Immobilien "Man muss zum richtigen Preis zugreifen"

Vor Jahren kauften internationale Investoren hierzulande im großen Stil Immobilien zu teils horrenden Preisen. Jetzt wollen die finanzierenden Banken viele dieser verlustreichen Engagements wieder loswerden. Investmentprofi Geza Martin Toth-Feher erklärt, wie er dabei Geld verdienen will.   
Immobilie der Gagfah in Dresden: Die Firma war vor Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise an den Investor Fortress verkauft worden - ein Deal von vielen während des Immobilienhypes Anfang dieses Jahrtausends

Immobilie der Gagfah in Dresden: Die Firma war vor Ausbruch der Finanz- und Wirtschaftskrise an den Investor Fortress verkauft worden - ein Deal von vielen während des Immobilienhypes Anfang dieses Jahrtausends

Foto: dapd

mm: Herr Toth-Feher, Ihre Partner und Sie stehen vor Investitionen im Volumen von bis zu zwei Milliarden Euro am deutschen Immobilienmarkt. Worauf genau haben Sie es abgesehen?

Toth-Feher: Wir haben, wie schon bei unseren früheren Investitionen, einen zweigeteilten Ansatz. Zum einen beobachten wir eine veränderte Haltung der Gewerbeimmobilien-finanzierenden Banken, die seit einigen Jahren anfangen, sanften Druck auf ihre Darlehensnehmer auszuüben. Das hat schon 2008 opportunistisch orientierte Investoren aus dem angelsächsischen Bereich angelockt, die darauf hofften, sehr billig an Objekte zu kommen. Schließlich wurde auf diese Weise auch in Amerika und Japan viel Geld verdient.

mm: Sie sind also auf Schnäppchenjagd?

Toth-Feher: Das würde ich nicht sagen. Unser Ansatz ist eher, den Banken bei der Bereinigung ihrer Kreditbücher zu helfen, zum Nutzen aller Beteiligten. Denn unter dem Druck von Basel III und angesichts einer durch die EU-Kommission veränderten Bankenlandschaft - Stichwort Landesbanken - gehen die Hypothekeninstitute jetzt stark dazu über, ihre Kreditbücher herunterzufahren.

mm: Und daraus ergeben sich für Sie Investmentchancen?

Toth-Feher: Ja, da gibt es Immobilienportfolios ebenso wie einzelne Objekte, an denen eigentlich nichts verkehrt ist. Vielleicht wurden sie ein bisschen zu teuer eingekauft. Vor allem aber waren sie zu hoch finanziert. Man muss bei diesen Immobilien lediglich zum richtigen Preis zugreifen, was nach der Preiskorrektur, die die Krise mit sich brachte, inzwischen wieder möglich ist. Und man braucht die richtige Finanzierung. Da haben wir den Vorteil, viel Eigenkapital im Rücken zu haben, so dass nicht bei jeder Transaktion zuerst eine Finanzierung festgelegt werden muss. Das kann enorm Zeit sparen.

mm: So profitieren Sie von den Fehlern, die andere vor der Krise gemacht haben.

Toth-Feher: Ja, das kann man so sehen.

mm: Können Sie einschätzen, welches Gesamtvolumen diese notleidenden Gewerbeimmobilienkredite deutschlandweit haben?

Toth-Feher: Da gibt es verschiedene Untersuchungen. Ein Großteil der Volumina geht auf Hypotheken-Verbriefungen zurück, die vor der Krise stark gelaufen sind. Da wurden zum Teil sehr große Darlehen ausgereicht, an internationale Investoren wie Terra Firma, die seinerzeit die größte deutsche Wohnungsgesellschaft Deutsche Annington kaufte. Die meisten dieser verbrieften Darlehen werden in den kommenden Jahren fällig. Das ist absehbar, denn die Termine der Kreditabschlüsse in den Jahren 2004 bis 2007 sind ja bekannt. Dabei geht es allein in Deutschland um einen zweistelligen Milliarden-Euro-Betrag, und wir sind erst am Anfang dieser Welle.

mm: Und das dürfte noch nicht alles sein.

Toth-Feher: Richtig, darüber hinaus gibt es noch eine immense Zahl an Krediten, die noch 2007 ausgereicht wurden und für solche Verbriefungen vorgesehen waren, die dann aber nicht mehr auf diese Weise platziert werden konnten. Die befinden sich ebenfalls noch in den Büchern der Banken. Und sie bereiten den Instituten besondere Sorgen, weil sie ursprünglich nur durchgereicht werden sollten.

"Wir sind im Gespräch mit Unternehmen aus dem Dax und dem MDax"

mm: Sind die Verkäufer der Immobilien vor allem internationale Investoren wie die erwähnte Terra Firma, oder befinden sich auch deutsche Großanleger darunter, zum Beispiel Versicherer oder Pensionskassen?

Toth-Feher: Das ist sehr weit gestreut. Die größeren Fehler sind allerdings dort entstanden, wo unerfahren vorgegangen wurde. Und da muss man sagen: Was manche ausländischen Anleger seinerzeit gemacht haben, ist heute zum Teil fast traurig anzusehen.

mm: Teure Fehler also.

Toth-Feher: Das groteske ist, dass selbst bei solchen unglücklichen Deals je nach Konstellation das Eigenkapital inzwischen häufig zurückgeführt ist. Das Interesse der Investoren an einer Lösung ist daher mitunter gering. Das Problem liegt vielmehr mehrheitlich bei der Bank, die ja ihr Darlehen einbuchen und zu dem Zweck das dahinterstehende Gebäude bewerten muss. Dessen Marktwert liegt derzeit oft unter dem historischen Marktwert, mitunter sogar unter dem - konservativen - Beleihungswert, wodurch Verluste entstehen. Allerdings haben viele Banken ihre Bilanzen inzwischen schon stark aufgeräumt, sprich: die Verluste schon abgeschrieben.

mm: Von welchen Immobilientypen sprechen wir vor allem?

Toth-Feher: Der Einzelhandel macht einen großen Teil aus, aber auch Büros und vor allem Wohnungen. Denken Sie nur an den Verkauf der LEG Nordrhein-Westfalen an Goldman Sachs im Juni 2008, oder an die Veräußerung der Gagfah an die Fortress Group. All diese Transaktionen waren sehr stark fremdfinanziert.

mm: Sie sprachen von einem zweigeteilten Ansatz. Welches ist der zweite Teil?

Toth-Feher: Wir sind im Gespräch mit einigen großen deutschen Unternehmen, zum Teil aus dem Dax und dem MDax. Denen schlagen wir Programme vor, wie sie langfristig Kapital freisetzen können, indem sie, etwa im Rahmen einer speziellen Joint-Venture-Struktur, Immobilien veräußern oder in eine von uns erdachte Struktur einbringen. Das Konzept haben wir uns seinerzeit für einen großen Einzelhandelskonzern ausgedacht, es ist also erprobt. Damals ging es immerhin beinahe um eine Viertelmilliarde Euro.

mm: Wie lange werden Sie brauchen, um mit ihren Plänen die zwei Milliarden Euro am Markt unterzubringen?

Toth-Feher: Wir wollen zwar schnell sein, aber wir wollen das Geld auch nicht um jeden Preis ausgeben. Wir haben uns einen groben Zeitrahmen von drei Jahren gesetzt, schneller wird es kaum gehen. Es sind ja große Volumina. Schließlich müssen Sie zu den zwei Milliarden noch einmal rund vier Milliarden Fremdmittel hinzurechnen. Es wird eine Herausforderung sein, eine solche Menge an Kapital sinnvoll und mit der notwendigen Sorgfalt zu investieren.

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