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Markt am Boden: Hauspreise in US-Metropolen

Foto: Ethan Miller/ AFP

US-Immobilienmarkt Hedgefonds wetten auf Wende für Hauspreise

Bringt 2012 die lang ersehnte Erholung des US-Immobilienmarkts, wo die Finanzkrise begann? Noch fallen die Preise auf breiter Front, in manchen Städten sind Häuser um gut die Hälfte billiger als im vergangenen Boom. Doch jetzt melden sich wieder Optimisten zu Wort - und setzen Geld ein.

Hamburg - Schlimmer kann es nun wirklich nicht mehr werden. So sehen es wohl die Experten von Goldman Sachs. "Der Boden der Hauspreise ist wahrscheinlich in Sicht", schreiben die Investmentbanker in einem neuen Bericht. Im kommenden Jahr würden sich Wohnimmobilien in den USA wohl noch um etwa 3 Prozent verbilligen, bevor sie sich im kommenden Jahrzehnt um rund 30 Prozent verteuern.

Die USA könnten es gebrauchen, und die Weltwirtschaft auch. Noch immer lasten die Folgen der geplatzten Spekulationsblase der 2000er Jahre auf den Vermögen der Privathaushalte, auf der Baubranche und auf den Aussichten für eine Belebung der Konjunktur. Der wichtigste Krisenherd, der den Weltenbrand der Finanzkrise entfachte, schwelt weiter.

Laut dem aktuellen Case-Shiller-Index (Zahlen für Oktober wurden Ende Dezember veröffentlicht) haben die US-Hauspreise auch in diesem Monat einen neuen Tiefpunkt markiert. Im Durchschnitt der 20 wichtigsten Metropolen sind sie seit April 2006 um 33 Prozent gefallen, in Las Vegas, Phoenix und Miami um mehr als die Hälfte. Der Monatswert von Oktober verschlechterte sich in 19 der 20 Städte gegenüber September; saisonbereinigt, weil der Herbst traditionell eine schwache Verkaufszeit ist, gab es immerhin viermal ein Plus.

Die Hoffnung, dass die Luft aus der Blase komplett entwichen sei und die Zeit für einen neuen Aufschwung komme, wurde schon oft geschürt. Doch nun wird das große Geld darauf gesetzt. Laut einem Bericht des "Wall Street Journal" investieren milliardenschwere Hedgefonds wie Caxton, SAC Capital, Avenue Capital oder Blackstone in die Branche, kaufen Aktien oder Anleihen von Hausbaufirmen und Hypothekenpapiere - der gleiche Stoff, der zuletzt noch als "toxisch" galt. "Wir sind jetzt Immobilienbullen", zitiert das Blatt Andrew Law, den Anlagechef von Caxton. "Ein Aufschwung wird kommen."

Immerhin einige Indikatoren taugen als Zeichen dafür. Der Überhang zum Verkauf stehender Häuser ist von bis zu vier Millionen in der Krise auf 2,5 Millionen geschrumpft. Statt zehn Monate - wie noch Ende 2010 - ist ein Haus im Durchschnitt nur noch für sieben Monate auf dem Markt. Im November waren 681.000 Baugenehmigungen für neue Häuser vergeben, ein Fünftel mehr als im Jahr zuvor - und im Vergleich zu nur 300.000 verkauften Neubauten in diesem Jahr, dem niedrigsten Wert seit Erhebung der Zahlen. Erstmals seit 2005 dürften die Investitionen in Wohnbauten 2011 einen positiven Beitrag zur Wirtschaftsleistung gebracht haben, auch die Beschäftigung am Bau nimmt wieder zu.

Kaufen oder mieten - irgendwo wohnen müssen die Menschen

"Angesichts zunehmender Einkommen und wachsender Bevölkerung ist der langfristige Ausblick optimistisch", heißt es in der Goldman-Studie. Die Erschwinglichkeit von Eigenheimen sei auf einem Rekordhoch, "wenigstens für diejenigen, die Zugang zu Krediten haben". Hypotheken mit 30-jähriger Laufzeit werden durchschnittlich nur noch zu 4 Prozent verzinst. Die Immobilienexpertin Ivy Zelman, die vor dem Platzen der Preisblase gewarnt hatte, sieht nun steigende Mieten als Antrieb, warum viele sich für einen Hauskauf entschieden. Wohnen müssen die Menschen irgendwo. Das werde die Erholung der Preise antreiben, allerdings nicht sehr schnell.

"Die meisten guten Nachrichten beschränken sich auf Mehrfamilienhäuser", kommentiert David Blitzer, Chef des Indexkomitees von Standard & Poor's, das den Case-Shiller-Index veröffentlicht. Das könnte man als Zeichen deuten, dass weiterhin eher in Mietobjekte investiert wird, weil es an möglichen Käufern für Eigenheime mangelt - der übliche Weg, Altimmobilien zu verkaufen und den Erlös in ein neues Objekt zu stecken, ist angesichts der Überschuldung und der gefallenen Preise vielen Eigentümern verbaut.

Der Ökonom Dean Baker vom Washingtoner Centre for Economic and Policy Research, der schon 2002 vor der Spekulationsblase warnte, hält die Kaufpreise in manchen Städten immer noch für zu hoch. In Tampa oder Las Vegas sei zwar die Luft aus der Blase entwichen, in kalifornischen Zentren wie San Francisco oder Los Angeles aber lägen die Preise immer noch 30 bis 50 Prozent über ihrem Niveau Mitte der 90er Jahre. Auch im Vergleich zu den Mieten sei dort noch Luft nach unten.

"Das derzeitige Muster langsam sinkender Häuserpreise wird uns wahrscheinlich ins kommende Jahr begleiten", schließt Baker. Er verweist auf das riesige "Schatteninventar" unverkaufter Häuser, die nicht auf den Markt gelangen, weil ein Verkauf aus verschiedenen Gründen unmöglich ist - aber trotzdem durch ihre pure Existenz die Preise drücken. Immer noch stehen rekordverdächtige 14 Prozent aller Wohneinheiten leer.

Bisher habe sich der Optimismus für seinen Hedgefonds noch nicht ausgezahlt, räumt Avenue-Capital-Manager Marc Lasry gegenüber dem "Wall Street Journal" ein. "Wir waren sechs Monate zu früh dran." Aber der Aufschwung werde dennoch kommen. Und zwar 2012.

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