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Klöster, Fabriken, Brauereien: Spektakuläre Projekte der Denkmalsanierung

Steuern sparen Investieren, sanieren, kassieren

Steuern senken kann nicht nur die Bundesregierung, auch mit der Geldanlage ist das möglich. Die Investition in eine Denkmal- oder Altbauimmobilie ist eines der letzten Steuerschlupflöcher. Im Idealfall gibt der Staat bis zu 50 Prozent Zuschuss - für den Kauf teils spektakulärer Objekte.  

Hamburg - Der Steuerspartrieb der Deutschen, so heißt es in der Finanzbranche, ist stärker ausgeprägt als deren Sexualtrieb. Ein Scherz, in dem wohl auch ein Körnchen Wahrheit steckt: Tatsächlich fanden Anlageofferten in der Vergangenheit stets guten Absatz, wenn der Investor darauf hoffen durfte, damit seine Steuerschuld zu senken - oder zumindest in die Zukunft zu verlagern.

Das Problem für die Steuerfüchse unter den Privatanlegern ist jedoch: Es gibt solche so genannten Steuersparmodelle inzwischen kaum noch. Den letzten geschlossenen Fonds dieser Art, Film- und Medienfonds zum Beispiel, machte die Bundesregierung schon im Jahr 2005 den Garaus, als sie den Paragrafen 15b ins Einkommensteuergesetz einbaute.

Seitdem gehört das Steuernsparen im großen Stil mit speziellen Kapitalanlagen der Vergangenheit an - beinahe jedenfalls. Eine Ausnahme bildet der Kauf und die anschließende Sanierung von Denkmalimmobilien oder von Altbauten, die sich in von den Behörden eigens dafür ausgewiesenen Sanierungsgebieten befinden. Wer sein Geld in ein solches Projekt steckt, dem winken nach wie vor erhebliche steuerliche Anreize.

Abgeschrieben werden können beispielsweise, je nachdem, wie die Immobilie genutzt wird, über einen Zeitraum von bis zu zwölf Jahren bis zu 100 Prozent der Kosten, die für die Modernisierung aufgewendet werden. Hinzu kommen Abschreibungen auf die Kosten der Bausubstanz sowie gegebenenfalls auf anfallende Kreditzinsen (siehe Kasten links).

Der Staat zahlt bis zu 50 Prozent des Kaufpreises

Die Folge: Unterm Strich kann der Steuereffekt dazu führen, dass der Fiskus einen erheblichen Teil des Investments finanziert. 25 Prozent bis 35 Prozent der Investition kommen im Idealfall aus der Staatskasse, so Carsten Leckebusch von der Berliner Streletzki Gruppe, die sich mit umfangreichen Projekten in diesem Markt betätigt. Andere Marktteilnehmer sprechen sogar von bis zu 50 Prozent des Kaufpreises, der über Steuerersparnisse finanziert werde.

Der Steuerkick taugt zwar kaum zum Renditeturbo, sagen Fachleute. Denn die Sanierung hebe auch das Preisniveau der Objekte. Dennoch bleiben solche Anreize unter vermögenden Privatanlegern nicht unbemerkt - zumal hierzulande. Finanzberater und Vermittler von Kapitalanlagen berichten durchweg von regem Interesse an solchen Offerten. "Wir verzeichnen eine hohe Nachfrage, die stetig weiter steigt", sagt etwa Carola Däumlich von der Firma Capital & Denkmal in Cottbus. "Die meisten Käufer sind allerdings nicht nur durch den Steueraspekt motiviert. Hinzu kommt der Reiz, ein Objekt mit Geschichte und nostalgischem Flair zu erwerben, statt eines Neubaus, dessen Qualitäten sich erst noch erweisen müssen."

Ähnliches erlebt Karsten Schütz, Chef der Kölner Dr. Schütz Immobilien GmbH. "Die Nachfrage nach Immobilien generell steigt seit einiger Zeit, denn die Leute suchen nach sicheren Anlagen", sagt er. "Bei Denkmalobjekten kommt der Steueraspekt noch als Bonus obendrauf."

Tatsächlich gehört vor allem die klassische Steuersparklientel zu den Käufern: Ärzte, Architekten, Anwälte und andere aus der oberen Gehaltsklasse. Die Behauptung, ausgerechnet jene, die materiell ohnehin ausgesorgt haben, würden auf diese Weise wieder einmal trickreich die Staatskasse erleichtern, trifft aber wohl dennoch bestenfalls die halbe Wahrheit. Denn die öffentliche Hand profitiert von den Investitionen ebenfalls, wie Berechnungen des Bundesverbands der freien Immobilien- und Wohnungsunternehmen zeigen.

Anleger müssen Feinheiten beachten

Demnach entstehen den öffentlichen Haushalten durch die Abschreibungsmöglichkeiten zwar zunächst Verluste von knapp 120 Millionen Euro pro Jahr. Auf der anderen Seite führen aber die dadurch ausgelösten Investitionen zu steuerlichen Mehreinnahmen von rund 260 Millionen Euro, so der Verband. Hinzu kommt, dass wertvolle historische Bausubstanz mit privaten Geldern erhalten wird.

