Immobilienfonds Das neue Fundament

Immobilienfonds im Wert von 6,5 Milliarden Euro werden derzeit abgewickelt. Und weitere Anleger warten darauf, auf ihre gut 18 Milliarden Euro in derzeit geschlossenen Fonds zugreifen zu können. Kann eine gesetzliche Neuregelung verhindern, dass die Fonds unter dem Ansturm enttäuschter Investoren einknicken?
Von Arne Gottschalck
Solide Bauweise: Inwieweit die neuen Gesetzesregelungen die brüchig gewordene Assetklasse Immobilienfonds stabilisieren kann, wird sich erst noch zeigen

Solide Bauweise: Inwieweit die neuen Gesetzesregelungen die brüchig gewordene Assetklasse Immobilienfonds stabilisieren kann, wird sich erst noch zeigen

Hamburg - Es ist keine leichte Zeit für Anhänger offener Immobilienfonds. Nicht nur dass die durchschnittliche Wertentwicklung mit 1,3 Prozent deutlich hinter den Zahlen der Vergangenheit zurückfiel. Zuvor erwirtschafteten die Fonds im Schnitt der vergangenen fünfzehn Jahre 4,1 Prozent pro Jahr.

Nein, auch ein gutes halbes Dutzend dieser Fonds wird derzeit abgewickelt - im Wert von gut 6,5 Milliarden Euro. Und weitere knapp 18 Milliarden Euro der insgesamt rund 85 Milliarden Euro Anlegergelder in dieser Assetklasse stecken nach wie vor fest, weil die Anbieter die Fondsanteile der fraglichen Fonds noch immer nicht zurücknehmen. Sie werden in den kommenden Monaten über die Zukunft der betroffenen Fonds entscheiden.

Wichtiger für die Anlageklasse sind allerdings neue generelle Regelungen, die dafür sorgen sollen, dass die Fonds nicht unter dem Ansturm der Investoren einknicken und die Ausgabe Herausgabe der Anteilsscheine aussetzen müssen.

"Die neuen Regeln für offene Immobilienfonds ab spätestens dem 1. Januar 2013 werden vor allem dazu führen, dass die Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften die Liquidität der Fonds wesentlich besser planen können", erklärt Felix Fortelka vom Fondsverband Bundesverband Investment und Asset Management (BVI). "Überraschend hohe Mittelabflüsse wie im Herbst 2008 im Zuge der Lehman-Pleite werden dadurch wesentlich unwahrscheinlicher. Für den Anleger bedeutet das stabilere Produkte, die durch den halbjährlichen freien Verfügungsrahmen von 30.000 Euro dennoch flexibel bleiben". Das klingt gut. Und wird zumindest in Teilen auch von anderen gesehen. "Kurzfristig sind die neuen Regelungen ein Segen für die Branche", sagt Steffen Sebastian, Professor am Institut für IREBS Immobilienwirtschaft & Center of Finance der Universität Regensburg. Und Michael Reuss von der Vermögensverwaltung Huber, Reuss & Kollegen ergänzt: "Die Neuregelung geht grundsätzlich einmal in die richtige Richtung. Es kann ja nicht sein, dass der ein oder andere Investor den offenen Immobilienfonds als Festgeldersatz verwendet hat."

Verlorenes Vertrauen kehrt nur langsam wieder zurück

Torsten Knapmeyer, Geschäftsführer Deka Immobilien und WestInvest und damit verantwortlich für eine Reihe von Immobilienfonds, die nicht geschlossen sind, sagt: "Wir begrüßen ausdrücklich die neuen gesetzlichen Regelungen zu Offenen Immobilienfonds, da diese die Langfristigkeit der Anlage unterstreichen."

Doch bevor die Früchte der Reform geerntet werden können, muss die Branche ihre Hausaufgaben zu machen. "Mittel- und langfristig müssen sich alle Anbieter wieder darauf besinnen, was ein offener Immobilienfonds sein muss: ein risikoarmes Produkt für konservative Anleger", so Sebastian. "Darin liegen eigentlichen großen Stärken des Produkts." Ein Automatismus ist das beileibe nicht. Denn verlorenes Vertrauen, das lehren die die Börsen seit Jahrzehnten, muss mühsam zurückerarbeitet werden. Genau das fehlt aber vielen Investmentexperten derzeit.

"Wir nutzen diesen Anlageklasse bereits seit längerer Zeit nicht mehr aktiv", sagt zum Beispiel Heiko Löschen von der Vermögensverwaltung Packenius, Mademann & Partner. Und Vermögensverwalter Reuss ergänzt: "Es müssen erst vertrauensbildende Maßnahmen erfolgen, bevor die Anleger wieder in diese Anlageklasse zurückkehren. Wir werden uns erst einmal die Praxistauglichkeit der neuen Regeln anschauen sowie die Verwerfungen in den Euro-Peripherie-Ländern und die dortigen Immobilienmärkte abwarten, bevor wir eventuell in diese Anlageklasse wieder investieren."

