Samstag, 30. Mai 2020

Neue Schwindsucht Kippelige Immobilienbranche alarmiert Amerika

New York: Investoren versteifen sich auf beste Immobilienlagen

4. Teil: Erste Immobiliendeals platzen

Beispiel: ein 145-Millionen-Dollar-Kredit an die Hotelkette Strategic Hotels & Resorts von JP Morgan Chase. Dieser Kredit für das InterContinental Hotel in Chicago verzögerte sich Ende Juli um einige Tage wegen des Schuldendramas in Washington und der Turbulenzen an den Weltbörsen. JP Morgan will den Kredit verbriefen und die Forderung an Investoren verkaufen, um neues Kapital für die nächsten Immobilien-Deals aufzunehmen.

Ein weiteres Beispiel verdeutlicht, wie der Verbriefungsmarkt, an dem Forderungen in Derivate verpackt und an Investoren verkauft werden, unter den aktuellen Turbulenzen der Finanzmärkte leidet. Die Citigroup und Goldman Sachs mussten Ende Juli die Reißleine beim Verkauf einer Anleihe ziehen, die sich aus Hypotheken-Forderungen im gewerblichen Immobilienmarkt zusammensetzte. Der 1,5 Milliarden Dollar umfassende Deal war mit den Investoren schon vereinbart. Doch dann lösten die Börsenkapriolen eine Forderung nach höheren Zinsen aus. Standard & Poor's wollte den Papieren kein Rating mehr erteilen. "Das ist noch so eine Hürde, die wir in der laufenden Erholung nicht brauchen", beklagt Dan Fasulo, der geschäftsführende Direktor bei Real Capital Analytics, ein Research-Unternehmen für Immobilien in New York.

Wie wichtig dieser CMBS-Markt als Kapitalbeschaffer für Immobilieninvestoren ist, zeigen die Zahlen: Vor Ausbruch der Finanzkrise, im Jahr 2007, erreichte der Markt ein Volumen von 234 Milliarden Dollar. Im Jahr darauf implodierte er wegen der Subprime-Krise auf nur noch 12,2 Milliarden. Im laufenden Jahr wurden schon wieder Wertpapiere mit verpackten Forderungen aus Immobilienkrediten für 21 Milliarden Dollar verkauft, eine erkennbare Erholung. Doch jetzt droht der Markt erneut auszutrocknen. "Normalerweise fungieren Gewerbeimmobilien wie ein sicherer Hafen, wegen ihrer Sachwerte und der langfristigen Mietverträge", sagt Lawrence Longua vom Schack-Institut für Immobilien an der New York University, "aber das Abbremsen des CMBS-Marktes erschwert die Finanzierung von Deals".

Dieser Punkt ist offenbar schon erreicht, nachdem die Börsenturbulenzen in der vergangenen Woche erneut aufflammten. "Die Panikverkäufe verunsicherter Investoren lösten die bislang stärkste Korrektur bei hypothekenbasierten Wertpapieren aus", heißt es bei Barclays Capital. Im Klartext: Just, als die wichtige Branche einen Gang höher schalten will, geht erneut das Benzin aus. Die Bremsspuren sind bereits sichtbar: Im Juli gingen in Manhattan die Investment-Deals für Gewerbe-Immobilien mit einem Einzelwert von mindestens 2,5 Millionen Dollar um 10 Prozent zurück. Das berichtet Real Capital Analytics. Landesweit fielen sie gegenüber dem Vormonat sogar um satte 50 Prozent.

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