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Checkliste Baufinanzierung: Darauf kommt es an

Foto: Angelika Warmuth/ picture-alliance/ dpa

Baugeld Kommt bald der Zinsanstieg?

Extrem niedrige Zinsen reizen Anleger und Selbstnutzer seit Monaten zu Investitionen auf dem Immobilienmarkt. Künftig könnte sich das jedoch ändern - eine Ursache dafür ist ausgerechnet die lockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank.

Hamburg - Immobilienkäufer und Bauherren, so scheint es, zählen zu den Gewinnern der Euro-Schuldenkrise. Denn die Unsicherheiten auf den Finanzmärkten treiben viele Anleger in den vermeintlich sicheren Hafen deutscher Staatsanleihen. Folge: Die Rendite der Papiere, die als wichtige Richtgröße für die Konditionen der Baufinanzierung gilt, sinkt.

Tatsächlich befinden sich die Renditen deutscher Staatspapiere seit Monaten auf historisch niedrigem Niveau. Die Bundesbank etwa gab die Durchschnittsrendite aller börsennotierten Bundeswertpapiere Anfang der Woche mit knapp 1,7 Prozent an. Die Rendite der vielbeachteten Papiere mit zehnjähriger Laufzeit schwankt um den Wert von 2 Prozent.

Ähnlich sieht es bei den Hypothekenzinsen aus. Der FMH-Index, der die effektiven Zinskonditionen zahlreicher Banken zusammenfasst, notiert aktuell für Finanzierungen mit einer Laufzeit von zehn Jahren bei lediglich knapp 3,3 Prozent. Bei 15 Jahren Laufzeit sind es etwas mehr als 3,7 Prozent.

Wie günstig derzeit Baufinanzierungen zu haben sind, ist auch dem Monatsbericht der Bundesbank zu entnehmen. Dort wird der Effektivzins für neue Baukredite mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren für den September 2010 auf 3,77 Prozent beziffert. Zum Vergleich: Im September 2008 waren es noch 5,21 Prozent.

Tatsächliche Zinsen höher als "Schaufensterzinsen"

Ein wenig täuschen die günstigen Konditionen allerdings. Denn welchen Zins ein Immobilienkäufer tatsächlich zahlt, hängt vor allem davon ab, wie viel Erspartes er in die Finanzierung seines Objektes einbringen kann. Als Faustregel gilt: Je mehr Eigenkapital (EK), desto günstiger die Hypothekenzinsen. Denn das Risiko für die Bank sinkt mit jedem Euro, den der Käufer an eigenem Geld zwischen den Kreditbetrag und den Kaufpreis legt.

Was das in Zahlen bedeutet, rechnet FMH-Chef Max Herbst für ein Beispiel mit einem Immobilienkaufpreis von 250.000 Euro und 2prozentiger Tilgung vor: Steht der FMH-Index bei zehnjähriger Zinsbindung in diesem Fall bei 3,25 Prozent, so zahlt ein Hauskäufer, der für die Hälfte des Kaufpreises Erspartes aufbringt, einen Effektivzins von 3,27 Prozent. Verfügt der Käufer lediglich - wie nicht selten der Fall - über 20 Prozent EK, so steigt der Zins auf 3,46 Prozent. Und bei vollständiger Fremdfinanzierung sind 4,1 Prozent Effektivzins fällig.

Ähnlich das Bild bei gleichen Annahmen und 15 Jahren Zinsbindung: Ein FMH-Indexwert von 3,74 Prozent bedeutet für Häuslebauer mit 20 Prozent EK einen Effektivzins von 3,94 Prozent. Für 100-Prozent-Finanzierer sind es 4,58 Prozent.

Trotz allem bewegen sich aber auch diese tatsächlich anfallenden Zinssätze auf historisch niedrigem Niveau. "Aktuell liegt der von uns anhand rund 10.000 Finanzierungen ermittelte tatsächliche Baufinanzierungszins im Mittel bei 3,32 Prozent", sagt Stephan Gawarecki, Vorstandsprecher des Baufinanzierers Dr. Klein & Co. "Angebote für Kunden mit guter und sehr guter Bonität liegen selbstverständlich unter diesem Wert."

Warum die Zinsen bald steigen könnten

Die Frage ist, wie es mit den Zinsen künftig weitergeht, und darüber sind die Experten durchaus geteilter Ansicht. Einige erwarten vorläufig weiterhin günstige Konditionen. "Die Zinsen für Baugeld sind derzeit historisch niedrig", sagt etwa Christian Kraus, Sprecher des Baufi-Vermittlers Interhyp. "Das wird auch mittelfristig so bleiben, denn - wie auch die jüngste Leitzinssenkung nochmal verdeutlich hat - die EZB setzt alles daran, die Zinsen in Euro-Land grundsätzlich sehr tief zu halten." Auch Kai Oppel von Baugeldvermittler Hypothekendiscount meint: "Mit Blick auf die Unwägbarkeiten bei der Konjunktur und auf den Finanzmärkten ist zu Jahresbeginn nicht mit deutlich steigenden Zinsen zu rechnen."

