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Bürogebäude: Wo sich in Holland das Investment lohnt

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Geldanlage Und wieder locken die Holland-Immobilien

Das gab es vor Jahren schon einmal: Immer mehr Investmenthäuser bieten ihren Kunden an, in niederländische Gewerbeimmobilien zu investieren. Sie versprechen ansehnliche Renditen in einer starken Wirtschaft mit stabilem Markt. Doch nicht jeder Fondsemittent bringt das nötige Know-how mit.

Hamburg - Die Firma Cofely Nederland N.V., spezialisiert auf Energiemanagement und maritimen Anlagenbau, residiert schon seit 1892 im Hafen von Rotterdam. Seit Jahrzehnten sitzt die Gesellschaft dort auf eigenem Grundstück an der Willingestraat 8, am Ufer der Maas. Das soll auch künftig so bleiben, im Herbst 2012 will Cofely an gleicher Stelle den neuen Firmensitz beziehen. Nur eins ändert sich dann: Vermieter des niederländischen Traditionsunternehmens werden in Zukunft wohl deutsche Anleger sein.

Erworben hat den Neubau nämlich das Hamburger Emissionhaus Wölbern Invest, der Mietvertrag über 15 Jahre ist bereits unterschrieben. Wölbern wird das Objekt demnächst in einen Immobilienfonds packen und Anlegern hierzulande zur Beteiligung anbieten. Für den Emittenten ist das scheinbar Routine - der Cofely-Fonds könnte in der Reihe der Hollandfonds aus dem Hause Wölbern die Nummer 71 werden.

Das Beispiel steht stellvertretend für viele. Denn nach Jahren der Abstinenz mehren sich seit einiger Zeit wieder die Beteiligungsangebote, mit denen deutsche Anleger in niederländische Gewerbeimmobilien investieren können.

MPC Capital, Hannover Leasing, Real I.S., König & Cie. und andere - die Liste der Emissionshäuser, die solche Offerten auf den Markt bringen, wird immer länger. Eine Umfrage der Ratingagentur Scope ergab, dass auch künftig weitere Emittenten in dieses Geschäft einsteigen dürften.

Preise noch vergleichsweise günstig

Und tatsächlich erscheint die Idee nicht schlecht: Die niederländische Wirtschaft steht ähnlich wie die deutsche nach der Krise wieder robust da. Einem Einbruch des Wirtschaftswachstums um beinahe 4 Prozent im Jahr 2009 folgte ein Plus von 1,7 Prozent im vergangenen Jahr. Für 2011 wird zwar auch in den Niederlanden damit gerechnet, dass der Aufschwung leicht abflaut. Einen Rückfall in eine Rezession halten Ökonomen aber für höchst unwahrscheinlich.

Vor dem Hintergrund überrascht es nicht, dass die Immobilienmärkte von Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Co. wieder viele internationale Investorengelder anlocken. Der Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle (JLL) beziffert das Transaktionsvolumen am holländischen Gewerbeimmobilienmarkt im Jahr 2010 auf rund 6,1 Milliarden Euro. Es liegt damit etwa 15 Prozent über seinem Vorjahresniveau, allerdings noch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt, der laut JLL von 2000 bis 2009 etwa 6,9 Milliarden Euro betrug.

Zum Vergleich: In ganz Europa legt das Investitionsvolumen in Gewerbeimmobilien seit einiger Zeit wieder kräftig zu. Laut JLL gab es auf dem Kontinent im vergangenen Jahr ein Plus von etwa 45 Prozent auf 102 Milliarden Euro. BNP Paribas Real Estate berichtet, allein auf die fünf größten Märkte (Deutschland, Großbritannien, Frankreich, Spanien und Italien) entfielen 76,6 Milliarden Euro. Deutschland verzeichnete demnach ein Plus um 85 Prozent auf 19,6 Milliarden Euro.

Verglichen damit nimmt sich der Zuwachs in den Niederlanden vergleichweise bescheiden aus. Dabei sehen Fachleute durchaus Parallelen zwischen dem deutschen Immobilienmarkt und jenem im Oranje-Land: Beide gelten als weniger schwankungsanfällig als beispielsweise die Märkte in Großbritannien oder Frankreich. Und auf beiden lasse die Preisentwicklung noch lukrative Investments zu, ist zu hören.

