Mittwoch, 29. Januar 2020

Steuern sparen Investieren, sanieren, kassieren

Klöster, Fabriken, Brauereien: Spektakuläre Projekte der Denkmalsanierung
Estavis

2. Teil: Anleger müssen Feinheiten beachten

Demnach entstehen den öffentlichen Haushalten durch die Abschreibungsmöglichkeiten zwar zunächst Verluste von knapp 120 Millionen Euro pro Jahr. Auf der anderen Seite führen aber die dadurch ausgelösten Investitionen zu steuerlichen Mehreinnahmen von rund 260 Millionen Euro, so der Verband. Hinzu kommt, dass wertvolle historische Bausubstanz mit privaten Geldern erhalten wird.

Zudem ist das Steuernsparen mit Denkmalimmobilien keineswegs ein Selbstläufer. Investieren, sanieren, kassieren - das funktioniert vielmehr nur bei Anlegern, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen und einige Feinheiten beachten. Vor allem die Einkommensverhältnisse sind entscheidend. So sollte sich der Anleger nicht nur zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs in der höchsten Steuerklasse befinden. Um den maximalen Effekt zu erzielen, darf er diese vielmehr auch während der gesamten Zeit der Abschreibungen, über die folgenden bis zu zwölf Jahre also, nicht verlassen. Und nicht jeder kann sich heutzutage sicher sein, für eine solche Dauer sein Gehaltsniveau zu halten.

Punkt zwei: Wie überall im Finanzdienstleistungsgeschäft wimmelt es auch am Markt für Denkmalimmobilien von unseriösen Anbietern und Vertrieben. Wer dort Geld investieren möchte, sollte sich also zunächst Zeit nehmen und sich sorgfältig über Firmen und Angebote informieren. Das wiederum ist jedoch kein leichtes Unterfangen - "Schwarzes Schaf" steht schließlich nur bei den wenigsten Marktteilnehmern auf dem Firmenschild.

Kaum noch attraktive Wohnobjekte in begehrten Lagen

Zwar besteht auch die Möglichkeit ein Projekt auf eigene Faust anzugehen. Durch die Ersparnis der Vertriebsprovision sowie der Bauträgermarge kann der Kaufpreis in dem Fall um bis zu 20 Prozent gesenkt werden, sagen Branchenkenner. Unterm Strich geht die Rechnung jedoch in der Regel nicht auf. Denn die Abstimmung mit den Behörden, die grundsätzlich bei geförderten Altbausanierungen das letzte Wort haben, sowie die Koordination von Bau- und Sanierungsarbeiten überfordern viele Laien. Am Ende läuft der Kosten- und Zeitplan meist völlig aus dem Ruder - und die Rendite stimmt nicht mehr.

Schließlich: Auch die aktuelle Marktentwicklung macht die Suche nach geeigneten Objekten nicht gerade leichter. Die hohe Nachfrage seitens der Anleger etwa hat mancherorts bereits zu rasanten Preisanstiegen geführt, sagen Marktteilnehmer. In Berlin etwa hätten die Preise allein in den vergangenen drei Jahren um 20 bis 30 Prozent angezogen.

Zudem sind wirklich gute Wohnobjekte in begehrten Innenstadtlagen, die die erhofften Mieteinnahmen versprechen, nur noch sehr schwer zu bekommen. "In den großen Städten im Westen Deutschlands, in Hamburg, Köln oder München etwa, findet sich kaum etwas", berichtet Experte Schütz. "Und auch in den bedeutenden Städten im Osten wie Leipzig oder Dresden sind die Innenstadtlagen zu großen Teilen saniert."

Die Folge: Die Anbieter der Kapitalanlagen suchen verstärkt außerhalb der Citys nach Investitionsmöglichkeiten. Das belastet tendenziell die Renditekalkulation, denn das Mietniveau ist in solchen Lagen in der Regel niedriger.

Branche schwenkt um auf ehemalige Gewerbeobjekte

Zudem rücken mehr und mehr historische, denkmalgeschützte Gewerbeobjekte in den Fokus der Branche. "Wohnimmobilien in attraktiven Lagen sind inzwischen schwer zu bekommen", sagt Florian Lanz, Vorstand bei der Immobiliengesellschaft Estavis. "Die Branche schwenkt daher in Richtung alter Fabriken, Brauereien oder Kasernen, die saniert und meist in Wohnraum umgewandelt werden." Erforderlich ist dazu ein aufwendiger Prozess, der sich meist über Monate hinzieht und viel Abstimmung und Koordination mit Architekten und Behörden erfordert. Am Ende stehen jedoch oft Luxuswohnangebote, die sich, glaubt man den Angaben der Branchenvertreter, verkaufen wie geschnitten Brot.

Ein aktuelles Beispiel ist das "Cumberland Haus" am Berliner Kurfürstendamm, ein 100 Jahre altes Gebäude, das die Firma Profi Partner gerade in einen modernen Apartmenttempel mit 200 luxuriösen Wohnungen verwandelt. Oder das Projekt "Spreegold" der Streletzki Gruppe, bei dem ebenfalls im Herzen der Hauptstadt, auf der Stralauer Halbinsel, aus einer ehemaligen Lippenstiftfabrik ein nobles Wohngebäude mit 114 Einheiten wird.

Im Anfangstadium befindet sich noch ein spektakuläres Vorhaben von Estavis. In Berlin, in unmittelbarer Nähe der Spree, hat das Unternehmen ein rund 37.600 Quadratmeter großes Grundstück mit mehreren denkmalgeschützten Gebäuden erworben. Das gesamte Ensemble auf dem Gelände der ehemaligen "Glanzfilmfabrik Köpenick" soll saniert und umgebaut werden. In den alten Gebäuden entstehen rund 230 Wohnungen, zudem sind neue Stadthäuser geplant.

Auch Kapitalanleger sind dabei einmal mehr gefragt - das Projekt hat ein Gesamtvolumen von rund 65 Millionen Euro.

Fotostrecke: Spektakuläre Projekte der Denkmalsanierung

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