Qualität - mehr als nur Verkaufsstärke?

Und das bedeutet, dass die Investoren wie Reuss oder Löschen auch weiterhin unter anderem auf die Liquidität der Fonds achten werden. Denn genau an diesem Kriterium scheiterten die Fonds, die derzeit abgewickelt werden; sie konnten nicht die erforderliche Liquidität aufbauen. "Wir haben es mit einer vertriebsinduzierten Marktbereinigung zu tun", sagte Scope-Analystin Sonja Knorr jüngst gegenüber manager magazin online. Sie ist sich sicher: "Am Ende werden die Fonds überleben, die über die erforderliche Verkaufsstärke verfügen."

Zumindest für Deka-Mann Knapmeyer wäre dies keine schlechte Nachricht: "Wir gehen davon aus, dass sich die Marktbereinigung bei Offenen Immobilienfonds fortsetzt. Für richtig konzipierte und stabil aufgestellte Fonds stellt dies jedoch keine Schwierigkeiten dar. Die Gespräche mit unseren exklusiven Vertriebspartnern, den Sparkassen, zeigen, dass Privatanleger nachwievor stabil konzipierten Produkten das Vertrauen schenken. Offene Immobilienfonds sind darauf ausgelegt, dass sie durch regelmäßige Mittelzuflüsse über mehrere Immobilienzyklen hinweg breit diversifizierte Immobilienportfolien aufbauen. Dafür ist ein starker Vertriebskanal, wie in unserem Fall die Sparkassen, wichtig."

Vertriebsstarke Fonds auf der einen, vertriebsschwache auf der anderen? Ein Zustand, der auch unter der Neuregelung andauern dürfte, so Löschen. Sie "wird aus unserer Sicht die Zweiteilung nicht beseitigen." Allerdings werde sich die Zusammensetzung der Anleger in dieser Anlageklasse wird sicher deutlich verändern. "Die großvolumigen Investoren, die die offenen Immobilienfonds als Parkposition für Liquidität als Festgeldersatz genutzt haben verschwinden. Gewollt sind ausdrücklich kleinere Investmentsummen mit langfristigem Anlagehorizont." Und Sebastian ergänzt: "Natürlich ist der Vertrieb wichtig und Fehlanreize in der Vertriebssteuerung können einen Offenen Fonds sehr schnell leerlaufen lassen - das gilt übrigens nicht nur für Immobilienfonds. Aber auch einige bankbasierte Fondsgesellschaften haben nur einen geringen Einfluss auf den Vertrieb beziehungsweise die Vertriebstochter des Konzern und müssen eigenständig attraktiv bleiben, um am Markt bestehen zu können."

Attraktivitätssteigerung als Kurs als Gebot der Stunde? Dazu gehört es auch, dass den noch geschlossenen Fonds die Wiedereröffnung gelingt und dazu weiter ihre Liquidität erhöht. Der SEB ImmoInvest beispielsweise hat dazu jüngst wieder Immobilien verkauft. Langfristig allerdings gehört mehr dazu, die Fondsgattung wieder aufzuhübschen. Löschen prognostiziert: "Der Markt wird sich in die Fonds mit einem guten Management und in die mit einem weniger guten unterteilen; so wie es immer schon war", sagt Löschen. "Allerdings werden aus unserer Sicht die Volumina deutlich zurückgehen und erst mit einem sehr langen Kontext und der Rückkehr von Vertrauen ist hier Wachstum möglich."

Und in der Zwischenzeit? Können offenbar trotz allem nur Immobilienfonds Immobilienfonds ersetzen. Vermögensverwalter Reuss: "Wir haben in 2007 alle offenen Immobilienfonds verkauft und nutzen seitdem keine offenen Immobilienfonds mit einer Ausnahme mehr. Die Ausnahme stellt der relativ junge Catella Max dar, der ausschließlich am Standort München und dort überwiegend in Wohnraum investiert. Wir haben uns für den Fonds entschieden weil er keine Altlasten hat, sehr transparent ist und die Mittelzuflüsse ganz streng regelt." Und Löschen sagt: "In Einzelfällen verwalten wir Altbestände, da aus unserer Sicht ein Ausstieg aus dieser Anlageklasse bei den von der Rücknahme durch die Fondsgesellschaft ausgeschlossenen Immobilienfonds bei den hohen Abschlägen an den an der Börse gestellten Kurse nicht sinnvoll ist. Der Abschlag auf die realen Werte im Fondsportfolio ist zu hoch." Tatsächlich - keine leichte Zeit für die Anhänger offener Immobilienfonds.

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