"Die Preise beispielsweise für Bürogebäude sind in den Niederlanden ähnlich wie in Deutschland noch nicht so stark gestiegen wie etwa in London oder Paris", sagt etwa Machiel Wolters, Research-Chef beim internationalen Immobilienberater CB Richard Ellis (CBRE) in den Niederlanden. "Die Einstiegsrenditen sind daher noch höher." Für Büroobjekte etwa in bester Lage Amsterdams oder Den Haags beziffert Wolters die Einkaufsrendite auf etwa 5,5 bis 6 Prozent - gegenüber schätzungsweise 5 Prozent in der britischen und französischen Metropole.

"Die Randstad kann als attraktivste Region bezeichnet werden"

Die Ausgangslage erscheint also vielversprechend, denn die meisten Initiatoren hierzulande erwerben derzeit vorzugsweise Bürohäuser für ihre Beteiligungsofferten. Und hinzu kommt: Damit haben die Anleger auch in der Vergangenheit schon gute Erfahrungen gemacht. Bis 2004 flossen Jahr für Jahr bis zu 500 Millionen Euro Eigenkapital von deutschen Privatinvestoren in Hollandfonds. Dann wendete sich am Markt in den Niederlanden das Blatt, internationale Großanleger übernahmen das Ruder.

Die Folge: In Deutschland wurden zwar zeitweise kaum noch neue Hollandfonds auf den Markt gebracht. Für die bestehenden Beteiligungsgesellschaften bot sich jedoch die Gelegenheit, Objekte lukrativ zu veräußern. Mehrere Anbieter nutzten in den Jahren 2006 und 2007 diese Chance. Das Bankhaus Wölbern etwa - Vorläufer der heutigen Wölbern Invest - stieß auf einen Schlag 72 Immobilien aus 46 Hollandfonds ab. MPC Capital verkaufte sogar 99 Immobilien aus 27 Fonds. Und HCI Capital trennte sich von den Objekten aus sechs Beteiligungsgesellschaften.

So groß war seinerzeit der Hunger der institutionellen Investoren nach Immobilienanlagen, dass für Pakete wie jene der deutschen Emissionshäuser sogar Aufschläge gezahlt wurden. MPC etwa kassierte bei dem Megadeal für die Anleger beinahe eine Milliarde Euro.

Welche Stadt soll es sein?

Diese wilden Zeiten liegen jedoch inzwischen lange zurück. Jetzt heißt es aus deutscher Sicht wieder: Investieren in Holland. Und dabei liegt die Tücke - wie so oft - im Detail. "Zwar bietet der holländische Büroimmobilienmarkt zurzeit gute Investitionsmöglichkeiten", sagt etwa Ruben Langbroek, örtlicher Research-Chef von JLL. "Wie attraktiv die Objekte im Einzelnen sind, hängt aber von vielen Faktoren ab." Als Beispiele nennt Langbroek die erwartete Rendite, die Risikoneigung sowie den Anlagehorizont des Investors.

Vor allem aber kommt es wie immer am Immobilienmarkt auf die Lage an, sprich: Welche Stadt soll es sein, und welcher Standort innerhalb dieser Stadt? "Grundsätzlich kann man sagen, dass auch in Holland die Büromärkte in den Städten am attraktivsten sind, in denen auch die wirtschaftlichen Aussichten und die demografische Entwicklung stimmen", sagt Langbroek. Zudem sollte die Infrastruktur für angenehme Lebensverhältnisse sorgen, so der Experte.

Namentlich trifft dies vor allem auf die vier großen Städte der Niederlande zu: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht, die den Kern des Ballungsgebietes Randstad bilden. "Die Randstad kann als attraktivste Region bezeichnet werden", sagt Langbroek. "Allerdings gibt es auch innerhalb dieser Region Städte mit hohen Leerstandsraten. Und selbst in den großen Städten finden sich Stadtteile und einzelne Objekte, die höhere Risiken bergen."

"Investoren müssen sehr genau hinschauen", meint auch CBRE-Experte Wolters. "Die Wirtschaft wächst zwar. Wegen der modernen Kommunikationsmöglichkeiten und des Trends zu einer Flexibilisierung der Arbeitsorganisation werden viele Firmen künftig aber vergleichweise weniger Flächen benötigen." Zudem, so Wolters, gibt es seit einiger Zeit eine weitere Entwicklung, die beachtet werden sollte: Die Firmen wollen nicht mehr am Stadtrand in Büroparks residieren, sondern zurück in die Zentren, zu Cafés, Restaurants und besseren Verkehrsanbindungen.

Wo sitzt der beste Fondsmacher?

