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Die Dickschiffe: Die größten Immobilienaktiengesellschaften der Welt

Foto: Simon Property Group

Immobilienaktien Gegengewichte sind verstärkt gefragt

Immobilienaktien fristen in den Anlegerdepots ein Nischendasein. Dabei hat sich das Klima für diese Aktien zuletzt gebessert. Sogar in Deutschland, das Experten als den "frustierendsten Markt der Welt" bezeichnen.
Von Arne Gottschalck

Hamburg - Sepp Herberger prägte den Satz, das Runde müsse ins Eckige. Eine Wahrheit, die nicht nur auf dem Fußballplatz gilt. Sondern auch im in grauen Welt der Finanzen, genauer jenem Teil, in dem sich Immobilien und Wertpapiere treffen. Denn auch dort treffen zwei Gegensätze aufeinander.

So verbriefen Immobilienaktien Anteile an Unternehmen, die sich mit Immobilien befassen. Das können Firmen sein, die die Planung von Bauvorhaben betreiben, aber auch solche, die Immobilien verwalten. Immobilien auf der einen Seite mit ihren langen Zyklen, auf der anderen die Börsen und die fiebrigen Aktienkurse - eigentlich passen beide Welten nicht zusammen.

"Immobilienaktien vereinen tatsächlich Charakteristika von Aktien und Immobilien", sagt Jörn Lange, Analyst für globale Aktien bei Raiffeisen Capital Management. "Auf lange Sicht entwickeln sich diese Aktien wie die zu Grunde liegenden Immobilienmärkte, kurzfristig jedoch können Immobilienaktien ebenso wie andere Aktien deutlichen Schwankungen unterworfen sein."

Deutliche Schwankungen, in der Tat. So hat der FTSE Epra/Nareit, ein Index für Immobilienaktien weltweit, im Jahr 2008 rund 47 Prozent an Wert verloren, um 2009 dann wieder um 38 Prozent zuzulegen. Der US-Aktienindex Dow Jones  verlor zwar weniger, nur 34 Prozent, gewann im Folgejahr aber auch nur 19 Prozent an Wert.

"Das ist auch eines der Probleme für Investoren, die geringere Volatilitäten erwarten, wie sie eben im Immobilienbereich üblich sind", sagt Guy Seaborn von ING Clarion Real Estate Securities: "Das kommt, abhängig vom lokalen Markt, daher, dass das direkte Immobilieneigentum nur einmal im Quartal von einem Gutachter bewertet wird und dazu neigt, sich schrittweise in eine Richtung zu entwickeln." Dagegen werden an der Börse gelistete Immobilien jede Minute gehandelt - daher sind sie allen Stimmungen und Reaktionen auf verschiedene Ereignisse ausgesetzt.

Eben jene Stimmungen hatten lange auf den Immobilienaktien gelastet. Doch 2010 stieg der FTSE Epra/Nareit Germany Index 2010 um 27 Prozent, während der Dax  nur um 16 Prozent gewann.

Und auch, wenn der Dax seit Jahresbeginn mit einem Plus von 6 Prozent vorn liegt und der Immobilienindex mit einem knappen Minus hinterherhinkt; die Stimmung scheint zu drehen. Immerhin hat das Berliner Wohnungsunternehmen GSW Immobilien seine Erstnotiz an der Börse erfolgreich hinter sich gebracht. Und mit der Deutschen Annington steht seit geraumer Zeit ein potentieller Nachfolger bereit.

Auch das Interesse für die Unternehmen ist da, beobachtet Jim Rehlaender, der für Schroders den Global Property Securities Fund verwaltet. "Der Markt profitiert von eine verstärkten Nachfrage der Investoren, die ihren Anteil an Immobilien erhöhen wollen als Gegengewicht zu ihren Direktanlagen. Das ist möglicherweise eine Folge der Sorgen um Liquidität, die aus der Finanzkrise folgte."

Knauserige Banken

Einen Freifahrtsschein stellt diese Entspannung allerdings noch lange nicht aus. Da ist zum Beispiel das Problem der Leitzinsen. Denn wenn die Leitzinsen steigen, steigen auch die Kosten für Finanzierungen - und das trifft nun einmal die immobilienfixierten Aktien hart. "Die Finanzierungssituation ist einer der größten Belastungsfaktoren für die Immobilienaktien derzeit", sagt Raiffeisen-Mann Lange. "Immobilienunternehmen mit einem vergleichsweise soliden Immobilienportfolio finden zwar weiterhin Banken zur Finanzierung ihrer Investments zu vernünftigen Konditionen.

Allerdings wurden in den Jahren vor der Finanzkrise viele Immobilienfinanzierungen in Form von CMBS beziehungsweise RMBS verbrieft und an Investoren weiterverkauft", sagt Lange. "Diese MBS-Märkte sind seit der Lehman-Insolvenz noch immer weitgehend geschlossen. Damit drohen in den kommenden Jahren in Einzelfällen Finanzierungsengpässe. Da nicht immer Banken mit günstigen Konditionen einspringen werden, müssen die Unternehmen entweder Eigenkapital aufnehmen oder deutlich höhere Zinsen zahlen."

Immerhin, zumindest einen Schutzwall haben etliche der Immobiliengesellschaften gegen die Zinserhöhungen aufgehäuft. "Der cash flow von Gewerbeimmobilien ist oftmals inflationsindexiert durch Bindung an bestimmte Indizes", erklärt Alan Supple, Portfoliostratege von Urdang, einer Fondsboutique von BNY Mellon Asset Management. "Daher können Immobilien eigentlich einen Inflations-Hedge bieten. Allerdings muss auch die Dynamik des Marktes, Angebot und Nachfrage eben, erlauben, dass die Inflation in Form höherer Mieten an die Mieter weitergereicht wird."

Hauptsache, dieser Kunstgriff gelingt auch in den USA. Denn die sind der wichtigste Markt für diese Wertpapiere. "US-Reits machen rund 41 Prozent des globalen Index aus, des FTSE EPRA/NAREIT Developed Index", sagt Supple. "Doch das hat sich im vergangenen Jahrzehnt geändert, weil eine Reihe von Immobilienunternehmen auch in Europa und Asien gelistet wurden. Wir glauben, dass mehr und mehr Unternehmen die Liquidität und Steuervorteile suchen werden, die Reits und andere Strukturen bieten, sowohl in den entwickelten Märkten alsauch jenen, die das noch vor sich haben."

Diese Zuversicht trifft auch Deutschland - zumindest in Zukunft . Noch dominieren Skepsis und Tadel. "Die globalen Investoren würden gern mehr deutsche Immobiliengesellschaften zur Auswahl haben, aber sie wurden bislang von dem Mangel an Gelegenheit frustriert", beobachtet Rehlaender. "Deutschland sollte einer der größten Märkte des Universums sein und dennoch ist es eine der kleinsten und frustierendsten. Die bestehenden Unternehmen sind zu klein, um in sie zu investieren. Oder sie haben nur unklare und vage Strategien, die allerdings nicht ganz überraschen, wenn man an die Dominanz der Versicherungen und der Sparkassen denkt."

Doch es gibt Hoffnung: "Es könnte sein, dass der deutsche Markt beginnt, mehr Liquidität und bessere Aussichten für private wie öffentliche Investments zu entwickeln. Dafür könnten schon die Entwicklungen um die Solvency-II-Richtlinie sorgen und die Anstrengungen der Banken, ihre Ausrichtung auf Immobilien zu reduzieren."

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