Anderen Fachleuten zufolge könnte die jüngste EZB-Politik aber auch das genaue Gegenteil signalisieren, nämlich einen möglichen Anstieg der Hypothekenzinsen. Der Grund: Zwischen der Zinsvorgabe der EZB und dem Zinsniveau bei Immobiliendarlehen gibt es keine direkte Verbindung. Marktbeobachter sprechen lediglich von einem psychologischen Zusammenhang. Und der kann sich auf verschiedene Weise auswirken.

"Als die EZB die Leitzinsen erhöhte sind die Hypothekenzinsen leicht gefallen", erläutert FMH-Chef Herbst. "Angesichts der Zinssenkung sollte man jetzt froh sein, wenn sie nicht steigen." Die Leitzinssenkung, so Herbsts Begründung, deutet zurzeit darauf hin, dass die EZB die Kontrolle der Inflationsrate nicht so Ernst nimmt. Und genau das könnte Zinserhöhungen am Kreditmarkt zur Folge haben.

Dr.-Klein-Vorstand Gawarecki ist ähnlicher Ansicht. "Zwei Entwicklungen deuteten schon im November an, dass die Talfahrt der Finanzierungskosten möglicherweise bald ein Ende hat", sagt er . "Zum einen blieb der Bund auf Staatsanleihen im Wert von rund 2,1 Milliarden Euro, die er neu ausgeben wollte, sitzen. Die fehlende Nachfrage deutet darauf hin, dass Investoren auch von Deutschland künftig eine höhere Rendite erwarten." Zusätzlich, so Gawarecki, werden sich die Kreditkosten durch die neuen Regelwerke zur Sicherung der Finanzbranche, Stichwort Basel III, Stichwort Solvency II, verteuern. "Banken müssen Darlehen künftig mit mehr Eigenkapital unterlegen", sagt der Fachmann. "Dies gilt auch für Versicherungen, bei denen sich Banken refinanzieren."

Kaufinteresse treibt Immobilienpreise weiter in die Höhe

In Summe werden sich daraus, unabhängig vom Zinsniveau, die Kosten für alle Baufi-Darlehen erhöhen, so Gawarecki. "Die Kosten für langfristige Darlehen werden allerdings überproportional steigen", sagt er. "Für angehende Eigenheimbesitzer bedeutet dies, dass sie sich heute ihr Darlehen mit möglichst langer Zinsbindung sichern sollten."

Von einer anderen Seite entsteht zurzeit ebenfalls milder Handlungsdruck für angehende Immobilienkäufer: Die Preise in begehrten Lagen steigen angesichts der großen Nachfrage nach wie vor an. Das ergab gerade der Hypoport-Hauspreisindex für den Monat November. Demnach stiegen die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser zuletzt am stärksten. Aber auch Bestandshäuser und Eigentumswohnungen wurden erneut teurer.

"Vor allem in wirtschaftsstarken Standorten und Ballungsräumen sind die Wohnimmobilienpreise im Durchschnitt gestiegen", sagt Robert Anzenberger, Vorstand des Immobilienvermarkters Planethome. Er erwartet, dass der Preisanstieg vorläufig anhalten wird, was unter anderem daran liege, dass angesichts des günstigen Zinsniveaus und mangels attraktiver Anlagealternativen immer mehr Investorengeld in den Immobilienmarkt fließt. "Allein im ersten Halbjahr 2011 haben sich 15 Prozent mehr aus Investitionsgründen zum Kauf einer Eigentumswohnung entschlossen als im gleichen Vorjahreszeitraum", sagt Anzenberger. "Das ergab eine Auswertung aller bundesweiten Wohnimmobilientransaktionen unseres Unternehmens."

Seine Prognose lautet daher: "Aufgrund der Euro- und Schuldenkrise wird die Inflationsangst noch einige Zeit anhalten und die Flucht in Sachwerte wie Wohnimmobilien weiter begünstigen." Das, so Anzenberger, könne in ohnehin nachgefragten Lagen und Standorten die Preise für Wohnimmobilien weiter erhöhen.

Dafür sprechen auch aktuelle Zahlen der Landesbausparkasse (LBS) Bayern, die sich angesichts der Euro-Schuldenkrise offenbar über eine Flut neuer Kunden freuen kann. Wie die LBS am Dienstag mitteilte, wird die Bausparsumme der neu abgeschlossenen Verträge 2011 erstmals in der Unternehmensgeschichte acht Milliarden Euro übertreffen, was einer Steigerung um 4,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Auch bei der Zahl der Neukunden werde mit voraussichtlich 108.500 bis zum Jahresende eine Rekordhöhe erreicht, heißt es. Das seien 28 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Aussichten für das Geschäft seien auch im kommenden Jahr insgesamt gut.

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