Zudem ist das Steuernsparen mit Denkmalimmobilien keineswegs ein Selbstläufer. Investieren, sanieren, kassieren - das funktioniert vielmehr nur bei Anlegern, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen und einige Feinheiten beachten. Vor allem die Einkommensverhältnisse sind entscheidend. So sollte sich der Anleger nicht nur zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs in der höchsten Steuerklasse befinden. Um den maximalen Effekt zu erzielen, darf er diese vielmehr auch während der gesamten Zeit der Abschreibungen, über die folgenden bis zu zwölf Jahre also, nicht verlassen. Und nicht jeder kann sich heutzutage sicher sein, für eine solche Dauer sein Gehaltsniveau zu halten.

Punkt zwei: Wie überall im Finanzdienstleistungsgeschäft wimmelt es auch am Markt für Denkmalimmobilien von unseriösen Anbietern und Vertrieben. Wer dort Geld investieren möchte, sollte sich also zunächst Zeit nehmen und sich sorgfältig über Firmen und Angebote informieren. Das wiederum ist jedoch kein leichtes Unterfangen - "Schwarzes Schaf" steht schließlich nur bei den wenigsten Marktteilnehmern auf dem Firmenschild.

Kaum noch attraktive Wohnobjekte in begehrten Lagen

Zwar besteht auch die Möglichkeit ein Projekt auf eigene Faust anzugehen. Durch die Ersparnis der Vertriebsprovision sowie der Bauträgermarge kann der Kaufpreis in dem Fall um bis zu 20 Prozent gesenkt werden, sagen Branchenkenner. Unterm Strich geht die Rechnung jedoch in der Regel nicht auf. Denn die Abstimmung mit den Behörden, die grundsätzlich bei geförderten Altbausanierungen das letzte Wort haben, sowie die Koordination von Bau- und Sanierungsarbeiten überfordern viele Laien. Am Ende läuft der Kosten- und Zeitplan meist völlig aus dem Ruder - und die Rendite stimmt nicht mehr.

Schließlich: Auch die aktuelle Marktentwicklung macht die Suche nach geeigneten Objekten nicht gerade leichter. Die hohe Nachfrage seitens der Anleger etwa hat mancherorts bereits zu rasanten Preisanstiegen geführt, sagen Marktteilnehmer. In Berlin etwa hätten die Preise allein in den vergangenen drei Jahren um 20 bis 30 Prozent angezogen.

Zudem sind wirklich gute Wohnobjekte in begehrten Innenstadtlagen, die die erhofften Mieteinnahmen versprechen, nur noch sehr schwer zu bekommen. "In den großen Städten im Westen Deutschlands, in Hamburg, Köln oder München etwa, findet sich kaum etwas", berichtet Experte Schütz. "Und auch in den bedeutenden Städten im Osten wie Leipzig oder Dresden sind die Innenstadtlagen zu großen Teilen saniert."

Die Folge: Die Anbieter der Kapitalanlagen suchen verstärkt außerhalb der Citys nach Investitionsmöglichkeiten. Das belastet tendenziell die Renditekalkulation, denn das Mietniveau ist in solchen Lagen in der Regel niedriger.

Branche schwenkt um auf ehemalige Gewerbeobjekte

Zudem rücken mehr und mehr historische, denkmalgeschützte Gewerbeobjekte in den Fokus der Branche. "Wohnimmobilien in attraktiven Lagen sind inzwischen schwer zu bekommen", sagt Florian Lanz, Vorstand bei der Immobiliengesellschaft Estavis. "Die Branche schwenkt daher in Richtung alter Fabriken, Brauereien oder Kasernen, die saniert und meist in Wohnraum umgewandelt werden." Erforderlich ist dazu ein aufwendiger Prozess, der sich meist über Monate hinzieht und viel Abstimmung und Koordination mit Architekten und Behörden erfordert. Am Ende stehen jedoch oft Luxuswohnangebote, die sich, glaubt man den Angaben der Branchenvertreter, verkaufen wie geschnitten Brot.

Ein aktuelles Beispiel ist das "Cumberland Haus" am Berliner Kurfürstendamm, ein 100 Jahre altes Gebäude, das die Firma Profi Partner gerade in einen modernen Apartmenttempel mit 200 luxuriösen Wohnungen verwandelt. Oder das Projekt "Spreegold" der Streletzki Gruppe, bei dem ebenfalls im Herzen der Hauptstadt, auf der Stralauer Halbinsel, aus einer ehemaligen Lippenstiftfabrik ein nobles Wohngebäude mit 114 Einheiten wird.

Im Anfangstadium befindet sich noch ein spektakuläres Vorhaben von Estavis. In Berlin, in unmittelbarer Nähe der Spree, hat das Unternehmen ein rund 37.600 Quadratmeter großes Grundstück mit mehreren denkmalgeschützten Gebäuden erworben. Das gesamte Ensemble auf dem Gelände der ehemaligen "Glanzfilmfabrik Köpenick" soll saniert und umgebaut werden. In den alten Gebäuden entstehen rund 230 Wohnungen, zudem sind neue Stadthäuser geplant.

Auch Kapitalanleger sind dabei einmal mehr gefragt - das Projekt hat ein Gesamtvolumen von rund 65 Millionen Euro.

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