Montag, 25. Mai 2020

Immobilien "Man muss zum richtigen Preis zugreifen"

Immobilie der Gagfah in Dresden: Die Firma war vor Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise an den Investor Fortress verkauft worden - ein Deal von vielen während des Immobilienhypes Anfang dieses Jahrtausends

Vor Jahren kauften internationale Investoren hierzulande im großen Stil Immobilien zu teils horrenden Preisen. Jetzt wollen die finanzierenden Banken viele dieser verlustreichen Engagements wieder loswerden. Investmentprofi Geza Martin Toth-Feher erklärt, wie er dabei Geld verdienen will.   

mm: Herr Toth-Feher, Ihre Partner und Sie stehen vor Investitionen im Volumen von bis zu zwei Milliarden Euro am deutschen Immobilienmarkt. Worauf genau haben Sie es abgesehen?

Toth-Feher: Wir haben, wie schon bei unseren früheren Investitionen, einen zweigeteilten Ansatz. Zum einen beobachten wir eine veränderte Haltung der Gewerbeimmobilien-finanzierenden Banken, die seit einigen Jahren anfangen, sanften Druck auf ihre Darlehensnehmer auszuüben. Das hat schon 2008 opportunistisch orientierte Investoren aus dem angelsächsischen Bereich angelockt, die darauf hofften, sehr billig an Objekte zu kommen. Schließlich wurde auf diese Weise auch in Amerika und Japan viel Geld verdient.

mm: Sie sind also auf Schnäppchenjagd?

Toth-Feher: Das würde ich nicht sagen. Unser Ansatz ist eher, den Banken bei der Bereinigung ihrer Kreditbücher zu helfen, zum Nutzen aller Beteiligten. Denn unter dem Druck von Basel III und angesichts einer durch die EU-Kommission veränderten Bankenlandschaft - Stichwort Landesbanken - gehen die Hypothekeninstitute jetzt stark dazu über, ihre Kreditbücher herunterzufahren.

mm: Und daraus ergeben sich für Sie Investmentchancen?

Toth-Feher: Ja, da gibt es Immobilienportfolios ebenso wie einzelne Objekte, an denen eigentlich nichts verkehrt ist. Vielleicht wurden sie ein bisschen zu teuer eingekauft. Vor allem aber waren sie zu hoch finanziert. Man muss bei diesen Immobilien lediglich zum richtigen Preis zugreifen, was nach der Preiskorrektur, die die Krise mit sich brachte, inzwischen wieder möglich ist. Und man braucht die richtige Finanzierung. Da haben wir den Vorteil, viel Eigenkapital im Rücken zu haben, so dass nicht bei jeder Transaktion zuerst eine Finanzierung festgelegt werden muss. Das kann enorm Zeit sparen.

mm: So profitieren Sie von den Fehlern, die andere vor der Krise gemacht haben.

Toth-Feher: Ja, das kann man so sehen.

mm: Können Sie einschätzen, welches Gesamtvolumen diese notleidenden Gewerbeimmobilienkredite deutschlandweit haben?

Toth-Feher: Da gibt es verschiedene Untersuchungen. Ein Großteil der Volumina geht auf Hypotheken-Verbriefungen zurück, die vor der Krise stark gelaufen sind. Da wurden zum Teil sehr große Darlehen ausgereicht, an internationale Investoren wie Terra Firma, die seinerzeit die größte deutsche Wohnungsgesellschaft Deutsche Annington kaufte. Die meisten dieser verbrieften Darlehen werden in den kommenden Jahren fällig. Das ist absehbar, denn die Termine der Kreditabschlüsse in den Jahren 2004 bis 2007 sind ja bekannt. Dabei geht es allein in Deutschland um einen zweistelligen Milliarden-Euro-Betrag, und wir sind erst am Anfang dieser Welle.

mm: Und das dürfte noch nicht alles sein.

Toth-Feher: Richtig, darüber hinaus gibt es noch eine immense Zahl an Krediten, die noch 2007 ausgereicht wurden und für solche Verbriefungen vorgesehen waren, die dann aber nicht mehr auf diese Weise platziert werden konnten. Die befinden sich ebenfalls noch in den Büchern der Banken. Und sie bereiten den Instituten besondere Sorgen, weil sie ursprünglich nur durchgereicht werden sollten.

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