Immobilienboom in Deutschland Hohe Preise und andere Risiken

Aus Sorge um ihr Hab und Gut stecken Anleger seit Beginn der Finanzkrise immer mehr Geld in Häuser und Eigentumswohnungen. Die Folge sind teilweise erhebliche Preisanstiege. Experten zufolge sind das aber keineswegs die größten Risiken im aktuellen Marktgeschehen. 
Altbauwohnungen in Berlin: Anleger stecken ihr Geld zurzeit mit Vorliebe in Immobilien

Altbauwohnungen in Berlin: Anleger stecken ihr Geld zurzeit mit Vorliebe in Immobilien

Foto: Robert Schlesinger/ picture alliance / dpa

Hamburg - "Wie viele Wohnungen dürfen wir denn kaufen?" Garlef Kaché ist schon mehr als zehn Jahre im Immobiliengeschäft, aber so eine Frage wurde ihm vorher noch nie gestellt. "Es war kurz nach der Lehman-Insolvenz, als eine vermögende Kundin mit diesem Ansinnen an uns herantrat", erzählt der Leiter der Abteilung Wohnprojekte beim Hamburger Immobiliendienstleister Grossmann & Berger. "Genau zu der Zeit also, als die Nachfrage nach Immobilien sprunghaft angestiegen ist."

Der Experte spricht den Immobilien-Run an, der inzwischen seit fast drei Jahren anhält. Aufgeschreckt durch wiederholte Kursstürze an den Börsen und verfolgt von einer latenten Angst vor drohender Inflation treibt es immer mehr Anleger an den Immobilienmarkt. Mit zinsgünstiger Finanzierung kaufen sie Häuser und Wohnungen, zur Eigennutzung und als Kapitalanlage. Und sie erreichen damit vor allem eins: Die Preise steigen.

"Bei neuen Eigentumswohnungen haben wir in einigen Stadtteilen Hamburgs in den vergangenen vier Jahren Preisanstiege von bis zu 10 Prozent pro Jahr verzeichnet", sagt Experte Kaché. "In den guten Wohnlagen rund um die Alster sowie in Elb-Nähe sind die Preise um bis zu 30 Prozent nach oben gegangen."

Damit ist Hamburg keine Ausnahme. Vor allem im Westen Deutschlands zeigt sich dieser Trend in nahezu allen großen Städten. Ablesen lässt sich das zum Beispiel am Preisindex des Finanzdienstleisters Hypoport, der Daten aus dem gesamten Bundesgebiet erfasst: Der Index für Eigentumswohnungen bewegt sich zurzeit auf dem Niveau, das zuletzt vor drei Jahren erreicht wurde. Und der Index für neue Ein- und Zweifamilienhäuser hat im Juli den höchsten Stand seit Beginn der Messung im Jahr 2005 erreicht.

Für 360.000 Euro kaufen, für 640.000 Euro verkaufen

"Bei Eigentumswohnungen sieht man in allen Großstadtregionen deutliche Preissteigerungen", sagt Stephan Gawarecki, Vorstand der Hypoport-Tochter Dr. Klein & Co.. "Insbesondere in Hamburg und Berlin stellen wir Wertzuwächse im niedrigen zweistelligen Prozentbereich fest, die den Index signifikant über das Niveau von 2005 hinausgetragen haben." Bei Häusern beobachtet Gawarecki die gleiche Entwicklung, lediglich etwas abgeschwächt.

Tatsächlich erfasst der Aufwärtstrend offensichtlich nahezu das gesamte Marktgeschehen, vom Massengeschäft mit durchschnittlichen Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen bis zum oberen Segment der Luxusvillen und noblen Feriendomizile. Lediglich ländliche Regionen sowie weite Teile im Osten des Landes erfreuen sich seitens der Käufer eines geringeren Interesses, sagen Beobachter. Die Demografie sowie die ökonomischen Perspektiven dort sprächen schlicht gegen ein Investment.

Der Markt für Luxuswohnimmobilien dagegen hat 2010 deutlich angezogen, wie kürzlich der darauf spezialisierte Makler Dahler & Company meldete. Demnach stieg die Zahl der Transaktionen im vergangenen Jahr um 18,7 Prozent, der dabei erzielte Umsatz legte sogar um knapp 25 Prozent zu. Ohne Preissteigerungen wäre das kaum möglich: Der Durchschnittspreis einer Luxusvilla stieg laut Dahler & Company im vergangenen Jahr um 5,9 Prozent.

Auch die Immobiliengesellschaft der Landesbausparkassen, LBS-I, verzeichnet eine enorme Nachfrage. LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm beobachtet "in den meisten Bereichen Preissteigerungen". Gebrauchte Eigenheime etwa hätten im ersten Halbjahr 2011 mit im Durchschnitt 152.000 Euro etwas mehr als im Vorjahr gekostet, so Hamm. Neubauten seien mit rund 280.000 Euro bereits deutlich teurer geworden.

Zum Teil kommt es schon zu extremen Ausschlägen. Im Hamburger Stadtteil Rotherbaum etwa, einer Toplage der Hansestadt, kaufte Hanna P. (Name geändert) 2007 eine 135-Quadratmeter-Altbauwohnung mit fünfeinhalb Zimmern für 360.000 Euro. Nun steht der Verkauf des Objekts an - und ein Angebot über 640.000 Euro liegt bereits auf dem Tisch der Besitzerin.