Nicht einfach also für die Initiatoren deutscher Fonds und deren Anleger, eine vernünftige Investitionsentscheidung zu treffen. Um zum größtmöglichen Erfolg zu gelangen, das scheint klar, benötigen die Fondsmacher auch am holländischen Markt vor allem zweierlei: Ausgezeichnete Marktkenntnis und eine exzellente Vernetzung vor Ort.

Anleger, die Anbieter mit diesen Qualitäten suchen, haben es indes nicht einfach. Beispiel MPC Capital: Das Emissionshaus aus Hamburg ist derzeit mit seinem Hollandfonds Nummer 72 am Markt, eine Zahl die eine langjährige Erfahrung auf dem Gebiet vermuten lässt. Und tatsächlich steht mit Stefan Viering ein erfahrener Mann an der Spitze des Immobilienfondsbereichs. Allein 29 der 72 MPC-Hollandfonds gehen nach Angaben des Hauses auf Vierings Konto, mit 52 Objekten und einem Gesamtinvestitonsvolumen von 1,2 Milliarden Euro.

Mit Hanno Weiß ist allerdings ein weiterer Manager, der jahrelang maßgeblich für die Hollandfonds von MPC verantwortlich war, nicht mehr an Bord. Weiß, der am niederländischen Immobilienmarkt eigenen Angaben zufolge bereits Investitionen in Höhe von mehr als einer Milliarde Euro getätigt hat, wechselte vor wenigen Jahren zum Wettbewerber Lloyd Fonds, ebenfalls Hamburg - und nahm sein Know-how und sein Netzwerk naturgemäß mit dorthin.

Auch an der Spitze des Immobilienteams von Lloyd Fonds bringt Weiß Hollandfonds auf den Markt. Den Fokus legt er dabei zurzeit auf die Randstad, das wirtschaftliche Zentrum der Niederlande. "Darüber hinaus gibt es aber auch in kleineren Städten in sehr guten Lagen attraktive Immobilien", sagt Weiß. "Sofern sie mit bonitätsstarken Mietern und langfristigen Mietverträgen ausgestattet sind."

Umfangreiche Personalrochaden

Ein anderes Beispiel: Das Emissionshaus Buss Capital ist bislang vor allem als Spezialist für Containerinvestments und Schiffsfonds in Erscheinung getreten. Seit kurzem hat Buss nun auch Immobilienfonds im Angebot, insbesondere Hollandfonds. Ein Newcomer also?

Keineswegs: Der Mann hinter den Fonds heißt Peter Kallmeyer und hat für andere Arbeitgeber zusammen mit seinem Team in den Niederlanden bereits an die 80 Gebäude erworben. Nahezu 50 Fonds mit einem Investitionsvolumen von insgesamt mehr als 1,2 Milliarden Euro wurden daraus. Kallmeyer arbeite seit über 15 Jahren mit denselben Maklern, Notaren und Beratern zusammen, heißt es bei Buss Capital. Er sehe deshalb alle Core-Immobilien, die auf dem Markt sind, als einer der ersten.

Auch Kallmeyer legt sein Augenmerk derzeit vor allem auf Bürogebäude. "Wir konzentrieren uns momentan auf die sogenannten zweiten Städte in wirtschaftsstarken Regionen wie der Randstad oder den südlichen Landesteilen", sagt er. "Dort kann man attraktive Renditen erzielen und stellt in 1A-Lagen gleichzeitig die langfristige Nachfrage nach Mietern und Käufern sicher."

Einen wesentlichen Teil seiner Karriere hat Holland-Spezialist Kallmeyer just beim Emissionshaus Wölbern verbracht, wo er zwischen 1993 und 2000 den Immobilienfondsbereich mit aufbaute und die ersten 35 Hollandfonds des Hauses auf den Markt brachte.

Bei Wölbern wiederum gab es zuletzt umfangreiche Personalrochaden. Das Management, das derzeit für die Niederlande-Sparte verantwortlich zeichnet, ist nach Angaben des Unternehmens zum Großteil erst seit Anfang 2010 an Bord. Chef-Immobilieneinkäufer und Fondskonzeptionär Patrick Hemmingson war zuvor zudem einige Jahre beim Wettbewerber MPC. Dort hat er nach eigenen Angaben die Immobilien für etwa ein halbes Dutzend Hollandfonds erworben sowie die Beteiligungsgesellschaften konzipiert.

Zumindest im Falle Wölberns führt also wohl die Angabe Hollandfonds 69, 70 und 71 ein wenig in die Irre. Aus Sicht des Managements müsste es vielleicht besser heißen: Hollandfonds Nummer acht, neun oder zehn.