Sonntag, 31. Mai 2020

Neue Schwindsucht Kippelige Immobilienbranche alarmiert Amerika

New York: Investoren versteifen sich auf beste Immobilienlagen

2. Teil: Nach kurzer Atempause geht es wieder abwärts

"Der negative Effekt aus der Herabstufung durch S&P wird die Stimmung von Investoren und Konsumenten trüben und das Vertrauen in den Markt belasten", sagt Chandan. Gewerblichen Immobilien droht also innerhalb von zwei Jahren der zweite Schlag. Vom 1. Quartal 2008 bis zum 1. Quartal 2010 purzelten die Preise für gewerbliche Gebäude in den USA je nach Regionalmarkt um 40 bis 50 Prozent.

Ab Anfang 2010 setzte eine Erholung ein. Sie wurde angetrieben von einem kurzen Aufschwung der Konjunktur, einer Lockerung der Kreditvergabe und einer Erholung am Markt für Wertpapiere, die aus Hypothekenforderungen gestrickt werden, den sogenannten CMBS. Diese stellte mehr Kapital für Immobilien-Deals bereit.

Mit erfreulichen Folgen: Im ersten Halbjahr 2011 nahm die Erholung zusätzlichen Schwung auf, vor allem in den größten Regionalmärkten wie New York und Washington, wo eine langfristig stabile Nachfrage erwartet wird und die reduzierten Immobilienpreise auf Investitionen eine Verzinsung versprechen, die Anleihen schlägt. Bürogebäude mit der besten Qualität in den Toplagen von Manhattan verzinsen dank langfristiger Mietverträge mit solventen Unternehmen wie Banken und Medienkonzernen die Investition mit 6 Prozent. Das ist fast drei Mal so viel wie die Rendite der 10-jährigen Staatsanleihe, die jetzt nur noch 2,07 Prozent abwirft.

Der Immobilienspezialist Cushman & Wakefield berichtet für das zweite Quartal in den USA den größten Rückgang der Leerstände in Bürogebäuden seit 2007. In Manhattan wurde von Januar bis Juni mit 1,8 Millionen Quadratmetern so viel Bürofläche neu vermietet, wie seit 2001 nicht mehr. Dabei fand vor allem eine Flucht in die besten Gebäude der führenden Finanzzentren statt. In den USA spricht man daher von der "Trophy Bubble".

Ausverkauf in der zweiten Reihe

Diese Blase hat laut dem Moody's Real Commercial Property Price Index dazu geführt, dass in den sechs begehrtesten Einzelmärkten - New York, Washington, Boston, Chicago, San Francsico und Los Angeles - über die Hälfte der Preisverluste aus der Großen Rezession wettgemacht wurden. Doch in kleineren Wirtschaftszentren im Hinterland der USA warten Investoren noch auf weiter fallende Preise, weil die Korrektur nicht vorbei ist.

Die Folge: Kapital, das dort nicht zum Einsatz kommt, strömt in die großen Business-Distrikte in den Mega-Städten. Dort treibt es die Preise in den Spitzenlagen weiter nach oben. "Man findet kaum jemanden, der in Gebäude der zweit- und dritthöchsten Qualitätsstufe investieren will", sagt David Wilkes, Partner in der New Yorker Immobilienkanzlei Huff, Wilkes, Cavallaro & Loveless, "die Folge ist, dass der Wettbewerb um die besten Gebäude weiter zunimmt".

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