10 Prozent Transaktionskosten - Zeitdruck ist für Käufer sehr gefährlich

Ein Plus von beinahe 80 Prozent innerhalb von rund vier Jahren - das ist zwar ein Extremwert, aber sicher kein Einzelfall. Nach einer soliden Marktentwicklung hört es sich allerdings nicht an. Kein Wunder also, dass manche Beobachter wie etwa der Kölner Vermögensverwalter Bert Flossbach bereits über die Möglichkeit einer Immobilienblase in Deutschland sinnieren.

Die meisten Experten jedoch wiegeln ab. "In Hamburg haben sich die Preise jahrelang so gut wie gar nicht bewegt", sagt zum Beispiel Garlef Kaché von Grossmann & Berger. "Erst durch den Anstieg der vergangenen drei Jahre haben wir den Anschluss an das Preisniveau von München gefunden."

Auch Kaché räumt ein, dass mancher Preis derzeit gezahlt wird, weil der Käufer auf einen weiteren Anstieg des Niveaus spekuliert. Und er gibt zu bedenken, dass so eine Kalkulation keineswegs in jedem Fall aufgehen muss. "Wenn die Forderungen der Verkäufer zu hoch werden, wird sich irgendwann kein Käufer mehr finden", sagt er. "Dann könnte mancherorts vielleicht ein kleines Bläschen platzen." Über den gesamten Markt betrachtet jedoch, so der Experte, sei die Preisentwicklung stabil und nachhaltig.

So sieht es auch Kai Enders, Vorstand Wohnimmobilien beim Hamburger Premiummakler Engel & Völkers. "Im internationalen Vergleich, in Relation etwa zu London oder Paris, sind Wohnimmobilien in den deutschen Wachstumsregionen und Großstädten im Schnitt immer noch günstig bewertet", sagt er. "Im Unterschied zu den Übertreibungen, die wir in den vergangenen Jahren in anderen Ländern gesehen haben, etwa im arabischen Raum, steht zudem echte Substanz hinter dem Kaufinteresse." Spekulanten, die Wohnungen noch in der Planungsphase kaufen, um sie dann vor Fertigstellung wieder zu veräußern, so Enders, gibt es hierzulande nicht.

Käufer sollten nichts überstürzen

Ganz ohne Sorge betrachten die Fachleute das aktuelle Marktgeschehen dennoch nicht. Denn in einer Situation, in der die Nachfrage nach Investitionsobjekten vielerorts das Angebot deutlich übersteigt, kann manche Kaufentscheidung leicht übereilt getroffen werden. Die nötige Sorgfalt bleibt dann gelegentlich auf der Strecke, sprich: Immobilien werden nicht eingehend in Augenschein genommen, Investitionsrechnungen nicht sorgfältig genug aufgestellt. "Diese Gefahr besteht", sagt Experte Kaché. "Deshalb ist es wichtig, dass die Käufer sich ausführlich beraten lassen. So kann ein böses Erwachen später verhindert werden."

Dr.-Klein-Vorstand Gawarecki stimmt zu: "Wenn das zentrale Motiv für den Immobilienerwerb die Sorge um Vermögensverluste ist, besteht ein erhöhtes Risiko, dass der Kunde über weitere wichtige Aspekte hinwegsieht", sagt er. In Deutschland sind laut Gawarecki vor allem die Nebenkosten nicht zu vernachlässigen. "Diese müssen durch die Wertentwicklung des Objekts erst erwirtschaftet werden", sagt er.

Zum Hintergrund: Die Transaktionskosten beim Immobilienkauf betragen hierzulande in der Regel rund 10 Prozent des Kaufpreises. Geld, das beim Verkauf so nicht wieder kassiert werden kann. Experten erwarten, dass diese Kosten künftig wegen steigender Grunderwerbssteuern sogar noch in die Höhe gehen werden.

Zudem kennen viele Käufer nicht unbedingt die Prioritäten, die beim Erwerb einer Immobilie gelten. So ist unter Experten unstrittig, dass die Lage eines Objektes stets wichtiger ist, als der Zustand, der Zuschnitt oder die Ausstattung. "Bestandsimmobilien können über die Zeit modernisiert werden", sagt Gawarecki. "Die Lage bleibt." Daher gilt: Lieber eine Toplage, die auch im Alter noch attraktiv ist, als ein Tophaus in einem schlecht erschlossenen Gebiet.

Ebenso zu beachten: Das Thema Energieeffizienz. "Bei Modernisierungsobjekten sollten die Energieeffizienz genau geprüft und mögliche Folgekosten einkalkuliert werden", sagt Gawarecki. "Dabei sollten Kunden abschätzen, ob der Kaufpreis realistisch oder aufgrund eines überhitzten Marktes, wie beispielsweise in München, überteuert ist."

Schließlich: Vielerorts sind zwar die Preise gestiegen, die Mieten haben aber keineswegs im gleichen Maße mitgezogen. Anleger, die mit ihrem Investment eine vernünftige Rendite erzielen wollen, sollten das beim Kauf unbedingt einkalkulieren.

Alle diese Punkte müssen beim Immobilienerwerb beachtet werden - nicht immer dürfte das derzeit jedoch geschehen. Gut möglich also, das mancher Käufer, der sein Geld eigentlich in Sicherheit bringen will, in einiger Zeit eine unangenehme Überraschung erlebt.

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