frage kommen Business-, Messe- und Flughafenhotels mit mindestens 120 Zimmern." Doch die ersten beiden Fonds befinden sich in der Liquidation, nur der Union-Fonds ist noch ohne Einschränkungen zu haben.

Geschlossene Fonds sind eine weitere Möglichkeit für ein Hotelinvestment. Doch auch die sind nicht so ohne weiteres zu handhaben, berichtet Heiko Löschen aus der Geschäftsführung der Vermögensverwaltung Packenius Mademann & Partner. Kommt ein Mandant "mit einem Produktangebot einer x-beliebigen Vertriebsadresse mit einem Prospekt für einen geschlossenen Fonds zu uns (…)," erzählt er, "raten wir in der Regel ab. Die Kostenstrukturen stehen häufig in einem krassen Missverhältnis zu Laufzeit und Ertragschancen."

Und Aktien von Hotel-Imperien wie dem Hilton ? Sie versprechen nicht das Maß an Sicherheit, das Investoren suchen. Was bleibt also für den Ottonormalanleger? Sein Geld stattdessen in ein schönes Wochenende zu investieren.

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